房产“政府估价”还靠谱吗？南素里一幢物业竟被低估136万！温哥华地铁沿线物业政府估价随时“过时”！加拿大房地产投资在加速离场
每位业主都会关心自己房屋的“政府估价”。每年的政府估价由“BC省房屋估价局”（BC Assessment）根据上年7月1日的推定市场价值确定，用作地税等税收的计税基础之用。
因为政府估价直接影响自己的地税数额，常见有业主向BCAssessment和物业评估复审组（PARP）提出复审要求甚至向物业评估上诉委员会（PAAB）提出上诉。要求复审和上诉的原因，一般都是对自己的物业的评估价值过高（因而导致更重的税赋负担）。
但也有以相反原因要求复审和提出上诉的。
在南素里Ocean Park社区，有一处海滨物业的业主就因自己房屋估值过低提出了复审要求并向PAAB上诉委员会提出了上诉。最后的结果，是PAAB将该处物业的估值提高了56%，从原来的241万元提高到了377万元。
PAAB上诉委员会主席尼尔胡德（Edwina Nearhood）判定，该物业坐落于发展完备的海景独立屋社区，241万元的评估价确乎太低。而且，根据交易记录，该幢物业以前的挂牌上市价格是350万元。
业主和PAAB都以同一个近期成交实例作为正确估价的依据。同一街区正有类似房屋于去年年底交易，价格为380万元或399万元（业主和复审委员会有不同的成交价格数据）。
尼尔胡德认为，这幢参考物业是非常有效的市场价值参考，因为其地段、地块面积和房龄等指标都很接近。所以，PAAB在参考物业去年年底成交价399万元的基础上，减去时间价格偏差度5.5%，再根据面积和房龄做出些微调整，最终确定了上诉物业的修正政府估值。
PAAB判定，支持上诉人将其物业估值提高到与市场价值相符水平的诉求，并将标的物业市场价值改定为376.9万元，其地块和建筑屋价值分摊比例不变。
在原先的241万元估值中，该处物业的占地价值为136万元，三层建筑的价值为105万元。而在复审修改后的376.9万元估值中，占地价值增加到222.5万元，建筑物价值增加到了154.4万元。
据说，这种最终赢得上诉的案例并不多见。
靠近百老汇地铁“南格兰维尔”站的商业地产
地产的政府估价并不总是能够反应其市场价值，而市政建设和公交系统升级往往会使其市场价值更加远离估价。
在过去的轨道交通建设中，沿线土地增值而交易价格大大超出政府估值的例子比比皆是，现在在建的温哥华“百老汇地铁”项目也同样给沿线地产带来了大幅增值。
乔治亚海峡周报近日就有刊文举例说明了这种增值的力度。
在Granville街上有一处商业地产，今年的政府估值是1672多万元，其中地皮（90x120英尺）价值占约1669万元，地上的两层楼、实用面积超过10000平方英尺的建筑物则只有38300元的价值。
但这幢楼靠近百老汇地铁的“South Granville”车站。
温哥华“百老汇地铁”的车站布局
现在这处物业正在出售，出售标的是“空地”。其最亮的卖点就是其显赫的地理位置——位于温西多个新开发项目、主要交通枢纽和百老汇地铁South Granville车站附近。这个地区（South Granville社区）属于温哥华市的快速发展区域，所以该地块有很大机会可进行重建，所以，其要价为3000万元，基本上是政府股价的两倍之多。
加拿大房地产投资在加速离场
加拿大统计局今天发布了“2021年第三季度GDP和收支报告”。
经过连续四个季度的强劲增长，加拿大今年第三季度建筑投资（包括新建投资、翻建投资和经纪佣金等交易成本）有明显减少。和第二季节相比，第三季度投资（经季节性调整）减少了7.1%，即从2489亿加元减少到了2312亿加元。
这显示出，尽管房价仍在上涨，但房地产投资却在悄悄地离场，而且离场的速度前所未有地快。
今年第二季度是加拿大历史上房地产投资最多的一个季度。
不过第三季度住房投资在“固定资本构成”中仍占有39.8%的比例，比上个季度只降低了2.4%，比历史最高的第一季度只降低了2.9%。今年第一季度加拿大房地产投资在总投资中的占比曾达到有史以来的最高峰值42.7%。
但连续两个季度的固定资本构成比例降低，说明加拿大经济对房地产经济的依赖度可能已开始降低（当然目前的39.8%仍然非常高）。
按新建、翻建和经纪收入三项支出看，加拿大第三季度和第二季度相比，
● 新建房投资减少了5.2%（经通货膨胀调整），减少幅度为“大衰退时期”的2009年第二季度以来最大；
● 翻建房投资减少了11.6%。第二季度翻建投资量达到历史最高点，本来出现下降在预期之中，但如此大的下降（近50年来最大）却有些令人吃惊，可见已经出现“技术性修正”，人们在等待通货膨胀调整；
● 房产交易成本（经纪人佣金等）降低也很多，降幅有8.8%（季节性调整）。第二季度的这一项目也是达到了历史峰值。
根据BetterDwelling的分析，加拿大当前的房地产投资量依然极高，所以上个季度的指标下降对房屋供应造成的影响并不会太大，但这个行业所失去的资金一定会在别的方向造成影响。按照通常的观点即“投资者推动市场走高”，如果有这么大规模的资金流失，则房价一定会受到影响。
统计局报告同时指出，第三季度全国家庭房贷债务又增加了380亿加元，已经比两年之前增加了一倍以上。
文字编辑：闻所未闻
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