惠州三地旧改迎来重大进展！
就在近日，博罗县自然资源局下达关于公开征求我县若干“三旧”改造项目改造方案草案编制意见的公告，涵盖三大旧改项目。
公告显示，三大旧改项目为旧厂房改造，分别为贝斯特涂料化工（惠州）有限公司“三旧”改造项目、惠州市国源房地产开发有限公司“三旧”改造项目、惠州市天朗房地产发展有限公司地块“三旧”改造项目。
|来源：博罗县自然资源局
改造方案较为详细，包括改造项目的基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、开发时序等。
01、惠州市国源房地产开发有限公司“三旧”改造项目博罗县园洲镇下南股份经济合作联合社“三旧”改造项目地块，即惠州市国源房地产开发有限公司“三旧”改造项目，位于园洲镇下南村新南一路东边埔头地段，临近汇园国际、正黄金色云庭。
|地块周边航拍图
该“三旧”改造项目属于拆除重建类改造项目，用地面积约46.91亩，拟将原工业用地的用途改变为二类居住及商业服务设施经营性用地。从现场可以看到， 目前地块已平整，但内部杂草丛生，可见厂房等地上建筑物已拆除有一段时间。
|地块航拍图
地块周边多为厂房，以及5-7层高的居民楼，暂无大型商圈。
|地块周边航拍图
而住宅小区方面，附近汇聚了汇园国际、正黄金色云庭等楼盘。改造后，该宗土地服从开发强度及相关要求，将用于二类居住及商业服务设施用地用途，地块总建筑面积151541㎡，计容建筑面积103194㎡，拟建设6-7栋商住楼，住宅户数约789户。其中，住宅面积77421㎡，商业面积25000㎡，物业用房300㎡、社区服务用房473㎡、架空层面积3708㎡、地下室面积为44639㎡。也就是说，项目改造后，将带有2.5万㎡的商业综合体，而按照规划，项目将建设为一个大型的商业综合商圈，满足日常的衣食住行大型社区，效果图曝光：
|改造后效果图，仅供参考
|来源：园洲社区
主要技术经济指标如下：容积率≤3.3，建筑密度≤45，绿地率≥25%，建筑层数≤26层，建筑高度≤80米，机动车停车位配建标准：每100㎡计容建筑面积≥1个。
|改造后规划指标
该项目开发周期暂为2年，拟分1期开发。开发时间为2022年12月前开工至2024年12月前竣工，这意味着，项目有望在今年开工建设，开发面积3.1270公顷，主要实施拆除重建。其中，复建安置、公益性设施建设用地0.1434公顷，占该项目复建安置、公益性用地总面积的4.59%。
|改造后效果图，仅供参考
|来源：园洲社区
经博罗县园洲镇下南股份经济合作联合社召开下南村村民户代表会议，会议以87%的同意率（高于三分之二）通过将该地块采取村企合作方式进行三旧改造的表决，已按照法律法规及惠州市“三旧” 改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求原权利人的意见。2018年11月6日，惠州市国源房地产开发有限公司经园洲镇公共资源交易中心通过竞价方式进行公开招标，以约3亿元竞得项目改造主体人。
该项目由博罗县园洲镇下南股份经济合作联合社与惠州市国源房地产开发有限公司合作改造，由惠州市国源房地产开发有限公司作为改造主体，投入改造资金约不低于3.5亿元。补偿安置方面，惠州国源房地产开发有限公司已制定补偿安置方案，明确采取商业返还方式对原权利人博罗县园洲镇下南股经济合作联合社进行补偿安置。
据悉，国源房地产开发有限公司成立于2018年，注册资本为27000万元，由4个自然人股东组成。
|来源：企查查
02、惠州市天朗房地产发展有限公司地块“三旧”改造项目
博罗县园洲镇阵村村朱屋股份经济合作社“三旧”改造项目地块，即惠州市天朗房地产发展有限公司地块“三旧”改造项目，位于博罗县园洲镇阵村村朱屋小组连塘凼地段，紧邻星汇绿洲小区。
|地块航拍图
该“三旧” 改造项目地块规划用地面积22868㎡（约34亩），规划开发总投资2.5亿元，总占地面积22868㎡，总建筑面积111866㎡。
项目规划包含高层住宅及底层商业设计，把住宅小区设计成一个以舒适的住宅环境为主，配以餐饮，购物为辅，拥有大面积绿化、休闲空间，环境优美，又具有时尚特色的高档精品小区。
|地块航拍图
从航拍图可以看到，目前地块已围挡平整，但无大型器械进场作业。周边集合了信鸿花园公园里、星汇绿洲、合富·春语城等小区，居住氛围趋于成熟。
|地块周边航拍图
改造后，该宗土地服从开发强度及相关要求，将用于二类居住及商业服务设施用地用途，总土地面积22868㎡，容积率3.5，计容建筑面积80038㎡，住宅总套数706套，停车位778个。其中，商业面积 10381㎡，物业管理用房160㎡，居住面积68685㎡，社区公共服务用房405㎡，消防控制中心30㎡，配电房150㎡。不计容建筑面积32055㎡（其中架空层976㎡，地下建筑面积31079.08㎡），裙房建筑密 50%，住宅建筑密度12.29%，绿地率30%。
|改造后规划指标
开发时序方面，项目拟分一期整体推进，计划于2025年完成改造。
2019年2月，由园洲镇阵村村朱屋股份经济合作社通过博罗县园洲镇公共资源交易中心平台招标，确定了与惠州市天朗房地产发展有限公司合作，由惠州市天朗房地产发展有限公司为该项目改造主体实施改造。补偿方面，惠州市天朗房地产发展有限公司2019年2月与权利人签订了合作开发合同，项目以商铺建筑返还等方式进行补偿，货币补偿金额为每月100800元，直至返还物业交付为止。改造范围内涉及拆迁补偿安置的有21户，搬迁补偿费共3139000元。项目复建总建筑面积为111866㎡，返还物业按双方协议约定，优先建设，按时移交。
据企查查显示，该公司成立于2019年，注册资本达2000万元，由广东朗月置业投资有限公司95%股权控股。
|来源：企查查
园洲两大旧改项目相距较近，地处园洲中心板块，与东莞石排镇隔东江相望，区位较为优越。配套方面，板块内有园洲农贸综合市场、新购物广场、唐鸿时代广场、园洲镇政府、人民公园等配套，基本能满足日常生活需求。
至于房价方面，目前周边仅园宾花园一盘在售，均价约1.25万/平。值得一提的是，除了园洲两大旧改外，龙溪一旧改同样迎来新进展。
03、贝斯特涂料化工（惠州）有限公司“三旧”改造项目贝斯特涂料化工（惠州）有限公司“三旧” 改造项目位于博罗县龙溪街道办事处宫庭工业区地段，紧邻龙桥大道，一路之隔便是恒大御府、汇金广场。据悉，地块原现状建筑主要为厂房及办公楼，为钢筋混凝土框架结构。
|改造后规划指标
项目由贝斯特涂料化工（惠州）有限公司实施改造，拆除原有建筑物和构筑物进行重建，改造后该地块将用于商住用地开发。项目拟分一期建设，投入改造资金3亿元，拟建设6栋商住楼，建筑层数≤26层，改造用地面积18733.9㎡，计容建筑面积65583㎡（其中住宅 61862㎡，商业3421㎡，配套用房300㎡）。不计容总建筑面积25709㎡（地下车库面积15530㎡，架空车库面积9665㎡，住宅架空层面积514㎡），容积率≤3.5，建筑密度≤30%，总户数640户，停车位643个。
总的来说，以上旧改项目均为旧厂房改造，厂房环境较为恶劣，建筑年代长久，相信改造后，将极大提高板块居住环境，提升生活和商业配套设施，更有利于城市发展。此外，目前园洲、龙溪板块一手住宅相对稀缺，三大旧改项目改造后，也将给板块增添新的住宅供应，激活土地价值。