上周五，惠阳区自然资源局下达了《惠州市惠阳区旧城镇旧厂房旧村庄改造实施办法》（征求意见稿）意见的公告。
本办法共10章38条，主要涉及旧改规划与计划管理、改造实施、收益分配、用地管理等几大重点内容，将更加规范惠阳三旧改造的实施。
值得大家关注的是，全面改造项目单一主体形成及改造意愿方面，有明确的指标要求，其中涉及旧村庄的，需本村集体90%以上的户代表表决同意方可改造。
接下来，房叔挑出部分重点内容，我们一起来看。（可点文末“阅读原文”下载全文内容）
本区行政区域内的“三旧”改造及其监督管理适用本办法。（一）本办法所称“三旧”改造，是指符合省、市有关“三旧”改造政策要求，对纳入省“三旧”改造地块数据库、或符合标图建库条件的“三旧”用地，进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。（二）边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。（三）已纳入惠阳区“三旧改造”（城市更新）三年行动计划且经有批准权机关审批的，或其它经市或者区级人民政府认定属于“三旧”（城市更新）的情形按照本办法执行。“三旧”改造（城市更新）包括下列类型：
（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”改造（城市更新）用地进行再开发，或者实施生态修复、土地复垦；
（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”改造（城市更新）用地进行综合整治；
（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。管理体系方面，建立惠阳区 “三旧”改造专项规划（专题研究报告）、单元规划的两级规划管控体系。以年度计划进行管控实施，每三年滚动调整。（一）一个“三旧”改造项目可以包括一个或多个“三旧”改造项目，可按照统一规划的原则统一或各自实施改造。（二）镇（街道）“三旧”改造主管部门可以根据“三旧”改造的需要划定改造单元，组织编制或优化改造单元范围内的国土空间详细规划，按照规定报有批准权的机关批准。（三）“三旧”改造项目应当按照有关法律法规和技术规范进行编制审批。经批准的“三旧”改造单元规划涉及控规调整的，视为对已批控规的修改，不涉及控规局部调整的，视为编制地块的开发细则。经批准的“三旧”改造单元规划，是出具规划行政许可实施相关规划建设管理的依据。（四）“三旧”改造单元规划的编制应符合惠州市城乡规划管理技术规定（2020年）并主要包括以下内容：具体范围，更新目标、改造模式、开发时序、利益平衡、规划控制指标。“三旧”改造年度实施计划包括“三旧”改造三年行动计划和“三旧”年度计划。“三旧”改造实施计划应符合专项规划或专题研究。“三旧”改造三年行动计划采取近三年滚动制定，是改造活动协调依据。区自然资源局负责组织编制三年行动计划，报区“三旧”办审核后，报区人民政府批准。“三旧”改造实施计划要聚焦区政府重点工作、重大基础设施和重要民生工程，统筹实现社会效益、环境效益和经济效益。各镇（街道）可依据改造的需要，将已具备实施条件的“三旧”改造项目经专题研究论证后申请调入三年行动计划。 具体如下：
（一）“三旧”改造年度计划由区自然资源局每年12月前编制完成下年度的改造实施计划。
各镇（街道）“三旧”改造主管部门可根据本辖区的实际情况，合理编制本辖区内的改造年度计划，将确需实施改造的片区、项目，于每年10月底前集中上报至区自然资源局。
集体经济组织、企事业单位可依据片区规划，征集改造项目范围内权利人意愿，提出已具备实施条件的改造项目，作为权利主体自行申报至镇（街）“三旧”改造主管部门。
（二）“工改工”（含科技孵化器）项目可随时调入年度实施计划。
（三）已纳入征收储备计划的地块，不得纳入年度实施计划。
（四）“三旧”改造项目必须申报纳入三年行动计划和本年度实施计划，方可在本年度组织实施。将改造条件成熟的、急需改造的、重大项目建设中确需纳入的片区或项目，纳入年度计划，优先推进。
“三旧”改造实施方案由项目所属镇（街道）人民政府（办事处）组织下，统筹各方意见，落实国土空间详细规划的要求，依法依规进行编制，经由批准权的机关批准后实施。涉及成片联片改造的项目可由计划可行性研究报告提出的建议实施主体组织编制。（一）实施方案须确定具体改造内容及建设方案的实施要求，内容主要包括改造项目基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施建设和用地移交方案的书面承诺等。（二）实施方案应当经由意见征集、领导小组审核、公示等程序后，形成报告及其相关说明，经由批准权的机关批准后，并报市自然资源局备案。涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的，还须依法报市人民政府进行审批。（三）涉及完善历史用地旧村庄、“三地”需报市人民政府批准。微改造项目由实施主体按照地块建设用地规划条件和相关政策文件，组织编制更新项目实施方案，报区自然资源局审查后，报区领导小组审议。在改造政策制定、专项规划编制、单元规划编制、计划管理、实施方案、搬迁（拆迁）补偿方案等重要环节进行批前公示，公开征求意见。涉及旧城镇或旧村庄的，应当同步在城镇居民点或村民居民点（村集体办公处）公告栏张贴公告内容，公示期10日。政府、原权利人及其他市场主体可以作为“三旧”改造主体。
国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。
集体经济组织选择改造主体需通过公开的方式在各镇（街）农村产权平台公开招选。法律法规和规章另有规定的，从其规定。
改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。全面改造项目单一主体形成及改造意愿，按下列规定执行：
（一）物业权利人可以通过签订搬迁补偿协议、房地产作价入股或者房地产收购等方式将房地产相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体。
（二）旧村庄权利主体为村集体经济组织，村集体经济组织为行使权利单位，形成单一权利主体；合作改造的按照第十九条规定公开选择单一市场主体合作，形成单一权利主体。
（三）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或产权份额四分之三以上的按份共有人同意；
建筑物区分所有权的，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数四分之三以上同意；
旧住宅区所在地块应当经专有部分占总建筑面积且占总人数百分之九十以上同意。用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定。
用地为旧村庄的，应当经本集体经济组织百分之九十以上人员或本村集体百分之九十以上的户代表表决同意。
（一）旧厂房改造包括政府主导、市场改造两种实施方式。具体如下：
政府主导包括：政府机构以征收、收购、统筹等方式，获得工业土地、建筑使用权后实施。
市场改造包括：工业厂房土地权利主体自改或与市场主体合作形成单一改造主体实施改造。
旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目或其他非居住类项目，可根据规定相应简化改造方案编制，缩短审批流程。改造为经营性居住类的项目，须按照相关政策要求实行，并承担相应公益责任。
旧厂房改造应按相关规定将土壤环境管理要求纳入相关规划及供地管理，确保达标后方可进入用地程序并实施改造。（二）旧村庄改造项目主要包括政府主导改造、农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造三种实施方式。具体如下：
旧村庄改造由村集体经济组织按照成片连片改造等原则确定旧村庄改造界线、选定实施方式、摸查改造基础数据等，经镇（街）人民政府（办事处）审核后，报区 “三旧”改造领导小组会议审批后，方可公开选取拟改造主体。
各镇（街）人民政府（办事处）应当建立有效机制，开展对辖区内违法建设的日常巡查，杜绝新增违法用地及违法建筑。村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。（三）旧城镇改造工作实行区人民政府为主导、部门服务、属地负责制度，主要包括政府主导改造和市场主体改造两种实施方式。镇（街）人民政府（办事处）是本辖区旧城镇改造的责任主体，负责具体指导、协调、监督拟改造主体开展改造前期摸查、编制改造方案、拆迁补偿、回迁安置、项目推进等工作。（四）对于市场主导的全面改造类项目，市场主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进的，该市场主体可申请将项目转为政府引导的方式推进。区、镇（街）人民政府（办事处）确定有必要继续推进的，可将其作为政府引导项目，按照相关规定有序推进土地、房屋征收工作，并对市场主体前期投入的拆迁费用及合理利润给予补偿。具体如下：
（一）改造单元计划管理预审。
（二）改造单元计划可行性研究报告制定。
（三）改造单元国土空间详细规划制定（控规调整或优化）。
（四）改造片区/单元规划。
（五）改造单元实施方案联合审查。
（六）改造单元实施方案审批。
（七）改造单元项目用地完善。
（八）改造单元项目签订监管协议。
（九）改造单元项目原有建筑物拆除和不动产权注销登记。
（十）改造单元项目办理供地手续。
（十一）改造单元项目开发建设。
（十二）改造单元项目回迁安置和相关设施移交。“三旧”改造项目按照前期工作和改造实施两个阶段开展工作，确认实施主体后进入改造实施阶段。前期工作阶段：
1、各镇（街）为“三旧”改造主管部门，指导权利主体负责具体工作的开展。
2、项目所属镇（街）可通过法定方式，将前期工作委托给专业机构执行，被委托的专业机构作为前期服务商参与改造项目，被委托的前期服务机构为改造项目进行的投入经委托人确认后列入改造成本。集体经济组织选择前期服务商在镇（街）农村产权平台执行。
3、前期工作包括意愿调查、现状测绘、现有建筑、房屋权属调查、房屋质量检测报告、标图入库、规划编制、可行性方案编制、改造实施方案、实施主体招引方案编制等。
改造实施阶段：
1、权利主体按照实施主体招引方案，以法定方式公开确定改造实施主体。
2、改造实施主体负责改造项目的具体实施，进行项目投资、建设、运营管理等所有实施工作，并按相关政策流程办理各项管理及监督手续。“三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本（成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用）后，按照程序确定政府应收地价。（一）在确定开发建设条件和改造模式的前提下，政府可通过“招拍挂”等公开方式将拆迁及拟改造地块的使用权一并确认给改造主体，双方签订成交确认书，确定由改造主体在约定期限内完成拆迁工作。拆迁工作完成后，依据成交确认书签订土地出让合同，缴纳土地出让价款。
（二）依法取得的工业用地改造后提高容积率但不改变土地用途、不延长土地使用年限的，不再增缴土地价款。
（三）“三旧”改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。
（四）拟以协议方式出让的项目，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让地价。协议出让缴纳土地出让金的计算办法依据省、市、区现行规定执行。
（五）除前款情形以外的“三旧”改造项目，可以按照协商一致原则给予补偿安置，也可以按照惠州市相关规定给予补偿安置。（一）“三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以结合改造利益平衡需要，将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的50%，或者土地公开成交价款的50％补偿给“三旧”用地原权利人。（二）市场改造中“工改工”的项目，区人民政府按改造过程中被拆除房屋基地占地面积给予100元／㎡的奖励。公益用地移交
（一）由原土地权利人自行实施的旧城镇、旧厂房改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下简称“工改商”项目）的，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目国有土地使用证件的证载使用权面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，并在区自然资源局出具的《规划设计条件告知书》中予以明确。
（二）对于确实无法移交15%用地的“工改商”项目，可按（（15%-已移交比例）×应缴土地价款）公示计算，以货币形式缴交，统筹用于区域公建公益设施建设。
（三）全面改造项目内无偿移交政府的公共用地中，用于建设与改造项目配套的城市基础设施和公共服务设施的，应当优先安排。改造项目在办理预售许可证前，用于建设与改造项目配套的城市基础设施和公共服务设施的建设应初步完成且能进行移交。建设完成后，无偿移交相关主管部门。
多数原权利人同意改造，少数原权利人不同意改造的“三旧”改造项目，按照相关规定处理改造争议。对由市场主体实施且已批准改造方案的全面改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况的，若原权利人对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利人均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：
（一）土地或地上建筑物为多个权利人按份共有的，占份额不少于90%的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；
（二）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于90%且占总人数不少于90%的权利人已签订搬迁补偿安置协议；
（三）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的90%；
（四）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于90%的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
值得一提的是，本实施办法自印发之日起实施，有效期5年。
本办法实施之前，已批准“三旧”改造实施方案的项目，可继续执行。此前惠阳区相关文件与本实施办法规定不一致的，以本实施办法为准。“三旧”改造项目供地方案在本办法印发前已通过市、区建设用地领导小组会议审议且仍在有效期内的，按实施方案批准时的政策执行；已过有效期的，按程序重新报批。