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银保监会回应“停贷”事件!防范“烂尾楼”,根本是取消预售制?
凤凰网
2022-07-21
最近,多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注,对此,银保监会有关部门负责人7月14日作出回应,表示将引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
银保监会回应“停贷”事件
引导金融机构市场化
银保监会有关部门负责人表示,最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况,这件事的关键在于“保交楼”,对此银保监会高度重视。
▎
郑州鑫苑国际新城烂尾楼盘
下一步工作中,银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、稳定性,保持房地产融资平稳有序,支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求,引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。
多家银行发公告
回应“停贷”事件,总体风险可控
针对网传的“停贷事件”,从14日中午开始,截至发稿时,已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、兴业银行等15家银行发布公告披露排查情况。
工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业银行、平安银行、光大银行等均发布公告,称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查,目前已发公告的多家银行均表示,涉及的业务规模较小,整体风险可控。
从银行公布的数据看,农业银行初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元,占全行按揭贷款余额的0.012%;
交通银行经初步排查,存在风险的楼盘所涉及的逾期住房按揭贷款余额0.998亿元,占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%;
邮储银行初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元;
兴业银行涉及“停贷”事件楼盘相关按揭贷款余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元),已出现停止还款的按揭金额3.84亿元。
多家银行均表示,将密切关注合作企业和楼盘状况,严格落实监管机构要求,积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务,维护房地产市场平稳健康发展,维护消费者合法权益。
首个烂尾楼官方防范政策出台
停贷事件引发广泛关注之际,西安市率先出台楼市新政,加强预售资金监管。
7月14日晚,西安市住建局联合市自然资源规划局、市城管执法局、市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》,从严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等六个方面提出十三项要求。
在土地出让环节,房企违规借贷和高杠杆拿地等行为可能导致资金链断裂、房屋烂尾等问题。此次文件明确,参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金,竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核,存在使用非自有资金竞买商品住房用地的,取消竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还。
备受关注的
预售资金监管
,成为此次西安市新规的重点。文件明确,商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应
全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款
。
针对监管银行责任落实不到位等现象,文件提出,商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金;无法追回的依法承担相应赔偿责任。
文件明确,开发企业不能按期交付房屋,引发群体性事件,造成严重社会影响的,记为信用等级差的企业,向社会公示,并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。
设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位因违反国家强制性标准和行业规范影响房屋交付的,也将被记入信用档案并向社会公示;情节严重的,依法追究相关单位和人员责任。
7月14日,河北沧州也发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿),其中对主体责任也进行了明确规定。如果监管银行违反本办法规定,拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金,或者违规使用商品房预售资金,造成预售资金被挪用,导致工程无法按期竣工的,除承担相应法律责任外,由其上级主管部门依法处理,并不得再承担商品房预售资金的监管;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
在预售金存取方面,沧州提出预售人申请商品房预售许可前,应当选择监管银行,按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则,开立专用账户,并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。
设立监管账户后,在商品房买卖合同中须注明:“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目,相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
另外,广东汕头也于7月14日出台商品房预售款监督管理暂行办法,同样强调“商品房预售款专款专用”,购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管,按“一案一策”方式,实行专门管理。
谁来维护烂尾楼业主的权益?
停贷现象发生后,很多人首先想到的是金融风险,这当然是对的。但置于购房者的角度讲,停贷其实不是引发金融风险的真正原因,楼盘停工才是最大的诱因。事实上,一些业主之所以选择公开停贷,并不是摆烂,而是希望以这种方式推动自己购买的房子停工、烂尾的问题得到更多的关注,最终促成问题的解决。
光明网评论称,在以往的“救市”叙事中,我们多听到的是监管部门、开发商、银行的声音,而这一次,业主们的心声被更多人听到了。这一方面表明,当前楼市的压力,已经真实地传递到了相当一部分业主的身上;另一方面,也在用一种现实的方式提醒开发商、银行及地方政府,不可低估房地产行业中业主们的博弈能力以及维权的行动力。
当然,业主们以停贷来倒逼停工楼盘复工,表明他们依然渴望拿回属于自己的房子,依然相信开发商和政府的处置能力,这实际上也说明最基本的信任和信心还在。只要以实际行动呵护好这种信任和信心,结果就不至于太坏。
南方周末评论称,要解决问题,一种雷霆手段是取消期房预售,只能建成后现房销售。或者继续改革预售,比如不是将全额房款一次性支付给开发商任其支配,而是先支付一定比例,在房屋交付时再支付部分,或可以按照工程进度逐步支付购房款,交付时付清:如果在房屋交付时再支付尾款,自付也好,用银行贷款也好,银行贷款合同此时生效、业主此时还款,可以避免今日业主们针对银行之汹汹局面。
(本条综合自央视财经 光明网 南方周末等)
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