“一房多卖”合同诈骗案的8个裁判要旨

上期，公众号推送了一篇文章：羊城晚报《法律公益诊所》——"一房二卖"构罪吗？北京德恒（广州）律师所合伙人、德恒全国刑事专业委员会副主任、北京企业法律风险防控研究会理事、广东省法学会刑法学研究会理事张元龙律师在栏目中作出了详细的解答。本期，秘书处再转载一篇由孙裕广、凌小淇律师整理的关于“一房二卖”合同诈骗案的裁判要旨，敬请关注。

“一房多卖”现象在实务中多有发生，该行为既可能属于一般民事欺诈，也可能构成合同诈骗犯罪，罪与非罪的界限在于“行为人主观上是否具有非法占有的目的”。司法实践中，法院对行为人主观上是否存在非法占有目的，会综合考虑出卖方一房二卖的原因、交付房屋的能力、清偿相关债务的能力、双方签订合同时的真实意思表示情况等事实。

本文将从团队办案经验、实务既有案例出发，梳理司法机关认定“一房多卖”行为构罪与否的裁判思路和观点，提炼如下8则裁判要旨，以供各位参考。 

一、行为人为了公司资金周转，隐瞒事实一房二卖并不必然具有非法占有他人财物的目的。行为人收取后手的购房款后并未用于挥霍或其他不当、非法用途，而用于公司经营与清偿债务，且无论是一手购房者还是二手购房者，在房源上都是有保障的，行为人具有履行合同能力，不应认定具有非法占有的目的，不构成合同诈骗罪

 参考案例

王某强合同诈骗案，刑事审判参考第961号

裁判摘要

（一）在对一房二卖行为人是否具有非法占有他人财物的目的进行分析、认定时，要重点考察一房二卖的具体情由

……然而，从人民法院审理查明的事实分析，普天大有公司一房二卖的行为系事出有因，认定该公司在签订有关房屋销售合同时即具有非法占有他人财物的目的，理由不足。

(1)普天大有公司不具有刑法上非法占有唐某财物的目的……公司当时面临经营困境，急需资金的原因。普天大有公司这样做，是为了短时间内获取资金，是形势所趋。在其理念中，公司只要维持正常经营，其完全可以通过其他形式偿付唐某的债务，如再通过民事诉讼等方式，确定合同履行的方式以及违约金损失的赔偿等。可见，本案中普天大有公司非法占有的目的并不明显。

基于上述论述，就普天大有公司将与唐某签订的房屋销售合同项下的该3套房屋转卖他人的行为，我们认为，不具有刑法意义上的非法占有他人财物的目的。

(2)普天大有公司不具有非法占有二手购房者财物的目的。普天大有公司将上述唐某用显失公平的违约金作为购房款购买的其公司4套房屋中的3套转卖他人，其主观上具有将3套房屋交付二手购房者的真实意思表示。一般的一房二卖行为人，在签订二卖合同时，不具有向二手购房人交房的真实意思。而本案普天大有公司一房二卖的行为主要针对的是唐某主张违约金过高的行为，即一手购房人……因此，可以基本认定普天大有公司对二手购房者具有交房的真实意思，普天大有公司转卖3套房是为了解决资金困难．而不是出于非法占有财物的目的。

2．就普天大有公司与李某有关房屋的一卖、二卖行为，依据审理查明的事实，不能认定该公司具有非法占有财物的目的。在对该房屋二卖时，该公司已经作出了给一买方即李某调整房源的决定，无论是一手购房者还是二手购房者，在房源上都是有保障的。因此，普天大有公司对于一手、二手购房者都没有非法占有其财物的目的。

普天大有公司在签订合同时虽隐瞒了部分事实，但不能据此认定其具有刑法意义上的非法占有他人财物的目的。虚构事实，隐瞒真相，是民事欺诈和刑事诈骗的共同手段行为，因此并非只要实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，就构成刑事诈骗。要认定构成刑事诈骗，关键要看行为人是否具有非法占有目的。本案中，在签订房屋二卖合同时，普天大有公司对一手、二手均隐瞒了与另一方签订合同的事实，但这些隐瞒行为是为了顺利签订合同，很显然其如果没有隐瞒与前手已经签订的房屋买卖合同事实，与二手的房屋买卖合同事实上根本不可能签订。然而，经深入分析，这种为了签订合同的隐瞒事实并不意味着必然具有非法占有他人财物的目的，二者在逻辑上不能等同。

……

普天大有公司与后手再次签订房屋销售合同后，并没有将购房者支付的购房款挥霍，或是用于高风险经营以及其他不当、非法用途，而是用于公司经营和清偿所负债务，这恰恰表明其有继续正常经营的意愿和行为……

……如果仅因涉及本案一房二卖的相关债务没有清偿即认定王立强的行为构成诈骗，而已经清偿的债务却不构成诈骗，则有客观归罪之嫌。

……

（三）在刑民交叉案件中刑法应尽可能保持其谦抑性

……

二、行为人与购房人签订房屋买卖协议后即交付房屋，由购房人实际居住使用。后行为人虽与他人签订名为房屋买卖合同，实为房屋抵押的借贷合同，但实际上未影响购房人合法权益，且行为人签订合同后积极还款，取回房产证向购房人履行合同义务，不具有非法占有目的，不构成合同诈骗

 参考案例

官某贵合同诈骗案，(2015)通刑初字第71号

裁判摘要

本院认为，一、被告人官某某与庞某某签订合同时不具有诈骗庞某某的故意，双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，并且被告人官某某也向庞某某交付了房屋，未影响庞某某的居住使用，合同主要义务已经履行。二、本案中被告人官某某供述系向宋某某以高利息借款（借“高利贷”），因有辩护人提供的证人刘某甲、孙某某的证言、宋某某此前与他人签订的房屋买卖合同、通化市房地产转让合同、刑事判决书及被害人庞某某的陈述予以佐证，可以认定官某某等人与宋某某签订的合同名为房屋买卖，实为以房屋抵押的借贷合同，卷宗内的三份借据可以佐证借款事实，因为从常理上讲，买卖房屋出具的应为收据而非借据。根据庞某某的陈述、孙某某的证言及拉砖出库单，可以证明被告人官某某并未回避应向庞某某履行交付房照办理过户的义务，也与庞某某、宋某某两次商谈过还款交付房照事宜，其间又有宋某某从孙某某砖厂拉砖的事实，说明官某某欲积极偿还宋某某的欠款，取回房照向庞某某履行义务。三、庞某某是否产生损失未确定，因宋某某系依据被撤销的仲裁裁决过户房屋，该过户行为效力待定，如该过户行为无效，庞某某的取得房屋产权证书的权利仍可能得以实现。 

三、行为人将房产出售后即实际交付购房人使用，具有履行合同能力，收取购房款后并无逃匿、撤销公司等行为，后其将已出售的房产预告登记在第三人名下实际是为借款提供担保，在案证据不足以证实卖房人具有非法占有财物的故意，不得认定构成合同诈骗罪

参考案例

深圳市某房地产开发有限公司惠阳分公司、陈某乙犯合同诈骗案，(2015)惠中法刑二终字第97号

裁判摘要

第一，原判认定上诉单位、上诉人“采用重复销售的手段骗取对方当事人购房款100万元”的证据不足。被告单位厚基惠阳分公司将其名下枫叶雅堤小区的2b104号商铺预告登记在叶某名下的行为，实际上是为借款提供担保，并不是将涉案房产销售给叶某。

第二，原判认定上诉单位、上诉人主观上具有非法占有目的的证据不充分。合同诈骗罪要求被告人主观上具有非法占有被害人财物的目的，上诉单位将涉案商铺卖给吴某并收取部分房款后，已将商铺实际交付给购买人使用。上诉单位作为涉案商铺所在小区的开发、销售主体，具备履行商品房买卖合同的能力，上诉单位、上诉人在收取吴某的购房款后，亦没有逃匿、撤销公司等行为。因此，本案没有证据证实上诉单位及上诉人主观上具有非法占有他人财物的故意。

第三，上诉单位厚基惠阳分公司、上诉人陈某乙的行为不符合刑法第224条规定的合同诈骗罪的构成要件，其本质上属于民事纠纷。 

四、“非法占有他人财物”形成于合同签订之后履行之中，但事实上行为人非法获得了整个合同带来的非法利益，按照主客观相一致的原则，应认定构成合同诈骗罪中“非法占有他人财物的目的”的主观方面

参考案例

魏某贵合同诈骗、寻衅滋事案，(2014)昌刑初字第1263号

裁判摘要

2012年2月8日被告人魏某贵因拆迁购得回迁楼期房一套，其以出售该回迁房为由，与刘某签订房屋买卖合同，在刘某支付购房款73万后，又分别与杨某、王某签订房屋买卖合同，先后骗取杨某购房款75万元、王某购房款138万元。被告人魏某贵在隐瞒事实真相的情况下，将回迁房的钥匙及相关入住手续交付王某，现该房屋被刘某强占使用至今。2013年12月13日、12月17日被告人魏某贵以收取装修押金、燃气开口费为由，再次骗取刘某人民币20万元。被告人魏某贵将上述款项共计人民币306万元全部用于个人挥霍。

北京市高院分析摘要

《审判前沿——新类型案件审判实务（总第56集）》作者：赵佳，北京市昌平区人民法院审判管理办公室法官，P178-181。

（二）“非法占有他人财物”意图可以在合同履行过程中产生

与典型的合同诈骗犯罪有一定的不同，本案中被告人对第一份合同的主观意图存在两个不同的阶段，前一阶段被告人通过签订房屋买卖合同取得了财物，后一阶段中被告人主观意图发生改变，不履行本合同的同时与他人签订合同，且继续要求对方支付合同约定之外的费用，又不归还原先占有的财物。第二个阶段，行为人明显隐瞒事实真相，以房产为诱饵，法获取更多财物。这种情况本质上和虚构事实当场骗取他人财物并没有区别因此，合同诈骗“非法占有他人财物”目的形成的时间可以在合同签订之前或同时或履行中，也可以在占有之前或者在占有以后。

从整个案件来看，魏某某“非法占有他人财物意图的形成时间虽然在合同履行过程中，但其影响已波及整个（三份）合同使得魏某某实际上非法获得了整个合同带来的利益。按照主客观相一致的原则的，魏某某合同诈骗行为始于第一份房屋买卖合同。 

五、行为人明知集体所有房屋选择货币补偿方式而非房屋产权调换，利用案涉房屋仍暂挂其名的权利外观，签订其不可能实际履行的房屋买卖协议，具有非法占有的目的，构成合同诈骗罪

参考案例

朱某国合同诈骗案，（2017)苏09刑终293号

裁判摘要

关于上诉人朱某国合同诈骗的第二起犯罪事实能否成立问题。2015年6月3日，上诉人朱某国办理了建湖县塘河街道长沟村集体所有房屋拆迁补偿款的结算手续，拆迁补偿款43119元于同月11日汇入长沟村村民委员会的账户。至此，朱某国应当明知长沟村对该集体所有房屋选择货币补偿方式而非房屋产权调换，即使案涉房屋曾经挂在朱某国名下，因被拆迁人长沟村足额领取拆迁补偿款，朱某国对案涉房屋已经不享有任何权益，亦无权处分。而当日，朱某国隐瞒案涉房屋的真实状况，通过签订房屋买卖协议，两次收取被害人于某、夏某购房款合计人民币15万元，上述事实足以反映出上诉人朱某国在签订合同时主观上即具有非法占有的目的，客观上实施骗取他人财物的行为，被害人亦因朱某国的行为而遭受财产损失。一审判决根据朱某国的主观罪过、行为方式、损害后果，认定该犯罪事实并无不当，上诉人朱某国的该项上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。 

六、行为人隐瞒房产已出售给他人及被查封的事实，伪造回迁安置协议书等文件将房屋再次出卖，足以证明其具有非法占有的目的，是否交付给买受人不影响构成合同诈骗罪

参考案例

严某合同诈骗案，(2020)鲁0481刑初210号

裁判摘要

滕州市人民检察院指控：2012年被告人严某因房屋拆迁，获得某某某某E1龙某苑8号楼2301室回迁房。2012年1月8日，严某李某增签订房屋买卖合同，将该房屋以19万元卖李某增。2016年9月，因与他人债务纠纷该房屋被滕州市人民法院查封。2018年2月，被告人严某隐瞒房屋已经出售且被法院查封的真相，伪造“回迁安置协议书"，再次将房屋出售党某茹，骗党某茹购房款47万元。

法院认为：本案中,考察被告人严某是否具有非法占有目的的关键在于其党某茹出售涉案房产时,是否隐瞒了已将该房产出售给他人及被查封的事实,故被告人严某是否将房屋交付党某茹,并不影响本案的定性。综上,被告人严某在签订履行、合同的过程中非法占有目的明显,客观上实施了变造回迁安置协议书的行为，侵害了被害人的利益，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。被告人严某及辩护人提出的不构成合同诈骗罪的辩解、辩护意见，与在案证据证明的事实不符,本院不予采纳。 

七、行为人隐瞒房产已出售并办理房屋公证手续，其在无实际履行能力，无法完成同一套房产二次交付的情况下，仍隐瞒他人多次转卖，骗取定金、首付款，足以证明其具有非法占有目的，构成合同诈骗罪

参考案例

肖某润合同诈骗案，(2017)闽0211刑初412号

裁判摘要

2016年6月24日，被告人肖某润与梅某签订房屋买卖合同，约定将其与其妻子肖秋彬名下房产以人民币206万元的价格卖给梅某。被告人肖某润在收取梅某支付的人民币155万元的首付款后，与梅某办理了房屋公证手续。之后，被告人肖某润隐瞒该房产已经交易并办理公证的事实，在没有实际履行能力的情况下，两次诱骗他人与其签订合同，以收取定金、首付款为由骗取他人钱款，具有非法占有为目的，构成合同诈骗罪。 

八、行为人主观上无履行房屋买卖合同的意愿，客观上亦无法实现合同目的，故意隐瞒房屋已出售的事实再次转手，将购房款用于消费后逃匿，且行为人无收入来源、入不敷出，不具有清偿相关债务的能力，足以证明具有非法占有的目的，构成合同诈骗罪

参考案例

夏某香合同诈骗案，(2019)湘0682刑初245号

裁判摘要

本院认为，被告人夏某香没有收入来源，入不敷出，拖欠多人债务，平常主要采取“拆东补西"的方式偿还他人借款及利息。其在房屋出售给方某后又将房屋门锁进行更换，并散布其有房屋出售的消息。在将房屋出售给被害人钟某1时，故意隐瞒了房屋已出售给方某的事实，收到钟某1支付房屋款项后，用于购买个人保险及个人消费，并没有履行合同的主观意愿，客观上亦无法实现合同目的，并且关闭手机等联系方法逃匿到外地，其犯罪动机和主观目的就是为了骗取他人财物，客观上事实了合同诈骗行为，其行为符合合同诈骗罪的构成要件。被告人夏某香以非法占有为目的，在已经将其所有的房屋出售给他人的情况下，又与被害人签订房屋买卖合同，收受被害人给付的购房款后逃匿，骗取他人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。

作者：孙裕广 凌小淇 广东法丞汇俊律师事务所

来源：三人刑团队

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