地产项目违约，明明有抵押物，信托公司为什么不直接卖掉还钱？

导读：通过处置抵押物兑付投资人本息的信托项目极少，少到信托圈内人还没碰到过。

近期，地产行业遭遇了前所未有的暴风雨。自9月份某大集团发生逾期后，房企违约就像多米诺骨牌被推倒一样，一雷接一雷，产生了蝴蝶效应。

上个月底，信托圈内人还在和一家知名房企的朋友在一起聊天，探讨某大集团、华夏幸福、宝能、阳光城等一系列巨头最近是怎么塌陷的。没过几天，自己家的房子塌了。信托圈内人第一次体会到了“朝不保夕”的含义。

回归正题，不少地产公司都通过信托渠道融资，房地产信托在信托总量中也有不小的比例。2020年4季度末，我国信托资产规模为20.49万亿元，房地产资金信托余额为2.28万亿元，在信托资产规模中占比为13.97%。这一数据，还不包括那些绕道监管政策的地产项目，如：明股实债、有限合伙、永续债、供应链等。

在信托产品发行前，信托公司一般要求地产公司提供足够覆盖本息的抵押物作为风控措施，包括现房、商铺、车位、在建工程、土地等各种不动产，然后到国土资源局/不动产登记中心去办理抵押手续，抵押方式为一般抵押，第一顺位受偿。有的小开发商，甚至还被要求办了强制执行公证。

于是，销售人员在向客户介绍产品时，就会重点强调：极端情况下，如果融资人不还钱，信托公司就处理抵押物还钱。然后再吹一吹信托公司背景如何牛逼、如何尽职尽责，可以保证能处置掉抵押物。

在此，先抛出一个现象：通过直接处置抵押物兑付投资人本息的信托项目极少，少到信托圈内人还没碰到过。

最近1年的华夏幸福、某大等巨无霸房企，给沉浸在处置抵押物还钱的销售人员和投资人们生动地上了一课：想处置抵押物？还嫩了点！

一是司法集中管辖。

以某大集团为例：所有涉及某大的案件，都将被移交广州中院集中管辖。按信托合同，信托公司可以在注册地所在地起诉某大集团，占据主场优势，可以提前查封某大的资产。但是，由于司法集中管辖，只能在广州中院起诉。集中处理，会面临繁琐且冗长的流程，诉讼之路会很艰难。

信托公司和融资人是合同关系，一方违约，另一方不是单方面就可以处置的。通常情况，处置抵押物需要一审、二审胜诉，法院判决后信托公司才能执行。抵押权和所有权是两码事。司法集中管辖，注定了处置抵押物不会太顺利，至少时间线会被拉长。

当然，司法集中管辖的目的是防止诉讼瓜分资产，保全资产，对某大集团及其他债务人有保护作用。

二是成立债权人委员会。

大企业暴雷后，在地方政府的指导和支持下，都会成立债权人委员会，如海航、苏宁、华夏幸福等，债权人可以选择加入或不加入。

如果加入债委会，债委会成员保持一致行动，并受债委会决议的约束，不得单独或联合其他方采取对化债不利的的举措，包括不得采取诉讼、执行、司法保全等强制措施。这等于是“躺平”，抵押物也就没有意义了。

如果不加入债委会，可以单独的依据信托计划的意愿采取追偿措施，但是，其无法获得债务重组、处置、资产状况等状况、政府部门等相关信息。极端情况下还可能引起交叉违约，导致融资人无法正常经营，进入破产程序，无法清偿信托计划债务。

债权人委员会的目的，是保证各金融机构统一行动，有利于化解融资人的债务危机，维持其持续稳定经营，避免出现交叉违约，进而损害债权人利于。

但是，在信托圈内人看来，债权人委员会更像是一群没有资产在手的债权人一起抱团取暖，摇旗呐喊，争取最有利于自身的条件。

在没有债权人委员会的情况下，债权人都是独立的个体，行动上不会出现一致性，如果有足值的抵押物，信托公司按照法律程序追偿，可以保证投资人的本息回款。但是，如果存在债权人委员会这一庞大的统一行动体，信托公司在司法处置上存在诸多障碍，具体障碍在实际操作中就会明白，如联名要求法院查封抵押物，避免国有资产流失等等……

债权人委员会如果成立，信托公司短期内处置抵押物回款的这一美好愿望也泡汤了。

对于融资人是大企业来说，信托公司短时间内通过处理抵押物还钱就是一个伪命题。试想一下：某大集团的总部大楼现在已经抵押给了XX信托，让XX信托去拍卖，政府会批准吗？法院会判吗？剩下的那么多债权人能同意吗？极端情况下抵押的土地甚至还会被政府收回（中诚信托、中粮信托恒大项目）。

对于融资人是小企业来说，信托公司往往是通过参股的方式共同开发，投资人认购的是明股实债类项目。如果违约，要么信托公司先行垫付投资人本息，要么展期等待项目回款，不会短期内去处置抵押物还钱。在此说明一下，信托公司自己垫付投资人本息，这并不是处置抵押物还钱，抵押物实际还在那。

地产尚且如此，更别提政信了。政信项目的土地抵押这条风控措施，最大的作用是能让项目好卖一点，其余也没有什么太大的实质性的作用。在贵州的大山深处，在XX乡XX村XX组的XX冲、XX沟、XX坝、XX湾、XX岭、XX屯、XX岗、XX坪、XX塘、XX寨、XX庄，可能就有投资人的土地。你处置，或是不处置，土地就在哪里，不跑不灭。历经沧海桑田，时代变迁，土地还是那块土地，投资人依然还是那批投资人……详情可阅读《政信信托违约了，为啥不卖抵押土地还钱？》对了，土地上的树木，还不能砍了抵债，因为树木是国家的，不能破坏环境。

当然，这也并不是说地产项目的抵押物并非是完全没有作用。有足值的抵押物，还是能让信托公司占据主动权的，进能走司法程序，退能“躺平”，而且如果真的等到处置抵押物的那一步，还是可以优先受偿的。如果没有抵押物，那么也只能跟着一起报团取暖，摇旗呐喊了，最终兑付多少是多少。

所以，信托圈内人一直强调：抵押物能保证兑付的下限，买地产类信托，一定要有足值的抵押物！

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