房地产在规划设计阶段需要关注的税控点
Preface
前 言
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、土地取得环节、规划设计环节、融资环节、工程建设环节、预售环节、自持物业运营环节及项目清算环节等。不同开发环节涉及税种只是略有差异，但对税收成本的控制细节却大相径庭。以“招拍挂”方式取得国有土地使用权开发房地产项目的，其税收成本控制的最为关键节点在于规划设计阶段。
下面必信天诚阿牛哥就跟大家分享几个在规划设计环节需要关注的税控点，抛砖引玉。
由于增值税和企业所得税更多会产生时间性差异，土地增值税才会是永久性差异，因此，从总体控制税负角度考虑，土地增值税无疑是首要控制项目。要控制土地增值税税负，最重要的环节（没有之一）是规划设计环节。
Key points
优惠政策要享受，提前要规划
对于房地产行业而言，企业所得税的优惠政策极少。但是就西部大开发范围内的城市而言，《产业结构调整指导目录》（2019版）中的“城镇园林绿化及生态小区建设”，属于房地产企业可享受企业所得税优惠的唯一目录。
因此，房地产开发的纳税人，要想享受企业所得税的优惠，就得在规划设计阶段提前规划设计好所开发项目产品的定位，即是否按照绿色生态小区的标准规划、设计项目的开发产品（住宅小区）。
“城镇园林绿化及生态小区建设”只是针对的住宅小区，那么对于重庆市范围的房地产开发企业而言，商业项目同样有着可享受优惠政策的途径：
Summary
阿牛哥总结
即：装配式建筑部分产品业态类型，只要满足既定条件，均可减按15%的税率征收企业所得税。
Key points
土地增值税要控税，规证办理是核心
土地增值税税负控制最核心的点就是确定清算单位。而清算单位往往以项目所办理的项目备案登记证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证及预售许可证等为标准（全国各地口径存在较大的差异），其中以工程规划许可证为清算单位被各地适用的比较普遍。
可见，规划设计阶段办理各类规证的过程，也是确定土地增值税清算单位的过程。
Summary
阿牛哥总结
因此，纳税人在办理各类规证时，需要考虑当地适用的标准，结合项目所开发产品的类型（住宅类型、商业、车位等）、性质（自持还是销售）、产品去化率等多个因素来确定各类规证的范围，以保证各类产品合理的搭配，把增值率控制在合理（较低）的范围之内。
同时也建议各类规证（作为清算单位口径的规证）范围不要保持一致，以便在进行土地增值税清算时对清算单位拥有多种选择。
Key points
户型面积设计有陷阱
在土地增值税相关政策中，普通住宅（比如重庆市规定建筑面积在144平方米以下或套内面积在120平方米以下为普通住宅）在增值率没有超过20%时，可以免征土地增值税。因此我们建议在设计住宅户型时，尽量避免出现略高于144平方米的户型，如：144.01、144.2、145等面积。
Summary
阿牛哥总结
在规划设计阶段，对户型面积的设计，一定要避免出现此类户型，以有效控制普通住宅的满足条件。
当然，普通住宅的标准，各地略有差异，纳税人应当结合所在地的规定，合理设计户型面积。
BRSINTC
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