“按揭房贷低利率”好景不长？加央行有新动作、加拿大楼市现“十年繁荣”终结论、6大银行却并不慌张……
加拿大央行昨天已经停止购买“房屋抵押贷款债券”（mortgage bond）。这使得人们纷纷猜测，按揭房贷的低利率时代可能将要结束。
央行购买抵押债券是在COVID-19大流行中的紧急经济支援措施。
在10月15日发布的公告中，央行表示，随着整体金融市场状况的不断改善，央行支持关键金融市场运作的几个项目的使用率已显著下降，因此“按揭房贷债券购买计划”（CMBP）将于10月26日做完最后一次操作后停止执行。
但还有很多房贷专家表示，央行停止购买“抵押债券”之后，更有可能发生的事是利率将进入稳定期，不走高也不走低。
银行和其他贷款机构可以在“抵押贷款债券”的帮助下保持现金量和贷款业务顺利进行。
基本上相当于银行售出自己放出的按揭房贷以提前变现，此际即是央行作为投资人将其买进，目的是在使得金融机构保有充裕现金的同时导致利率降低，间接起到保护楼市的作用。
理论上讲，央行停购“抵押债券”是可能导致利率上升的，因为银行有可能会不得不减少贷款，需要以提高利率以降低需求。
虽然也有利率不升反降的可能，但按知名房贷经纪和畅销理财书作者Sean Cooper的意见，固定和浮动房贷利率都可能会稳定在目前的水平，但如果房地产市场再次出现波动，利率仍有可能向上波动。
所以，既然存在不确定性，Cooper建议想要在近期几个月申请房贷的人，要趁现在利率低的时候动手。
楼市“十年繁荣”会否终结
加拿大住楼市场已经出现了部分“紧张”现象，所以一些市场分析机构还有一种“十年繁荣将告终结”的极端判断。不过在加拿大，发放按揭房贷的主流金融机构即各大商业银行却并不为此担心。
穆迪（Moody’s Analytics）、瑞银（UBS）和加拿大联邦政府的住房监管机构CMHC（加拿大按揭和住房公司）等预测机构都曾于近期预测“加拿大楼市未来一年将出现大幅修正”。
但大型商业银行为此并不太担心。在各自的信贷损失预测报告中，加拿大“六大银行”的平均预测为，未来12个月房价下降约3%，BMO银行甚至判断全国平均房价不会有变化。
唱衰有唱衰的道理
上月，穆迪发布了一份加拿大房地产市场分析报告，提出加拿大楼市依靠政府“发钱”的刺激措施、银行房贷偿贷延期政策、低利率和非常有利的人口结构的帮助，才得以在疫情危机中继续保持着上行势头。
但居高不下的失业率和大面积的收入降低，将使得买家数量趋于减少，慢慢楼市活力就会消退，所以2021年将以“草原省份”领跌的局面开始全国性的房价下跌，即使是热点地区多伦多和温哥华，房价也会因租赁市场空置率上升和移民登陆人数减少而出现下降。
穆迪上月具体的预测还有，由于经济和家庭债务原因，明年全国独立屋平均价格将下降6.7%，所有类型房屋平均价格将下降7%以上。
不过穆迪报告认为温哥华要比多伦多的房价跌幅小一些，即多伦多房价峰谷跌幅预计近9%，而温哥华的房价峰谷跌幅预计可能不会超过7%。
“穆迪分析”预测2021年房价峰谷跌幅：温哥华接近7%
加拿大按揭与住房公司（CMHC）也曾表示，预计加拿大房价会暴跌21%（据预测房价计算得出）。瑞银虽然没有做过具体的价格预测，但还是将多伦多评为“全球最易发生房价大幅修正的城市”第三名。
各大银行有底气不理睬唱衰
不同机构所作的预测结果大相径庭是有可能的，因为他们所使用的数据来源和结构不同。瑞银等预测机构使用的是“高层”经济和人口数据，会得出房价与收入、就业和移民情况不符的结论。
而银行对市场做出判断的依据，可以来自于海量的一手资料即其内部客户数据，所有按揭房贷从预批细节到最终的发放细节都有完整记录。
数十年来，强劲的房地产市场为银行提供了可靠的收入来源，而未来12个月的房价变化对这些银行能否保持盈利至关重要。
CIBC银行数月前曾发布有数据，住房按揭贷款平均占“六大银行”总贷款额的40%左右，7月底账面按揭房贷额约为1.13万亿元。
到目前为止，住房按揭贷款一直是增长最劲的资产类别之一，为银行带来最大的账面盈利，对银行来说，如果房贷停止增长，想要从别的业务中产生增长来替代房贷增长，基本上很难。
市场压力来自就业形势
如果说加拿大楼市出现压力，最明显的迹象，就是在多伦多等城市的中心核心区有大量公寓待售，对市场造成了冲击，租金率也在下降。
但虽然加拿大经济在衰退，但独立屋等大部分房屋市场仍然有不错的价格增长。在大多伦多，9月份独立屋平均价格上升到118万元，比去年同期涨了17%，一些较小城市的独立屋价格还跳涨了20%以上。
看好楼市的人认为，这种价格上涨是有道理的，因为疫情造成的移民和工作岗位减少很快就会逆转，而且现在住房承载了比疫情之前更多的功能，人们会更多地将住宅作为工作场所、孩子教育场所和娱乐活动场所，比以前更有价值。
RBC银行首席财务官Rod Bolger就说过，现在人们在家里的时间越来越多，需要比以前更多的空间，孩子们以前在外面玩而现在在家里玩和在家里上学，房子的价值已经比以前增加了。
而看空楼市的人则表示，疫情带来的经济后果将使失业率长期居高不下，移民潮也会减缓从而市场房屋需求会降低。当然这也是穆迪报告预测房价下跌7%的部分原因。穆迪公司经济学家Abhilasha Singh在上个月的一份报告中说，明年随着空置率和偿贷拖欠率的上升，住房市场将会被糟糕的就业市场拖下水。
文字编辑：闻所未闻
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