近日，博罗县自然资源局下达了关于公开征求《博罗县“三旧”改造实施办法（试行）（第二次征求意见稿）》意见的公告。
值得一提的是，本实施办法自印发之日起实施，有效期为5年，此前博罗县相关文件与本实施办法规定不一致的，以本实施办法为准。
|来源：博罗县自然资源局
本份实施办法中，主要涉及旧改标图入库、规划与计划管理、改造方式、收益分配、违规处理几大重点内容，其目的就是为了更加规范博罗三旧改造的实施。值得大家关注的是，违规处理有明确规定，对由市场主体实施且已批准改造方案的全面改造项目，若原权利人对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利人均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：1、土地或地上建筑物为多个权利人按份共有的，占份额不少于90%的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；
2、建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于90%且占总人数不少于90%的权利人已签订搬迁补偿安置协议；
3、拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的90%；
4、属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于90%的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
接下来，房叔挑出部分重点内容，我们一一来看。（可点文末“阅读原文”下载全文内容）
本县行政区域内的“三旧”改造及其监督管理适用本办法。（一）本办法所称“三旧”改造，是指对符合省、市有关“三旧”改造政策要求，纳入省“三旧”改造地块数据库、或符合标图建库条件的“三旧”（包括旧城镇、旧厂房、旧村庄）用地，进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。（二）边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。
（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。
入库标准：博罗县“三旧”改造各项政策只适用于纳入标图入库的地块。拟申报入库图斑应满足省关于上盖物的政策规定，符合国土空间总体规划（土地利用总体规划），最新全国土地调查属于建设用地等条件，申报和审核按省、市“三旧”改造政策执行。标图入库是指对符合条件、拟纳入“三旧”改造项目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘，纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“三旧”改造地块数据库。动态管理方面，博罗县“三旧”改造标图入库实施动态管理。各镇（街道）应严格按照省“三旧”改造政策和标图入库管理的文件要求，统筹和规范标图入库动态调整的初审工作，上报给县“三旧”办，县“三旧”办审查通过后逐级上报审批。“三旧”改造规划：按照“三旧”改造专项规划、“三旧”改造单元规划进行两级规划管控，同一改造单元可以由多个改造项目组成。“三旧”改造工作计划：以年度计划进行管控实施，每年滚动调整。专项规划由县“三旧”办负责组织编制、审核及上报工作，由县人民政府审批。规划范围可以以县域、镇（街）、片区为基本单位。（一）专项规划需要与国土空间详细规划做好衔接，批准后纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”上，并将主要内容按照规定程序纳入国土空间详细规划组织实施。
（二）专项规划应当结合存量建设用地调查评价成果，明确规划期限内本行政区域“三旧”改造的重点区域、改造目标等内容，指导我县范围内“三旧”改造计划编制、单元划定工作。
（三）县人民政府明确“三旧”改造公益性用地比例、规模等要求，按照规定程序在国土空间规划或专项规划中予以落实。
（四）对有利于促进城乡功能完善和产业转型升级但未纳入标图建库范围的地块，在符合法律、法规、规章和政策的前提下可一并纳入改造片区，统一规划设计、统一开发建设，并结合改造资金筹措等情况，同步或分期组织实施。具体申报按省、市、县相关文件上报审批。年度计划由县“三旧”办依据省、市任务要求及“三旧”改造专项规划、结合各镇土地开发强度和“三旧”改造潜力统筹，并经公开征集后制定。年度计划需要明确改造规模、改造方式、改造范围、产业方向等，报县人民政府审批后实施。县“三旧”办应于每年3月编制完成当年度的改造实施计划。具体如下：
（一）以下片区、项目经领导小组筛选后，符合条件的于每年3月、9月调入“三旧”改造年度实施计划。
1、各镇（街道）“三旧”改造主管部门可根据本辖区的实际情况，合理编制本辖区内的“三旧”改造年度计划，将确需实施“三旧”改造的片区、项目，定期集中上报至县“三旧”办。
2、集体经济组织、企事业单位可依据片区规划，征集改造项目范围内权利人意愿，提出已具备实施条件的“三旧”改造项目，作为权利主体自行申报至镇（街）“三旧”改造主管部门。
（二）“工改工”（含科技孵化器）项目可随时调入年度实施计划。
（三）已纳入征收储备计划的地块，不得纳入年度实施计划。
（四）“三旧”改造项目必须申报纳入本年度实施计划，方可在本年度组织实施。
（五）县“三旧”办可将改造条件成熟的、急需改造的、重大项目建设中确需纳入的片区或项目，纳入年度计划，优先推进。
实施方案由县“三旧”办指导、项目所属镇（街道）人民政府（办事处）组织下，统筹各方意见，落实片区规划的要求，依法依规进行编制，经县人民政府批准后组织实施。实施方案须确定具体改造内容及建设方案的实施要求，内容主要包括改造项目基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施建设和用地移交方案的书面承诺等。
实施方案应当经由意见征集、领导小组审核、公示等程序后，形成报告及其相关说明，由县人民政府按相关规定审批，并报市自然资源局备案。涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的，还须依法报市人民政府进行审批。政府、原权利人及其他市场主体可以作为改造主体实施“三旧”改造。
国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。法律法规和规章另有规定的，从其规定。
“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式形成单一改造主体。
（一）旧厂房改造包括政府主导、市场改造两种实施方式。政府主导包括：政府机构或国有公司以征收、收购、统筹等方式，获得工业土地、建筑使用权后实施。
市场改造包括：工业厂房土地权利主体自改或与市场主体合作形成单一改造主体实施改造。
旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目或其他非居住类项目，可根据规定相应简化改造方案编制，缩短审批流程。改造为经营性居住类的项目，须按照相关政策要求实行，并承担相应公益责任。
旧厂房改造应按相关规定将土壤环境管理要求纳入相关规划及供地管理，确保达标后方可进入用地程序并实施改造。（二）旧村庄改造项目主要包括政府主导改造、农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造三种实施方式。旧村庄改造由村集体经济组织按照成片连片改造等原则确定旧村庄改造界线、选定实施方式、摸查改造基础数据等，经镇（街道）人民政府（办事处）审核后，报县“三旧”办审批后，方可公开选取拟改造主体。
各镇（街道）人民政府（办事处）应当建立有效机制，开展对辖区内违法建设的日常巡查，杜绝新增违法用地及违法建筑。村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。（三）旧城镇改造工作实行县人民政府为主导、部门服务、属地负责制度，主要包括政府主导改造和市场主体改造两种实施方式。镇（街道）人民政府（办事处）是本辖区旧城镇改造的责任主体，负责具体指导、协调、监督拟改造主体开展改造前期摸查、编制改造方案、拆迁补偿、回迁安置、项目推进等工作。（四）对于市场主导的全面改造类项目，市场主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进的，该市场主体可申请将项目转为政府引导的方式推进。县、镇（街道）人民政府（办事处）确定有必要继续推进的，可将其作为政府引导项目，按照相关规定有序推进土地、房屋征收工作，并对市场主体前期投入的拆迁费用及合理利润给予补偿。“三旧”改造项目按照前期工作和改造实施两个阶段开展工作，确认实施主体后进入改造实施阶段。前期工作阶段：
1、县“三旧”办、镇（街道）“三旧”改造主管部门指导，权利主体负责具体工作的开展。
2、权利主体可通过法定方式，将前期工作委托给专业机构执行，被委托的专业机构作为前期服务商参与改造项目。
3、前期工作包括意愿调查、测绘、标图入库、规划编制、可行性方案编制、改造实施方案、实施主体招引方案编制等。
改造实施阶段：
1、权利主体按照实施主体招引方案，以法定方式公开确定改造实施主体。
2、改造实施主体负责改造项目的具体实施，进行项目投资、建设、运营管理等所有实施工作，并按相关政策流程办理各项管理及监督手续。
土地出让价款方面，“三旧”改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本（成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用）后，按照程序确定政府应收地价。（一）在确定开发建设条件和改造模式的前提下，政府可通过招拍挂等公开方式将拆迁及拟改造地块的使用权一并确认给改造主体，双方签订成交确认书，确定由改造主体在约定期限内完成拆迁工作。拆迁工作完成后，依据成交确认书签订土地出让合同，缴纳土地出让价款。
（二）依法取得的工业用地改造后提高容积率但不改变土地用途、不延长土地使用年限的，不再增缴土地价款。
（三）“三旧”改造项目涉及政府征收、收回、收购土地及房屋的，按照法律法规和有关规定给予补偿安置。
（四）拟以协议方式出让的项目，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让地价。协议出让缴纳土地出让金的计算办法依据省、市、县现行规定执行。
（五）除前款情形以外的“三旧”改造项目，可以按照协商一致原则给予补偿安置，也可以按照惠州市相关规定给予补偿安置。
利益统筹方面，“三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以结合改造利益平衡需要，将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的一定比例，或者土地公开成交价款的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人。县人民政府安排一定比例的土地出让收益用于支持改造为工业、公益性用途的项目，以及“三旧”改造涉及的公共设施、历史文物保护、保障性住房等项目建设。由原土地权利人自行实施的旧城镇、旧厂房改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下简称“工改商”项目）的，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目国有土地使用证件的证载使用权面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，并在自然资源局出具的《规划设计条件告知书》中予以明确。对于超出规定的公益性用地移交比例的，可予以容积率或异地补偿等方式进行奖励，具体奖励措施由县“三旧”办组织拟订。对于确实无法移交15%用地的“工改商”项目，可按（15%-已移交比例）×应缴土地价款）公式计算，以货币形式缴交，统筹用于区域公建公益设施建设。税收政策。
“三旧”改造项目涉及土地权利/权益转移的，改造主体应当按照税务部门印发的现行政策规定，依法依规缴交相关税款，按规定取得税务部门出具的完税证明后，持完税证明及“三旧”改造项目批复等有关材料向县自然资源局申请办理建设用地出让和登记发证等相关手续。经县人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担搬迁补偿安置工作的，属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。多数原权利人同意改造，少数原权利人不同意改造的“三旧”改造项目，按照相关规定处理改造争议。原权利人包括“三旧”用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人。对由市场主体实施且已批准改造方案的全面改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况的，若原权利人对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利人均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁：
1、土地或地上建筑物为多个权利人按份共有的，占份额不少于90%的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；
2、建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于90%且占总人数不少于90%的权利人已签订搬迁补偿安置协议；
3、拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的90%；
4、属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于90%的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解，对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。人民法院裁定准予执行的，一般由作出裁决的县级以上人民政府组织实施。