价值千万的别墅1元起卖律师:法拍房有购买价值

Original 张异方弘个案说法 2022-07-26

张异

高级合伙人

上海华勤基信律师事务所

案情

近日，一套位于杭州市余杭区桃花源小区的别墅被摆上阿里拍卖平台。这套别墅的评估价为1494万元。但是1元钱起拍！因为，其背后的主人因涉及领导、组织黑社会性质组织罪、寻衅滋事罪等，被判刑并没收个人全部财产。这套别墅所处的位置桃花源地处杭州余杭凤凰山南麓，总占地面积达2700亩，拥有真山真水，是国内规模最大、密度最低的纯别墅园区之一，优美的环境吸引着无数富豪来此置业，而园区内别墅动辄上千万的价格也体现着这里的奢华。这是一套地中海风格独栋别墅建成于2013年，南北朝向被杭州市公安局于2018年10月22日查封。房子层高为2层，总建筑面积379.49平方米，1楼的格局是三厅二室一厨一卫一车库，2楼的格局是三室二卫一厅。地下室为赠送，分隔为若干间功能房。据阿里拍卖信息显示这套别墅的拍卖时间为2020年10月9日10时至10月10日10时，起拍价为1元。尽管起拍价仅1元但是要参与竞拍，但需要缴纳298万元的保证金且增价幅度为5万元。 除了竞拍门槛的设置，该处房产还欠缴多项费用。信息显示，该别墅欠缴2019年、2020年两年的物业费4.8万元、去年全年庭院绿化费3600元、保洁费1000元，总计近5.3万元。
来源：检察日报正义网

采访对话

方弘：1494万元的房子，却1元钱起拍。这着实诱人。想请您给我们分析一下，参与这套房子竞拍会有什么风险？ 张异律师：法拍房其实区别于一般的二手房或商品房，它是因为相关产权人有债务导致房屋要进行拍卖。所以，相对于一般市场上的房屋来说，购买法拍房会有更多的风险。 第一种风险，成交的风险。虽然这套房子是以一元的起拍价进行拍卖的，但并不意味着用很低的价格就能买下来。因为，这取决于其他竞拍人的出价。以我们的经验来说，如果是在核心地带的一些法拍房，拍卖最终的成交价其实和市场价是相差不多的。因为，有一些没有限购资格的购房者没法通过正常的途径去买房，但是法拍房是可以破限购的。所以，一些热门的法拍房容易出现接近市场价，甚至高于市场价的情况。 第二种风险，它里面的一些拖欠的费用。就像这个新闻里所说，房屋拖欠一些物业费用、绿化费用、保洁费用总计将近5.3万元。但其实这只是一部分，还存在其他费用的可能性，比如房产的交易税费。因为，之前有过一些新闻，买一套房子可能几百万，但是光税费就花费了五六十万甚至七八十万，这些费用是很多人在购买法拍房时没有考虑到，甚至是没有预计到的。 第三种风险，权利瑕疵问题。例如，有一些法拍房会存在抵押或者出租的情况。根据法律规定，买卖不破租赁的，如果之前有租约，即使你把这套房子给拍下来，但是你仍然是没法实际居住，要等相应的租赁合同期满，才能收回这套房屋。所以，有没有租约以及抵押的权利限制，这也是需要去调查和了解的。 第四个风险，房子的实际情况，比如采光，现场的结构等需要详细了解。因为，很多法拍房里面有租户或者是有其他人赖在里面居住，以及部分法拍房是无法去现场看房的。这就意味着竞拍者可能没法清楚了解到这套房子的实际结构和情况。那么，我建议如果购买法拍房，尽量联系法官，现场看房，确认这套房子是符合自己的需求的。 另外，法拍房里一般都会有户口，如果你把法拍房买下来，是没法单方面强制要求对方把户口给迁走的。因此，大家最好能够提前了解一下房子里面的户口情况。当然，如果这套房子里面有户口，其实也并不影响居住和使用，而且当你再次出售这套房产的时候，买方可以要求公安部门对这个房子里面的户口进行清除。但是，在购买法拍房之后，是无法去动户口的，除非相关的户主同意迁出。整体来说，大致的法拍房购买风险点还是比较多的。所以，我建议一般的购房者准备去购买法拍房的话，最好能够提前咨询一下律师，积极地去跟法官沟通，了解相关法拍房的一些情况，包括拖欠的费用等全部确定完之后，再考虑要不要去购买。因为，参与任何法拍房的拍卖是要交保证金的，万一中标了又不想要这套房子，那就意味着保证金是会被没收的。我们今天案例里面的拍卖保证金将近有298万。如果大家先去拍了这个房子，交了保证金后发现对这套房子非常不满意，那么就意味着可能会损失298万元的保证金，成本其实是非常的巨大的。所以，大家在购买法拍房的时候，要充分考虑和调查之后再去参与拍卖。 方弘：刚才您所分析的这些法拍房的风险点都是非常具有代表性的。既然这样的一套别墅又是在这么好的地段，为什么法院要把起拍价设一元钱这么低呢？ 张异律师：因为这个案件的背后涉及到的是领导组织黑社会性质组织罪以及寻衅滋事罪。这是目前扫黑除恶过程中重点打击的对象。我认为除了这个原因以外，法院现在也在做一些新的尝试，比如网络拍卖。实践中，一些拍卖经常会遇到流拍或者说是出价不够高的情况，就因为司法拍卖让人望而生畏，就像刚才说的那么多风险点，一般人知道可能知道这是一个非常便宜或有利益的事情，但是不敢参与。所以，法院会尝试采取一些新鲜的手段，比方说就把起拍价设成一元，当然最后成交价肯定不可能是一元。但是，这样设置的好处就在于能够吸引更多的人参与到司法拍卖之中，从而保障债权人能够获得相应债务的偿还，保障司法的公正性和可执行的功能。所以，我认为起拍价一元其实结合了两方面的原因，一方面体现了我们国家对于涉黑犯罪的严打态度，另一方面法院是在做一些新的尝试，吸引更多的人参与到司法拍卖的环节之中，保障债权人的利益，同时也体现司法执行的可行性功能。同时，我还是希望各位能够在进行司法拍卖过程中，尽量提前咨询律师的意见，了解法拍房相关的一些风险和拖欠的费用之后，正式进行拍卖，不要轻易的、随便先走拍卖程序，再去调查相关费用，这样可能会造成很多隐患。 方弘：很多老百姓可能觉得是法院拍卖的房子，房子的权属也好，还是具体上的利益纠葛可能会非常的明晰，而且背后的很多风险法院在拍卖的时候应该已经说明。实际上并不是这样的。其实，法院只是负责把这个房子拍卖，对于房子所有的潜在风险，法院是没有义务来告知大家的。所以，这确实是特别需要提前去介入和了解。法拍房背后有很多潜在的风险，它到底值不值得购买？主要注意的事项又是什么呢？ 张异律师：我认为法拍房肯定是有购买价值的。 第一，它能够破除限购的限制，即如果您在当地没有购房资格，那么法拍房其实是一个非常好的选择。 第二，从房屋的价格来说，其实也是有吸引力的。因为，它一般会远远低于市场价，当然这个取决于竞拍的人数和出价的情况。但是，出价作为竞拍人是可以把控的，比方说我认为这个房子我出到一定的程度之后，如果别人再出，我可以选择不出，保证金也是可以退还的。所以，价格取决于我们对整个市场的了解，也可以先去跟房屋中介了解一下相应的房屋市场情况，之后再决定出手，相对来说就会有一些把控度。

结语

看来，天上掉馅饼的事会有，但这个馅饼是被你吃下去还是把你给砸晕了，这就需要您的审慎对待啦。

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