非美国税务居民持有美国房产的税负考量及架构设计

很多客户在家庭成员移民美国、赴美读书前后，或出于全球资产配置的需要，或为实现CRS规划的需要，会考虑在美国购置房产。

根据美国房地产网站 Redfin的市场报告显示，截至5月19号的四周时间内，全美平均房屋销售价格同比上涨4%，达到387,600美元。其中，加利福尼亚州Anaheim涨幅最大，达20.1%。挂牌在售的房屋数量同比增长15%，房屋库存减少至3.2个月，45%上市的房屋在两周内签约，31%的房屋以高于要价卖出，显示出相当旺盛的购买需求。

而全国房地产经纪人协会NAR的一份报告也显示，2024年开年至今，美国所有主要都市区中，有93%的房价上涨。NAR调查的223个主要都市区中，大约有三分之一的价格在2024年前3个月出现了两位数的涨幅。对此，NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，房价飙升主要是由于被压抑的住房需求。“在当前市场上，房价上涨的直接原因是住房供应不足，无法满足全部需求。”

虽然，美国房地产市场展现出了较高的投资回报率优势。但因美国复杂且高昂的税负结构，盲目投资可能会产生较高税负成本，因此，在投资前充分了解非美国税务居民投资美国房产的相关税负十分必要。本文简要总结需要考虑的因素以及分析常见的投资架构。

考虑因素

房地产投资的许多非税务因素会决定税务上的架构选择。投资特定的的房产和投资房产相关的基金或者金融衍生品在架构上会有很大的不同。本文侧重于投资特定的实体房地产。

此外，房产投资策略也是重要的考虑因素，包括房产用于出租还是用于自用，是否会有抵押贷款，会不会有租金收入或其他相关收入，短期投资还是长期投资等。

税务分析

在设计高税务效率的架构时，需要考虑以下几个方面：

1. 遗产税：

美国联邦遗产税采用总遗产税制度，其特点为“先税后分”，即须先交税后才能分割遗产。此外，有的州政府也征收遗产税。

01 征税范围

美国遗产税以被继承人去世时遗留的财产总额为征税对象，包括但不限于现金、证券、不动产、保险、信托、年金、商业权益等。如被继承人为美国公民或居民，其遗产征税范围为去世时在全球的资产；而对于非居民外国人，其遗产征税范围仅为去世时在美国境内的资产，包括但不限于持有的美国公司股份、在美国的房产、现金存款等有形资产等。

02 免税额度及税率

对于2023年去世的美国公民或居民，其遗产免税额度为1292万美元，而对于非居民外国人，其遗产免税额度为6万美元。

针对超过免税额度的部分，美国遗产税采用超额累进税率，税率为18%—40%，具体如下表：

​

03税收减免规定及优惠政策

（1）遗产税扣除额 

除上述免税额度的扣除外，遗产税扣除项目还包括被继承人债务、慈善捐赠、丧葬费、遗产管理费用等。

（2）“无限婚姻扣除”规则（Unlimited Marital Deduction）

如被继承人未亡配偶为美国公民，则其可享有无限婚姻扣减额，即在当时可免税地受让遗产，但当配偶去世后，其再转让子女或他人时则需缴纳遗产税。须注意的是，被继承人未亡配偶非美国公民，则不享有无限婚姻扣减额，例如持有绿卡的夫妻双方需要按照前述规则缴纳遗产税。

完善的架构应该尽量避免持有美国房产带来的遗产税风险。简要而言，长期生活在中国或者其他国家的非美国公民，一般来说属于遗产税意义上的非美国居民，他们如果直接持有美国房产，会有遗产税风险。也就是说，一旦这些投资者去世，位于美国的资产会被征税高达40%的遗产税。相对于美国居民高达1000多万美元的免税额，非美国居民仅能享受6万美元的免税额。关于非美国投资者的遗产税风险，一般有两个解决方案：

a) 比较简单的方式，是在架构上加入非美国公司。如果他们持有一家离岸公司，再通过这家离岸公司持有美国房产，就不会有遗产税风险。因为离岸公司的股份不是位于美国的财产，所以对于非美国居民来说，不属于遗产税征税范围。这个方式的好处在于，操作简单，设立和维持成本较低。不足之处是，非美国公司作为外国投资者会面临一些特定的税务问题，例如分公司利润税、预提税等。

b) 另一个方式则是通过美国的信托。信托是一种法律安排，委托人将资产转移给受托人，由受托人依照信托条款为受益人持有和管理资产。美国信托在房产转让时可能享受到更低的针对资本利得的所得税税率。但是为了达到遗产税筹划的目的，信托的架构可能会有一定的限制，例如委托人不能成为受益人，委托人在信托中不能有过多权力等。此外，美国信托在租金收入上税率可能更高。

2.所得税：一般而言，从租金收入和房产转让收入两个方面进行所得税分析。

a) 租金收入：一般来说，在考虑架构之前应该分析房产的投资所得来源，是否有租金收入，还是仅通过未来出售获得回报。租金或者由租金带来的公司股息收入与转让财产的资本利得的税收效果不同。如果投资会有大量的租金流入并汇出海外，则一般不建议通过海外公司直接持有。海外公司在美国直接开展业务的收入，除了要类似普通美国公司按照累进税率缴纳所得税，还可能需要缴纳分公司利润税。分公司利润税的目的，是为了使海外公司直接开展业务，和通过设立美国子公司开展业务的税务负担类似。但是在实际操作中，30%分公司利润税的计算和申报会比30%预提所得税更加复杂和不确定。所以，如果房产会有租金收入汇出美国，则可以考虑设立离岸公司加上美国公司的架构。

b) 房产转让收入：

i. 资本利得税：针对房产及其他投资性资产带来的转让所得，公司和个人/信托所适用的所得税规则会有所不同。公司按照普通所得基于最高税率为35%的公司税率缴纳所得税。而个人/信托针对长期资本利得可以享受优惠税率。一般来说，海外投资者关于在美国的资本利得没有美国所得税纳税义务，除非该收入来自于该投资者在美国的经营活动。所以，海外投资者一般在美国买卖股票的所得无需缴纳美国税的。但是，针对房地产，美国有特别的规定。美国政府1980年出台了FIRPTA法案，规定外国投资者转让美国房产利益的收入，属于与美国的经营活动有关的收入，因此外国投资者需要就此收入作为资本利得缴纳所得税。

ii. FIRTPA预提税：FIRPTA更重要的条款是，任何卖家向外国投资者支付价款时，需要扣缴预提所得税。此处预提税的税基是支付的价款，而不是关于资本利得的所得税采用的税基。外国投资者需要之后就资本利得进行纳税申报，并针对被扣缴的预提所得税进行多退少补。因此，无论是外国公司还是个人在直接转让美国房产或者持有美国房产的公司时，都会有预提所得税及相应的纳税申报问题。这个问题在多种架构中都会遇到，而且是很难避免的。当然，针对该问题也有一些解决方案，例如直接转让离岸公司股份。因为此种转让不属于转让美国房产利益，所以不会有预提税的问题。此方案的缺点在于某些买家不接受购买离岸公司股份。

iii. 分公司利润税：离岸公司取得房产转让收入并汇出美国时，会有分公司利润税。该规则有例外，如果海外投资者在当期彻底清算解散离岸公司在美国的资产和业务，则转让房地产的收入不会被征收分公司利润税。所以，如果房产投资不会产生租金等周期性收入，投资者仅依靠未来的转让收入获得回报，投资者也可以考虑直接用离岸公司持有房产，但前提是每个房产用不同的离岸公司持有。但需要注意的是，在这种情况，离岸公司转让房产依然会有上述的FIRPTA预提税问题。

iv. 预提所得税：美国公司将房产转让收入通过股息等方式分配给离岸公司时，会有30%的预提所得税。其中一个解决方案是，在出售房产后立即解散美国公司，这样分配公司清算资产时预提所得税就不会适用。为了达到这个节税效果，建议每个房产由不同的美国公司持有。

除了上述因素，还需要考虑其他的一些税务因素，例如，房产贷款利息的可扣除额度、州税和地方税等。但是，囿于篇幅所限，本文不进行展开说明。

架构分析

投资者的投资需求和策略不同，相关的税务问题会不同，因此适合投资者的架构会有所不同。投资者需要根据自己的具体情况进行个案分析，设计合适的架构。一般而言，不建议直接通过个人持有房产，因为这样的架构会有遗产税风险及个人相关的纳税申报责任等。本部分简要介绍三种典型的房产投资架构，作为参考的设计思路。

1. 双层架构

简要说明：在架构中，外国公司用于避免产生遗产税风险，美国公司用于避免产生分公司利润税。美国公司的选择，需要根据房产所在地的相关州税和法律规定来确定。例如，在纽约购买房产，纽约公司是一个可推荐的选择之一，因为相较于其他州的公司，纽约公司税务申报更简单一些。如上所述，如果在投资期间没有租金收入汇出美国，投资者也可以选择单层外国公司架构，因为无需考虑分公司利润税的问题。需要提醒的是，如果房产投资需要抵押贷款，很多银行或者财务公司更倾向于房产由一家美国公司持有。

优点：该架构操作简单，设立和维护成本较低，能有效避免遗产税、分公司利润税。如果在投资退出时转让离岸公司股份或者由美国公司转让房产，可以避免FIRPTA预提税。

缺点：在投资结束时，投资者需要解散美国公司以避免美国公司将投资回报汇出时产生预提税。此外，美国公司出售房产，资本利得将会按照公司税率缴纳，税率可能较个人或者信托适用的税率高。

2. 通过美国信托持有

简要说明：信托一般为不可撤销信托，且被设计为美国所得税意义上的国内信托。美国信托除了用于税务规划，也作为财富传承的工具。有限责任公司是一个具有灵活性的实体。在法律上，LLC和普通的公司一样属于有限责任，因此LLC可以起到风险隔离的效果。此外，通过LLC持有房产也为未来房产转让增加灵活性。从所得税的角度，LLC可以选择不作为公司缴纳所得税，而选择作为非独立实体。也就是说，从所得税的角度，LLC被看穿，LLC的所得将会被视为美国信托的所得而交税，这样在架构中加入LLC既有法律上风险隔离的好处，但又不会产生额外的税务负担。

优点：能有效避免遗产税。因为美国信托属于国内投资者，所以不会出现前一个架构中关于外国投资者的问题，即分公司利润税、FIRPTA预提税等。同时，信托针对长期资本利得可以享受最高20%的税率，低于公司的所得税税率。

缺点：架构较复杂，成本较高。外国投资者可能无法成为信托的受益人且无法保留控制权。信托关于其他收入的税率可能较公司税率高。

3. 利用私募人寿保险

简要说明：私募人寿保险，是一种定制化的万用寿险。投资者向保险公司购买保险，保险公司利用资金投资房产，如果受保人去世，保险公司将约定的保险金额分配给受益人。如果设计恰当，该架构可以起到递延所得税的效果，而投资者如果在世时不取回财产，保险下分配给受益人的资产可能实现免所得税和免遗产税的效果。但是，为了符合保险的要求，该架构的限制很大。第一，投资者要放弃对保单下资产投资的控制权。第二，为了符合保险投资多样性的要求，保单下一般需要持有五个以上的房产/投资基金。

优点：可以递延所得税，避免遗产税风险。

缺点：架构复杂，成本高，限制多，可适用范围窄。

架构比较：

	直接持有 （或利用作为非独立实体的LLC）	离岸公司美国公司双重架构	美国不可撤销信托（通过作为非独立实体的LLC持有）	私募人寿保险
是否能达到遗产税筹划效果	不能	能	能	能
资本利得（出售美国房产或持有美国房产的美国公司）	1.       针对长期资本利得最高税率为20%，否则最高税率为39.6% 2.       FIPRTA预提税	1.       如果出售离岸公司股份，则无税务影响 2.       如果出售美国公司股份或者美国房产，最高税率35%， 3.       如果出售美国公司股份（而不由美国公司出售房产），会有FIRPTA预提税问题	1.       针对长期资本利得最高税率为20%，否则最高税率39.6%  2.       无FIRPTA预提税	1.       可以递延所得税。如果投资者去世，房产相关利益直接分配给受益人可能享受所得税免税。 2.       如果退保，会有所得税缴纳义务（最高税率39.6%），不能享受长期资本利得税的优惠税率。
其他收入（租金）	30%预提税	30%预提税	最高39.6%税率	上同
信息保密性	最低	低	高	高
成本	最低	较低	较高	高
架构复杂性	最低	较低	较高	高
适用性	高	较高	低	低

END

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