花都要卖3万的新盘，靠谁买单？
下半年可能有更多高地价项目出没，来自合富研究院的数据显示，增城、黄埔、南沙三大主力成交区的高地价项目将占全区供应四到六成。
这不，就连外围的花都区也开始有这类项目“露脸”了。去年，花都的卖地明星凤凰南路，也就是花都湖板块都拍出了1.4万-1.7万元/㎡的高楼面地价，如今新项目亮相单价要冲击3万元/㎡，有可能吗？
阳光城兰园翡丽湾
建筑面积约11万㎡
交通：离地铁站约500米
花都等外围区域的刚需盘，如要吸引广州中心城区的通勤族买家，轨道交通是必不可少的存在。
从项目到最近的地铁站为9号线莲塘站，步行距离约500米。从珠江新城等市中心区域前往项目，单程用时约1小时。
△来源：花都广播电视台
如选择自驾车，则走机场高速至太成收费站出，沿花都迎宾大道到达项目，全程用时同样大概1小时。通行费约13元。
此外，项目西面凤凰南路上有公交站祈福生活无限站，途经5条花都区内线路，可接驳到区内重点片区。
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配套：最基础教育、医疗都有
目前，在项目周边分布的中小学、幼儿园并不少，当中以莲塘小学、田美小学等村小及民办幼儿园等为主，与项目一路之隔则还有民办的广大附中花都实验学校。
此外，与项目一河之隔的新街河南岸，越秀地产与广大附中今年年中签约开办广大附小，预计2021年建成移交。至于项目未来地段如何划分，须要留意届时相关招生部门的最新公布。
项目本身则规划建设18班幼儿园，但性质为公办还是民办则暂不明确。
△项目配套幼儿园效果图
商业配套方面，项目西侧有汇沣水产市场。虽然叫水产市场，但各种食肆、电影院、麦德龙购物超市等在这里都能找到，与普通商场区别不大。
至于医疗配套方面，位于西面约1公里的新华旧城区内，有花都区人民医院（田美院区）。未来业主看病就医尚算方便。
3
户型：最小90㎡ 单卫
项目占地面积约4万㎡，总建筑面积约11万㎡，规划建设11栋住宅，楼栋编号1-12栋（其中跳过4号），8、9栋为距离花都湖公园最近的楼栋。
从楼栋的总平面图来看，7栋为两梯六户，包含90㎡三房、99㎡三房、114㎡三房。9栋则为两梯四户，产品为106㎡三房、122㎡四房。
项目7月27日开放销售中心，预计8月中下旬将开放样板间，计划首批推出产品为7栋（楼高19层）的90㎡三房、9栋（楼高14层）的122㎡四房。
目前在销售中心展示的是106㎡三房、122㎡四房的模型。
90㎡三房
该户型为7栋04、05单元，总体朝向为朝北。
根据户型图所示，该户型带入户花园，厨房位于入户门旁，没有带工作阳台。
三个卧室均带飘窗，其中主卧朝北。靠近主卧的次卧为270°东北或西北向采光窗，视野相对较广阔。另一个次卧则为东向或西向通风采光。
须要注意的是，卫生间的镜子及洗手台正对两个次卧的门口，或许有买家会介意。
另外，由于项目北面邻近田美新村，因此该户型北向景观主要为城中村。
122㎡四房
该户型9栋的03、04单元，带入户花园，双阳台设计。
总体来看，客厅餐厅分别连接景观阳台和生活阳台，基本可以做到南北对流。
除书房设置在入户花园旁之外，其余三个卧室均设于客厅的另一侧，可见客厅与卧室之间设置的走道较狭长，占用空间较多。
靠近客厅的次卧由景观阳台与客厅相连，主卧则为带卫浴、衣帽间的套间。
该户型总体为南向，也就是说可以直接望花都湖公园。但景观阳台部分视线可能会被同楼栋的01、02单元遮挡。
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均价：预计2.8万起，能到3万吗？
由于项目尚未开盘，因此售价暂时未确定。但据了解，目前“吹风价”为2.8万-3万元/㎡。
价格差异除了所在楼层高低不同之外，还与户型朝向有关。如7栋90㎡三房等北向户型，由于城中村的景观相对较逊色，因此售价也相对较低，预计2.8万元/㎡。南向望公园的户型则可能达到3万元/㎡。
以90㎡三房户型为例，以单价2.8万元计算，总价约为250万元，三成首付约76万元。
至于122㎡四房户型，按单价3万元来算的话，总价去到366万元，首付三成约110万元。
不知道各位是否觉得物有所值？当然，这个价格只是初步估算，最终售价须以开盘时为准。
注意
虽说项目南面为花都湖公园，但与湖体之间还有约700米步行距离，“南望花都湖”实际上看到的是花都湖公园里面的新街河，而非很多人期望的“湖景”。
同时，与项目隔新街河对望，目前有高压电线，并且暂时未有入地计划。也就是说，未来南向户型的景观除了花都湖公园外，还有一座座高压电塔。
此外，在项目东侧还有新华生猪屠宰场，可能会对项目造成噪声和气味影响。
更多项目红线外的不利因素可参考销售中心的相关公示。
风评
不曾想，作为刚需阵地的花都，一手楼也要破“3”了。
按照广州中原研究发展部统计数据显示，今年上半年花都一手房均价24547元/㎡，比全市均价低约3000元/㎡，高于南沙、增城、从化等区。
△数据来源：广州中原研究发展部
另据世联行的监测数据，过去一个星期（7月22日至28日）花都10个一手项目中，其中8个成交套数都有不同程度的增加，其中与阳光城项目同在花都湖板块的越秀臻悦府（复式）成交较上周增加6套，成交均价3.1万元/㎡，为花都为数不多单价破“3”的项目。
△来源：世联行
为何该板块楼价可以领跑全区？这还要从房企拿地价格说起。
2017年起，花都湖周边就陆续有不少住宅用地出让，单是凤凰路多宗地块成交楼面价就在1.7万元/㎡以上。
而阳光城项目地块，楼面价也去到16040元/㎡，假如最终售价3万元/㎡是否也是意料中事？
另外，奥园在今年年初以1.7万元/㎡拿下的花都湖以南J08-YY1地块，项目名称定为奥园誉湖湾，将推出105-140㎡三四房单位，开盘时间、售价待定。
去年年中，花都区滨水新城区（包含花都湖片区在内）规划获批，划定新街河周边20平方公里土地，规划居住人口约26万人。
当中值得关注的是，将在现有城、村、工业混杂基础上，整合用地布局，东部形成产业研发带、西部居住发展带、北部老城提升带。
交通方面则形成“六横四纵”的骨架路网，通过地铁9号线和规划8号线延长线于广州北站综合枢纽衔接。
另外，还规划沿新街河布置中小学用地，分别建设一所36班小学，一所36班初中和一所30班初中、30班高中的完全中学……
可以说，未来该板块将是花都重点发展的区域，但规划出台后，要真正落实推进往往还要经历漫长的时间。
现在3万元/㎡买下花都湖板块的未来，你觉得值得吗？
△新街河周边航拍 来源网络
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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