2022年的1月即将过半，马上到来的春节假期，有没准备好迎接七大姑八大姨的轮番轰炸买了房的可以轻松应付，但还没买房也别瞎着急，2022年还有机会上车。至于最佳的入手时机，还得看楼市走向。于是，房叔特意梳理了2021年惠州楼市十大关键词，不平凡的一年，或许能给你一些买房的tips。
01三道红线
2021年第一天，银行限制开发商融资的“三道红线”全行业全面推行。
三道红线一出台，可以说是给开发商们套上了紧箍咒，不少踩红线的房企努力降档，如恒大、华夏幸福、富力、蓝光……这也是接下来一年里，频频出现的关键词，牵一发而动全身，事关房企经营策略、置业者买房逻辑等。在“惠八条”中，也是提到，超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企，不得参与惠州土地招拍挂。房企要足额缴存和支取预售资金。三道红线下，波及的还有购房者，银行贷款额度收紧，相应地个人放贷速度也会受到影响。在2021年2月，朋友圈就流传着惠州二手房利率及首付款比例上调，彼时房叔致电建行、农行相关工作人员，得到的回复是未看到正式文件。据中原地产3月份的调研数据，放贷时间上，惠州大部分银行的放款时间约3个月，放款周期有所延长。据购房者反应，有些银行明确说明，放贷至少要等半年以上。而彼时惠州银行人员透露：每逢新政出台，各大银行都会有一定调整，停止、放缓个人贷款政策都是暂时的。尤其到了5月，惠州还因为房贷利率冲上热搜，据贝壳研究院的数据显示，5月，惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%，利率水平和上调幅度在所有城市中均排名第一！
持续到10月份，在多地出现房贷利率松动迹象时，惠州房贷利率首套为6~6.7%，二套为6.2~7.5%，相较于6月份，首套房贷利率并没有松动，二套的部分银行利率甚至上浮。这一年的房贷利率高企，也是让不少购房者不敢轻易下手。以往从买房到办证，需要花上几年光景，而在2021年，交房即拿证这一现象在不少房企交付现场上演。
2021年6月初，惠州市自然资源局联合市住建局、市税务局共同发布了《关于加快推进“交房即发证”工作的实施方案》，要求自10月1日起，各县区新建商品房全部实现“交房即发证”。
此前，市自然资源、市住建和市税务等多部门在12个小区开展“交付即发证”业务办理试点，包括惠城珑尚花园、隆生仲恺花园、佳兆业东江新城十期、中洲半岛城邦四期、惠阳天安珑城等，共计1211户居民实现了“交房即发证”。大家猛然发现，那些光鲜亮丽的地产豪门，实际上也是拆了东墙补西墙，玩的都是心跳。 5月份，千亿房企蓝光暴雷；下半年，行业龙头恒大理财产品暴雷，高达万亿的债务，一下陷入舆论漩涡中。紧接着，重仓惠州的新力地产，股价暴跌，多笔美元债务逾期；还有老牌房企花样年同样出现债务逾期；佳兆业理财产品暴雷……因土拍、房价上涨过快，7月29日，惠州被住建局点名约谈，并且被纳入房地产市场监测重点城市名单。在被点名的十天后，8月9日凌晨，惠州连夜发布购房新政，“惠八条”出炉，堪称惠州史上最严调控。其中，“惠八条”中提出，将严格执行新购住房3年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。目前重点片区为大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后还将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。
7月底，陆续有业主在惠州民意直通车询问：蓝光雍和园是否能如期交楼，而且现场几乎停工状态。
这个在18年首次开盘没有任何优惠的日光盘，谁也不曾想，竟然在两年后成了问题楼盘。
新力重仓惠州，项目遍布惠城、惠阳、大亚湾、仲恺。除了仲恺城更项目未开卖，不少项目处于待交付状态，尤其位于惠城水口的新力城，8000多户的大盘，还是2021年惠城区销售套数的首位。在11月高调复工后，其后又被业主爆出：仅有几名工人在现场，复工毫无进展，是否磨洋工的行为。更加心酸的是，2021年12月31日，准备迎接跨年的一天，新力城业主顶着寒风在新力城大门静坐……只道一声唏嘘。2021年上半年，惠州土拍堪称疯狂，楼面价屡屡被刷新。“惠八条”出台后，明确建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配套、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。
惠州首宗“限地价+竞配套”宗地，位于金山湖湖山片区，最终由中海以最高限价8956元/㎡+1.26万㎡人才房配套竟得。
江北、金山新城、鹿江沥南岸、石湾等热门区域，都有限价地块出让，这也将成为惠州土拍主基调。如黄冈中学惠州学校，改名为惠州知行学校；惠阳崇雅实验学校，改成惠阳泰雅实验学校；东湖双语学校，现在变更为惠城区东湖学校……据查询，目前已有15所学校发布变更学校名称的公告。
其实，早在7月初，教育部等八部门发布《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》。追溯到前年，惠州一中托管九中，惠州一中下埔校区揭牌，教育集团化也成了热议。可见，在学校方面的改革一直在继续，当下学区房改革，不知以后惠州会不会跟进呢？在惠州楼市调控、楼市降温的影响下，下半年，惠州楼盘开始降价促销，以价换量。
就连惠州置业热门，金山新城东，几乎所有房企都有优惠折扣，其中喊着“我们从来不打折”的某盘，一次性打出9折！更不用说其他区域，遍地的工抵房、特价房、低首付……更猛的是，还有送装修费、送返首付款的骚操作。某光的楼盘，一些列返首付+折扣下来，竟然去到了6.8折的骨折价。在市场下行期，一家降，家家降，还要比优惠力度，这也导致了降价维权事件频发。如博罗新城项目，引发了老业主的强烈不满，甚至在售楼处讨要公道，还被县住建局发出“限跌”的警告。
从房叔整理的十大关键词，可以看到，惠州过去一年楼市的大体动向，也是惠州楼市“最难”的一年。所幸在2021年的尾声，曙光已经到来：央行开始放水、房贷利率有所松动……这种种迹象，2022年，惠州楼市或许会有注入一股暖气。