开发商按揭贷款“爆雷”！欠债$3.33亿，私贷机构将客户告上法庭！大温开始考虑对空置商业用地征税！

——点击🔝蓝字 关注凤凰加拿大——

加拿大最大的一家私人贷款机构Romspen投资公司最近与其最大的借款人陷入一起法庭纠纷。据称欠款总额达 3.33 亿加元。

Romspen私贷机构已要求安大略省高等法院任命一名接管人来控制不良贷款的三处房产。 

三个受影响的物业位于多伦多，其中两处是购物广场，位于该市西北角的 Woodbine Mall购物广场和 Rexdale Mall购物广场，另一处位于东北角士嘉堡的 1500 Birchmount Rd.。

根据法庭文件，Hinn最初在 2018 年拖欠了多笔 Romspen 贷款，但他当时与贷方签署了暂缓协议，此后出售了六处房产，将价值 2.22 亿元的收益汇给了 Romspen，据称，Hinn仍欠 Romspen 的 3.33 亿加元。

在去年底向投资者发布的季度更新报告中，Romspen 披露其旗舰基金中 33% 的贷款是“不良贷款”。

Romspen还有另一笔向BC省开发商提供的不良贷款，而该开发商的项目目前已经停工。

BC省的这笔贷款贷给了列治文市中心一处有七栋大楼的综合用途开发项目，但Romspen称，自 2020 年以来，该项目土地上没有进行任何实质性工作。借款人还于 2022 年 4 月申请破产保护。

Romspen称其欠款1.91亿元。

借款人 Alderbridge Way LP 此后提出反诉，指控 Romspen 违反了其建筑贷款协议。

法庭文件显示，虽然高风险借款人更有可能违约，因此在私贷中，出现法庭之争很常见。

除了Romspen外，在加拿大，越来越多的私人贷方和基金正在努力应对更高的赎回请求。 

Brookfield拖欠了1.6亿美元抵押贷款

自上月“硅谷银行”引发银行业危机后，多家华尔街机构就密集警告，美国商业地产就是下一个“雷”。现在看来，这个“雷”更有可能被Brookfield这样知名的房地产商引爆。

亿万富翁、投资家、“橡树资本管理”（Oaktree Capital Management）联合创始人马克斯（Howard Marks）敲响了商业房地产警钟，警告即将出现的按揭违约潮！

新近披露的一份“商业抵押担保证券”（CMBS）文件显示，加拿大跨国地产商Brookfield（“博枫”）在美国拖欠了12栋办公大楼的合计1.614亿美元的按揭贷款。这些贷款现已转给一家特殊服务商，该服务商正在“同借贷方执行谈判前协议并找出解决方法”。

在此之前，Brookfield已经因位于洛杉矶的“煤气公司大厦”和“777大厦”两幢物业发生债务违约。

Brookfield在最近的有关声明中称，该公司专注于高品质和高需求的办公楼，所以虽然新冠疫情对某些地区的传统办公楼构成挑战，但这些传统办公楼在其投资组合中占比很小。

华尔街和美国政府对商业地产感到紧张

但华尔街和美国政府都在为商业地产这个潜在的雷紧张。

同在本周二，长期担任拜登经济顾问、今年2月被拜登提名担任白宫经济顾问委员会主席的伯恩斯坦（Jared Bernstein）在参议院银行委员会出席听证会时表示，白宫将继续密切关注商业地产，因为最近的金融动荡给这个在疫情期间苦苦挣扎的行业又带来了新的挑战。

写字楼空置率攀升 加剧对商业地产爆雷的担忧

据悉，本次爆出的Brookfield违约主要涉及位于美国首都华盛顿的办公楼。有媒体指出，此次1.614亿美元债务所涉及的12栋办公楼，去年平均入住率只有52%，远低于Brookfield于2018年贷款时的79%。

“华尔街见闻”上月提到，近期写字楼空置率进一步攀升，加剧了市场对商业地产爆雷的担忧。

地产投资管理公司仲量联行（JLL）的数据显示，截至今年第一季度，在纽约曼哈顿大约4400万平方米的写字楼中，超过16%的空间空置，出租率处于2021年第二季度以来的最低水平。

投资者家敲响商业房地产的警钟

有评论认为，Brookfield的违约可能只是开始，可能还会有更多公司相继拖欠偿贷。马克斯（Howard Marks）称，这是银行系统如今正在面临的“最大担忧之一”。他在本周一发布的一份备忘录中说，即将到来的一波按揭贷款违约可能会给美国银行业增加压力。

他说：“我们很可能会在各大媒体的头条新闻中看到按揭贷款违约，这最起码会让贷款机构收到惊吓，不敢再在融资和再融资过程中越雷池一步，因而进一步造成风险加剧的感觉。”

商业地产市场成为投资者最新担忧

由于利率上升、贷款标准收紧（3月份金融动荡所产生的后果）以及在家工作的趋势，商业地产市场已成为投资者的最新担忧。对于商业地产风险指数较高的中小型银行来说，这是一个大问题。

银行业情绪紧张造成的高借贷成本和收紧的信贷条件，可能会给大业主带来障碍，因为他们需要为大量贷款进行再融资。根据摩根大通（JP Morgan）引用的Trepp数据，近4500亿美元的商业地产债务将于2023年到期。

“更高的利率要求更高的资本化率（房产净营业收入与其价格的比率），这将导致大多数房地产价格下跌，”马克斯补充说，“经济衰退的可能性预示着租金和入住率的下降，从而不利于房东的收入。” 

马克斯强调，他不确定银行是否会遭受商业地产贷款损失以及损失幅度会有多大。他说，按揭贷款违约通常并不表示事情完结，而是贷方和借方之间谈判的开始，在许多情况下都会以债务重组方式延长贷款期。 

大温地区考虑对空置商业用地征税

新西敏新任市议员坎贝尔（Ruby Campbell）表示，该市在努力鼓励住房开发，特别是租赁专用房屋的开发，但有数处优质房产地块多年来却一直空置，令人沮丧，尤其是在轻轨站等交通基础设施附近的房产地块被空置。 

新西敏市议会认为，对长期空置的商业用地征税，可能会起到激励作用，让业主将空置地产开发成有用的房产。

今年2月，市议会通过坎贝尔的提案，将于下月向“低陆平原政府协会”（LMLGA，Lower Mainland Local Government Association）提交一份决议，敦促BC省政府授予市政府开征“商业地产空置税”的选择权。

如果该决议得到LMIGA的支持，则可能会在秋季呈交“BC省市镇联盟”（UBCM），由全省各地市议会审议。

UBCM此前已经批准了至少六项决议，要求BC省政府授权地方政府征收物业空置税，但这些决议针对的都是住宅物业。针对商业物业，UBCM还没有批准过类似决议。

2017年，温哥华市成为BC省第一个对空置或未充分利用的住宅物业额外征税的城市，但温哥华市的这项空置税并不适用于商业地产。 

去年，时任温哥华市长斯图尔特（Kennedy Stewart）提议BC省政府对征收店面空置税做出研究，得到了市议会支持。不过该提议不仅遭到一些市议员反对，也遭到了一些商业团体的抨击。

和去年的温哥华不同的是，今年新西敏市议会征收空置商业地产税的想法得到了当地商会的支持。 

加拿大三月房屋建设开工步伐放缓

随着春季的到来，加拿大房产市场有复苏迹象，价格也开始增长，但房屋开工步伐却放缓了。

加拿大按揭和住房公司（CMHC）有数据显示，与上月相比，今年3月份新建房屋开工速度下降了11%，经季节性调整的房屋开工量仅为约21.4万套，少于2月份的24.1万套。

按不同城乡地区来看，3月份城市地区新屋开工率下降12%（192545套），其中城市公寓屋开工率下降11%（151769套），独立屋开工率下降16%（40776套），而农村地区开工估计21320套。

防失联尽快关注，猛戳👇

文字编辑：JeanCao/QM

版面编辑：GT

图片设计：杨筱

参考来源：

https://www.theglobeandmail.com/business/article-romspen-private-mortgage-courts/

版权声明：【凤凰加拿大内容，欢迎转载。转载请注明：本文转载自凤凰加拿大，搜索“凤凰加拿大”或者微信号“pcc_168"即可关注。本公众号使用的图片均来自于网络，版权属于原权利人所有，如有使用不当请与我们及时联系】

往期回顾