完了，下半年广州高地价项目要出动！
转眼间，8月已经到来，“金九银十”传统旺季也即将拉开前奏。
但有一个对于诚心想在下半年入市的刚需买家不太好的消息就是，今年即将推出的楼盘高地价项目多、且主推项目户型偏大。
接下来的市场集齐这两个不讨好因素，意味着下半年要在广州找到“心水”的刚需盘更难了？
根据合富研究院的预测，下半年市场销售最好的90-120㎡三至四房产品供应有所减少，500万以上高总价项目供应增加。具体表现为：
荔湾区：广钢新城保利东郡、公园大道以及西关海等项目主销户型偏大，置业门槛提高；
海珠区：广纸新城进入尾货阶段，户型及总价均走高；
白云区：总价500万以下的热销产品供应明显减少，500万以上高价项目供应增加。
中心四区中只有天河区以东部珠江花城、兰亭盛荟等大盘为主，有比较多90㎡以下的紧凑户型供应。
除此之外，近期不少高地价项目也开始“热身”，宣传造势，使得有关注楼市的人都觉得身边突然多了不少高端项目。
而只要再细心一点翻查一下记录，就会发现它们其实当初拿地的地价就不低，有的甚至拿地已经颇有一些时日。选择在这个时候入市，先不说是否对楼市信心十足，但最起码广州优化网签价的政策，使它们更有推出市场的空间。
那么下半年，广州会是能托得起这么多高端项目的楼市？刚需买家将何去何从？
1
项目位于白云新城，8月3日开放销售中心，预计首批推出产品为75-144㎡三至四房，开盘时间及售价待定。
有市场人士称，项目预计售价“6”字头。不过项目所在为天健于2016年11月以40411元/㎡的楼面地价拿下的AB2911053地块。地价4万，楼价发展商要如何去平衡成本呢？
△项目效果图
目前，项目周边建有多个住宅小区，东面邻近白云山，西面约700米则有白云万达广场，总体环境良好，生活气息浓厚。
△图片来源网络
东侧的白云大道南有近20条公交线往来市内多个重点片区，交通出行状况比较方便。此外，在建的地铁12号线还将途经项目周边并设置小金钟站，初步预计2023年通车，届时出行条件将有大的提升。
不过，由于同时紧靠白云大道南、大金钟路跨线桥，项目多少会受到往来车辆噪声的影响。
△项目东侧高架桥
据了解，项目周边一手项目有云山壹品，单价约6.8万元/㎡。二手方面，北面一路之隔的万科峰境报价集中在5.9万-6.5万元/㎡，盈翠华庭、紫来居等十多年楼龄的单位放盘主要为4万元/㎡左右。
2
项目位于白云区三元里大道，总占地近10万㎡，是中心城区近年来少有的“巨无霸”项目。
去年年底，保利以底价26452元/㎡的楼面地价拿下地块，虽然零溢价并且距离区内“地王”还有不小的距离，但该价格已是去年年内最高成交楼面价。
△项目总体效果图
那么到底有什么看点？
首先就是高！今年4月，市规划和自然资源局公布的项目设计方案批后公示显示，项目规划建设11栋33-62层高层、超高层住宅，建成后无疑会成为白云区的地标。
其次，虽然周边只有小型商业以及社区医院等其它基本生活配套，但项目本身将配建幼儿园、九年一贯制学校、公交首末站等，生活便利程度将有所提高。
△项目控规（局部）
值得一提的是，项目周边有在建的地铁12号线、14号线，约1公里范围内将设置棠溪站（白云火车站）、岗贝站等站点，未来交通出行条件较为良好。
但同时须要注意，项目周边目前分布有棠涌、小坪村等数个旧改项目在推进中或待推进，西侧的棠涌针车城现存的大量针车厂、制衣厂等服装上下游产业将一定程度上对片区的生活品质造成影响。待全部项目改造或建设完成提升片区居住环境仍须假以时日。
目前，项目暂未透露将要推出的产品具体户型，以及产品预计售价等信息，但从周边在售一手楼盘的情况来看，附近保利紫云、金地仰云等项目在售复式产品单价5.2万-5.5万元。
项目最终打造产品会有何亮点？售价会超越它们吗？拭目以待。
3
该项目为奥园首进花都楼盘，为今年年初以底价17000元/㎡拿下的花都湖以南J08-YY1地块。所在的花都湖板块为近年花都重点打造的滨水新城，2017年以来频频拍出花都地王。
该地块与目前区内地王保持者凤凰路地块一（越秀17188元/㎡夺得）相差188元/㎡，也是区内高地价项目之一。
△项目效果图
项目西面为往来花都与中心城区的交通要道广花路，未来附近还将有地铁8号线北延段（滘心-广州北站段，有消息指将拆解为24号线）途经并设置雅瑶站，可以说是一大交通利好。
目前项目周边发展程度并不高，但周边新雅综合市场以及雅瑶小学、雅瑶中学等生活配套和教育资源都尚算齐全，大型生活配套还可依赖一河之隔的新华城区。
值得一提的是，初中高中各设置30个班的广雅中学花都校区具体选址已在去年5月敲定，具体在花都湖以南、雅瑶中路以北，东邻邝村东路，北面西面为龙湖路，计划今年9月开学。而该学校与项目直线距离约500米，至于邻近名校又能否享受学位成为项目的加分点？还要看到时候具体的初中招生政策。
据了解，项目首期计划推出105-140㎡三至四房，带装修交付。日前，同在花都湖板块、临近花都湖公园的阳光城兰园翡丽湾，“吹风价”2.8万-3万元/㎡。至于该项目最终售价会否破“3”甚至更高，还须继续关注。
△花都湖公园 来源网路
4
项目位于增城区中新镇九和村，所在地块为去年年底时代中国1.2万元/㎡左右拿下的三宗相邻地块，其前身均为广州丰鼎五金制品有限公司，背后股东正是时代。
资料显示，项目西侧紧靠新新公路，总体以金坑河为界划分为南北两部分。其中首先推出的是北面部分，将建设2栋小高层和14栋高层住宅，后续开发的南面部分则由7栋高层组成。
△项目北部规划平面图
虽然项目距离中新镇中心约3公里，周边现状主要为村庄和旧厂房，但自身配套有幼儿园、小学、商业街、肉菜市场等，也可以解决日常基本生活需求。
同时，距离地铁21号线中新站超过3公里，而年内地铁开通至天河员村后通过“公交+地铁”的方式通勤到市中心将会比较便利。
据了解，项目将推出产品为75-130㎡二至四房，开盘时间与售价待定。目前周边并无一手洋房产品在售，距离地铁相对较近的二手楼盘恒大山水城、恒福花园等报价多为1.6万-1.8万元/㎡。
地段相对没有优势的项目，要捉住买家的心，还须要在配套、产品设计上多花点心思。
5
项目所在为中冶置业在2018年以楼面价42573元/㎡拿下的江燕路地块，总用地面积37893㎡，总建筑面积181967㎡，规划建设一栋27层的保障性安置房、12栋3层高的低层住宅、一栋12层高的商业写字楼以及一栋26层高的商业写字楼，另有一栋4层高的幼儿园。
从项目的楼面价就可以看到，产品基本与刚需无缘。计划推出的产品为48套220-260㎡南向联排别墅，是老城区里少有的别墅项目。
周边早已建成了多个住宅小区，700米范围内有各种生活配套以及燕子岗体育场、广佛地铁燕岗站等设施，是海珠区的热门居住区域。
不过须要注意的是，项目周边除了林立的楼盘以外，附近的南泰路沿途还有陶瓷、酒店用品、五金、日用百货等各式各样的批发部，与别墅的居住环境形成鲜明对比。
△项目周边环境
6
同在海珠区，位于南洲路的“地王”项目日前吹风价去到了12万元/㎡！
项目所在地块为2013年越秀以总计24.6亿+42000㎡配建、折合楼面地价34590元/㎡竞得，当时成为广州轰动一时的单价地王。
话说回来，它之所以能“吹”出12万元/㎡的高价，与其所在位置很大关系。首先，拥有珠江后航道一线江景，是妥妥的江景房。
△实景融入鸟瞰效果图
但就目前情况来看，除了江景之外，暂时未有其它亮点。最明显的，就是周边被城中村、旧厂房包围，上规模的商业、教育、医疗等配套或许要到城中村改造完成之后才能实现。
按照项目去年公布的控规显示，将建设2栋46层、2栋18层的普通住宅，另外配建一栋51层高的公共租赁住房。另外，有消息指项目首期推出102-141㎡复式产品，使用率约120%，前往项目看房前须要提前预约安排。
△西北角51层住宅为公共租赁房
采写 by 花木蓝 小谷
编辑 by 小谷
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