大温公寓投资成烫手山芋？52%出租公寓在亏钱！首付$16.6万 月供$3900！

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随着大温地区租金持续飙升，一些住房分析师认为，影响租赁市场的关键因素可能会使情况进一步恶化。

加拿大抵押贷款和住房公司的数据显示，私人投资者拥有并出租的公寓占大温地区所有公寓租金的40%左右。但是，一些专家表示，利率上升、房地产价格和维护成本的结合使得购买公寓作为投资回报的吸引力降低。

UBC尚德商学院副教授汤姆·大卫杜夫(Tom Davidoff) 表示：“当然，人们对购买公寓出租的兴趣不如利率低的时候。”

“那些资本收益、增长和租金仍然存在，但高利率对于支付能力来说是一个很大的负担。”

大卫杜夫表示，由于利率上升，即使不断增加租金也不足以支付抵押贷款成本，而公寓业主也受到市场承受能力的影响。

根据BC省房地产协会的数据，大温哥华地区一套公寓的平均成本目前为83万加元。

即使在25年内支付20%的首付166,000元，4.99%的利率也将导致每月支付3,858元。

Landlord BC的首席执行官大卫·胡特尼亚克(David Hutniak) 指出，成本还没算不断上涨的地税、物业费和其他增加的维护成本。

在一份报告中，胡特尼亚克表示：“不论是在一级市场还是二级市场，提供租赁住房的房地产投资者都必须对其当前投资的财务可行性进行非常仔细的审视，甚至更加仔细地审视新的开发项目。”

根据胡特尼亚克的说法，BC省限制租金上涨的立法，导致很多以浮动利率抵押贷款购买公寓的现有业主，正面临着艰难的挑战。

“我怀疑越来越多的人说没有商业理由这样做。风险太高，而且根本得不到回报。”

大卫杜夫和胡特尼亚克都警告说，投资者减少加上利率上升，意味着很多新的公寓和出租公寓建筑项目将被推迟，直到条件更加有利。

他们表示，供应减少将可能在未来几年对该地区紧张的租赁市场施加更大压力，并进一步提高租金。

温哥华CMHC的市场分析高级专家Eric Bond表示，“公寓租赁市场在温哥华发挥着重要作用。在过去几年中，私人出租公寓的数量比专门建造的租赁住宅增加了一倍。在为该地区提供新的租房供应，它的作用日益重要。”

Bond说：“在向大温提供新的租赁供应方面，这一点变得越来越重要。”

据CMHC称，二级租赁市场目前占大温哥华地区所有公寓的30.5%。

这还不包括后巷屋和地下室套房。估计这一数量与出租公寓的数量相差不多。

截止到2022年的CMHC数据显示，人们越来越多地投资出租公寓。当时销售市场疲软，投资者可能选择持有房产而不是出售它们。

BCREA首席经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)认为，公寓仍然是一个不错的投资选择，并且没有显示出衰退的迹象。正在建设中的楼盘预售情况不佳，但总体而言，公寓的销售量仍在增长，尽管该协会的数据没有区分这些销售是否供自住或供投资。

不光是大温投资公寓亏钱，大多伦多也一样。

市场研究公司Urbanation和CIBC Capital Markets联合发表的一份新报告称，更高的利率正在将大多伦多GTA地区的新建公寓市场推向一个临界点。

这份《大多伦多2023年公寓投资报告》（2023 GTA Condo Investment Report）警告说，这可能会危及新公寓楼花的需求情况，并可能加剧该地区住房危机。

四分之三（75%）的公寓投资者需要将他们的公寓申请抵押贷款，然后通过收取租金来还房贷、地税、管理费以及其他杂费。

2020年，这些公寓投资者平均月利润为$63加元。

但是，去年2022，随着央行连番加息，这些公寓投资者已经将利润转为亏损。

在2022年，购买楼花公寓单元用作出租的杠杆公寓投资者中，只有48%现金流为正。

对于大多数（52%）投资者而言，新落成公寓单元所产生的租金低于抵押贷款成本、公寓管理费和地税。

这些投资者每月都在亏损，平均每月亏$223加元。

报告称，踏入2023年，情况进一步恶化，今年第一季度平均亏损$400元。

报告指出，14%的投资者每月血损1,000加元或更多，三分之一（33%）每月至少亏损400元。

在2021年底和2022年初以高价买入的公寓将竣工，这些公寓的投资者收楼的时候，房贷利率将在比当时买楼花的时候高出很多。

Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）说：“丰厚回报和正现金流的辉煌岁月可能已经结束。”

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本文来源：加国无忧

版面编辑：GT

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