被大家称作“打响惠州豪宅第一枪”的合生帝景湾，竟然有法拍房直降150万，这是捡漏的机会吗？
近日，房叔获悉，位于惠城区合生帝景湾一套建面约488.98㎡的住宅产品，通过网上司法拍卖，起拍价约601.9万，与752.4万的市场价相比，足足少了150万。
丨来源：阿里拍卖平台
要知道，这可是市中心的豪宅盘，起拍单价仅1.23万/平，比起小区三期2.1万/平的挂牌均价、四期约2.6万/平，这个价格确实够“笋”。根据阿里拍卖平台，该房源位于惠城区江北文昌一路2号帝景湾H1栋2层01号房，建筑面积约488.98㎡，房屋用途为住宅，且为毛坯房。该房源户型为5室3卫2阳台，楼栋高27层，房源所在2楼，建筑年代大概在2014年。
丨房屋调查情况表
价格方面，市场价约752.44万，折合单价约1.54万/平，本次起拍价低至601.95万，起拍折合单价约1.23万/㎡。
丨来源：阿里拍卖平台
拍卖页面显示，该房产开拍时间为2021年07月19日10时，保证金100万，目前已吸引了776人围观，18人设置提醒，但无人报名。
需留意的是，该房源为二次拍卖。
丨现状图
根据贝壳平台二手报价，目前合生帝景湾三期挂牌均价约2.1万/平，目前有22套房源在售，最高挂牌单价顶破4万/平，但报价以1.9-2.1万/平居多，其中，毛坯房最高挂牌价约1.97万/平。
丨三期挂牌房源价格
再来看看四期，挂牌均价更是高达2.6万/平，但仅7套在售房源，毛坯房最高挂牌单价约3.4万/平。
丨四期挂牌房源价格
是的！你没看错，仅从小区其他房源挂牌单价作对比，该法拍房价格足足便宜了8400元-1.38万/平，价差明显。
丨房屋现状图
但需补充一点的是，这套房源位于2楼（总层高27层），属于低楼层单元，景观视野较差，采光条件和通风条件也会相应比较差，本身价格会便宜些。
不过，再放眼整个江北中心区，像城市花园、合生帝景湾、悦榕湾、金裕碧水湾等热门楼盘，想翻到毛坯单价1.23万/平的房源少之又少。
接下来，我们来看看小区周边配套。
丨项目周边区位图
合生帝景湾总占地约20万平，约1568户，分四期开发，于2014年建成，规划为一个低密度、高然、高舒适度的宜居高尚社区。地处江北CBD，周边教育、商圈、医疗等配套应有尽有，周边汇聚了惠州市体育公园、华贸天地、佳兆业中心、惠州市第一人民医院等。
那么，该房源到底是机会还是陷阱？
房叔仔细查看竞买须知和公告，发现不少潜在风险。
首先，根据财产现状及瑕疵说明，该房源存在抵押的情况，抵押权人为中国光大银行股份有限公司惠州分行。
丨竞买须知
其次，本次拍卖标的物为现状拍卖，标的物以实物现状为准，法院不能保证拍卖财产真伪或者品质，也不承担拍卖标的瑕疵保证。另外，根据费用承担显示，本次拍卖标的所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费、金和所需补交的相关税、费、金（包括但不限于增值税、所得税、营业税、契税、过户手续费、印花税、权证费以及交易中规定缴纳的各种费用等）。此外，该财产有可能存在的一切欠费（包括但不限于管理费、水电费等）和办证过程中所产生的办证、过户等所有费用，均由买受人自行承担和支付。换句话来说，该房源承担的实际费用，远不止其起拍价，还有物业费、水电费、税费、过户费等费用。
丨竞买须知
值得留意的是，法院不负责、不保证拍卖财产的办证及过户，买受人自行负责办理相关手续并承担相应的法律风险。这意味着，该房源或可能面临无法过户风险。实际上，购买法拍房的风险并不少。之前，房叔就通过致电税务热线以及咨询银行人士，对法拍房作了一次深入了解。
房叔获悉，法拍房属于二手房，而惠州二手房不在限购范围内，所以不限购。
另外，此房产还是商业性质，所以不必担心限购问题。
据银行贷款经理介绍，法拍贷有几种贷款方式选择，不过首付和利率都按正常房贷来执行，但必须要用房产证来进行抵押。
第一种是由买方先全额付款拍下房源，之后用拍卖的相关凭证在拍下后的30天内，向银行进行贷款，银行会把贷款额发给买方，但必须在过户前向银行申请。
第二种是通过银行准入担保公司进行贷款，房叔从担保公司获悉，担保方式有两种：
一为在银行存入比贷款额相等或更多的钱作担保；
二为由担保公司担保，需要按贷款额的一定比例交纳保证金，担保公司会出担保函交由银行，随后进行放款工作。另外，银行贷款经理告诉房叔，如果房屋存在租赁行为且租赁时间超过5年，银行不会进行贷款。贷款期限方面，楼龄+贷款年限不能超过39年，比如房源楼龄已经是17年，那么贷款年限最多是22年。另外还有一些可行方法，具体可咨询银行方面，并且以上只是大概方法，具体还有诸多细节需要注意。
据了解，税费和普通房源交易一致。但个税方面有一些区别：如果卖方无法提供原来购房合同等证明房产原值的，统一用拍卖价的3%计算个税。
但需要明晰的是，上述流拍房源公告明确指出，买受人承担本次交易所产生的及办理权属变更所涉及的买卖双方需承担的一切税、费。依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。（来源：深圳大件事）而上述房源便是部分已经出租，因此，收房往往不顺利。交易过程中产生税费及变卖前标的物所欠税费均由买受人承担。自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。深圳一名男子，想要入手一套学区房，通过369万拍卖到一套房源，却在计税后，发现成本超过611万，从“捡到大便宜”变成“烫手山芋”。该名男子缴纳了25万定金获得拍卖资格，如果违约，意味着25万定金“打水漂”。（来源：深圳大件事）
总之，购买法拍房，要谨慎谨慎再谨慎。