就在刚刚，惠州市城投置业发展有限公司以总价179460万元拿下马安新群上寮JD10-01、JD10-03号地块，折合楼面价约6189元/平，底价成交。
尤为大家关注的是本次土拍规则，堪称惠州史上最严土拍，简单来说，就是首次采用“限房价+限地价+触发摇号”出让方式。其中，明确该宅地最高住宅销售价格，即单套毛坯住房销售单价不得高于1.79万/平。
宗地为惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03地块，临近惠大高速、惠州大道，距离佳兆业时光道直线距离约1公里。地块总计算指标用地面积约96651.34㎡，最高总计容建面约289953㎡，土地用途为城镇住宅及商服用地。
|周边区位图
（地块大小以红线图为准，仅供参考）
其中，JD10-01地块计算指标用地面积约48153.06㎡，最高计容建面约144459㎡（商业建筑面积的比例≤5%，配套设施的建筑面积＞6330㎡）。JD10-03地块计算指标用地面积约48498.28㎡，最高计容建面约145494㎡（其中商业建筑的比例面积＜20%（不得建设服务型公寓），配套设施的建筑面积＞4800㎡）。
丨规划控规图
地块挂牌起拍总价为179460万元，折合起拍楼面价约6189元/㎡，每次报价加价幅度为1000万元的整数倍。值得一提的是，当地块竞价溢价达到总地价206370万元时，即楼面价达到7117元/㎡时，另行采用摇号方式确定竞得人。
此外，宗地开发投资总额不少于26.65亿元（含地价,不含地价溢价部分），投资力度相当大。
相比地块素质而言，让大家较为关注的是本次地块的出让规划。
根据挂牌地块的补充事项，可以看到本次土拍规则十分复杂，增加了多重限制，例如限制房价、控制地价、审查竞买人购地资金来源、竞买申请人资质管控等。
目的相当明确，就是要完善房价地价联动出让模式，合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。
具体如下：
一、取消《规划设计条件告知书》（PB20100010）中JD10-03地块关于“住宅建筑面积≤116395”的限制；二、竞买申请人需具备房地产开发资质，且同一企业及控股公司只允许一家企业参与竞买；三、竞买申请人股东不得违规对其提供借贷、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买申请人控制的非房地产企业融资等。竞买申请人要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。对于经审查资金来源不符合要求的，根据情况采取取消参与资格竞买、取消竞得资格、解除土地出让合同或收回已出让土地等措施，竞买保证金不予返还，一年内不得在惠州市参加土地竞买四、地块单套毛坯住房销售单价不得高于17900元/㎡；五、地块竞价溢价达到总地价206370万元时，另行采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。
地块配建要求同样苛刻，具体配建要求如下：
配建方面，竞得人需在JD10-02地块建设一所54班九年一贯制学校，占地约5万平，应与JD10-01、03地块同步规划设计、同步建设、同步验收交付使用。如JD10-01、03地块分期建设，该九年一贯制学校应纳入首期工程，并无偿移交惠城区教育局；学校操场下根据规划须配建两层停车库，提供社会公共停车位不少于750个，建成后无偿交给政府相关部门。
丨配建要求
竞得人须按规划要求承担建设4条道路，建成后无偿交给政府相关部门，并将道路开放给公众使用。分别为：JD10-01、02、03地块西南侧惠大高速至四环南路的规划9米宽道路，JD10-01、02地块间和JD10-02、03地块间泰安路至马安河的规划21米宽道路。以及JD10-01地块西侧泰安路至马安河东北侧规划9米宽道路间的规划18.5米宽惠大高速辅道的建设。
丨配建要求
地块临近马安河，为保证滨水界面的视觉通透性和公共开敞空间，并营造优美的建筑天际线。建筑布局应将低矮、小尺度的建筑临水布置，较高的大体量建筑远水布置，形成从内陆到滨水层次鲜明、高低跌落的连续景观界面。滨水建筑应开敞通透，避免建设对景观遮挡严重的板式建筑，滨水地块的建筑间口率（建筑总面宽/基地滨水面宽）应控制在50%以下。此外，竞争得人还需在JD10-01地块内配套15班幼儿园，以及配建肉菜市场、社区卫生服务站、养老服务设施等配套，具体如下：
丨配套设施一览表
那么，地块周边房价如何呢？
从航拍图可以看到，地块方正平整，无明显遮挡物，建设条件较为友好。
周边厂房林立，地块临近惠大高速、马安河。
项目周边配套尚不完善，但临近金山湖东、金山湖两大板块，同周边板块的配套，例如金山湖的隆生金山湖中心、印象城、惠州读者文化园等。
不过，在公共配套上，周边还有很大期待，地块不远处规划有马安河公园（规划）、西枝江滨江公园（规划）。
交通方面，项目临近惠州大道、惠大高速，可快速通往惠城、惠阳等区域，交通优势明显。
教育配套上，除了项目自身的九年一贯制学校、幼儿园外，周边汇聚了马安中学、新群小学、马安镇中心小学等，基本能满足孩子们上学需求。
房价方面，放眼不远处的金山湖东，云集了佳兆业、万科、德威、隆生、中海、华发、金地等多家品牌房企，可谓神仙打架，在售均价约1.3-1.6万/㎡，以毛坯交付为主。
| 一手在售项目 |
| 项目 | 在售均价（元/平） |
| 佳兆业时光道花园 | 14035 |
| 中海阅江花园 | 14354 |
金悦华府
| 14115
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| 隆生西江花园 | 16000 |
| 德威江誉城 | 15000 |
| 金地招商中交未来花园 | 13646 |
| 万科中交金枫花园 | 15200
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| 华发旭辉铂钻花园 | 14228 |
隆生鹿江花园
| 14000
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华润置地曦江润府
| 待定 |
数据来源：房天下，惠民之家
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