独家起底广州3.6万/㎡起拍地块！TA有可能六折拿地？
昨天，广州成交3宗商住、商务用地之后，今天又有三宗宅地挂牌，分别位于荔湾南岸路、花都商业大道及工业大道，总占地面积超23万㎡，起拍总价近68亿元！
其中位于荔湾区南岸路的冷冻厂地块，受关注程度无疑最高。该宗地占地面积3.76万㎡，起拍总价30.145亿元，折合楼面地价超3.6万元/㎡，创广州起拍楼面地价新高！
值得指出的是，该地块也是前不久广州地产派报道过的原荔港南湾南区地块！
（详见《命运多舛！荔湾一线江景靓地多次转卖后，或被征收！》）
7月29日，荔湾区挂出该地块的征地补偿方案征求意见稿。地块目前虽然还归属“广州市荔港南湾房地产开发有限公司”，但其背后的“地主”已经从最先的广州食品企业集团，经过几次转让，变成城启集团、中信华南（集团）以及最后的深圳建工。
△荔湾区较早前发布的征地补偿征求意见
从目前看来，由于深圳建工可以政府土地公开出让价的约40%-50%获得土地补偿款，因此即使地块总起拍价超30亿元，成交楼面地价有可能创新高，已经在相邻地块开发了西关海项目的深圳建工等同于几乎六折拿地。
相信再难有外来的开发商能与之竞争，或者说深圳建工已经有十分的优势。一线江景，原“东家”能否打赢地块保卫战？
同时挂牌的另外两宗用地均位于花都区，分别位于工业大道南三期以及商业大道以北、凤凰路以西地段，总占地面积近20万㎡。
三宗地块将于9月19日下午3时开始网上竞价。
荔湾区冷冻厂地块
面积：37652.54㎡
用途：居住/商业金融业用地
起拍总价：30.145亿元
起拍楼面价：36060元/㎡
地块位于荔湾区南岸路，珠江东侧，占地面积37652.54㎡，计容建面83596.77㎡，起拍总价30.145亿元，折合起拍楼面地价36060元/㎡，成为迄今为止全市最高起拍楼面地价。
该地块为居住用地兼容商业金融用地，拥有一线珠江江景。因此设置了严格的限高规定，即一线临江建筑限高30米，二线限高100米。
同时，地块规划设计条件规定，未来建设项目须配建肉菜市场、卫生站、文化活动站等设施。
早在本次挂牌出让前，该地块就已经火热了起来。据地块北侧的金众西关海销售称，近期已经有不少开发商收到风来看这块江景靓地。
不过，由于金众西关海的开发商方面享有本次土地公开出让成交价的40%作为征地补偿，因此相当于可用6折的价格拿下地块，优势比较明显。
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广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块项目
国有土地上房屋征收补偿方案
1、征收范围
以荔湾区南岸路冷冻厂地块项目规划设计条件范围为准。
2、补偿安置对象
广州市荔港南湾房地产开发有限公司
3、征收房屋补偿安置方式
根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）及相关法律法规，结合本项目实际情况，对被征收人实行货币补偿。
4、征收补偿标准
4.1 根据广州市荔湾区城市更新局《关于广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块旧厂更新改造实施方案的批复》（荔更新函〔2018〕420号）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧厂更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等文件，按政府收储的方式给予被征收人最终的收地补偿费用，即规划毛容积率2.0以内的，按照土地公开出让成交价的40%计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。
4.2 给予被征收人奖励，根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第十四条：在签订收地补偿协议后12个月内，土地权属人完成权属注销并实物交地的，按土地出让成交款的10%给予奖励；在24个月内完成的，按土地出让成交价款的5%给予奖励。
4.3 若因补偿未能套用本方案补偿标准的，由征收部门根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）第二十五条第二款的规定选定房地产价格评估机构。被征收人对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）第四十条规定执行。
5、本方案未尽事宜，按有关会议精神执行。
6、本方案仅适用于荔湾区南岸路冷冻厂地块项目，本方案自公布之日起实施。
7、本方案由广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室和广州市荔湾区土地开发中心负责解释。
目前，金众西关海在售154-253㎡三至五房单位，均价6.5万-7.5万元/㎡。另有280-310㎡五房大平层单位，单价达到6.8万-8万元。
花都区工业大道南三地块一期
面积：153740㎡
用途：居住用地
起拍总价：21.9679亿元
起拍楼面价：12570元/㎡
宗地位于花都区大陵河以东、工业大道以南、广清高速以西，总占地面积153740㎡，计容建面174764㎡，起拍总价21.9679亿元，折合楼面地价12570元/㎡。
须要注意的是，本次挂牌宗地共分为6个地块，出让范围不包括分地块二、分地块四。
竞买人在竞得土地后，须按规划分别建设分地块二（居住用地）、分地块四（24班小学），并在竣工验收后移交花都区相关部门。另外，分地块二项目中的住宅部分由花都区指定部门按4500元/㎡的价格支付费用，其余部分则为无偿移交。
该宗地临近广州北站，距离地铁9号线广州北站、花都汽车城等站点均在2公里左右。目前周边在售一手项目有南华时代城、祈福万景峰等，均价2.2万-2.4万元/㎡。
△编号108为宗地所在大致范围
花都区商业大道北一地块
面积：40742㎡
用途：居住用地
起拍总价：15.7777亿元
起拍楼面价：15695元/㎡
宗地位于花都区新城区马鞍山公园板块，凤凰北路与商业大道十字路口西北侧。占地面积40742㎡，计容建面100530㎡，起拍总价15.7777亿元，折合楼面地价15695㎡。
该地块东侧为马鞍山公园，南侧接花都湖，距离地铁9号线莲塘站约1.3公里，总体环境较好，可规划打造为高端住宅小区。
按照地块相关规划条件规定，未来建设项目限高80米，具体高度以广东省机场管理集团有限公司意见为准。
其所在为生活配套设施齐备的花都城区范围，周边目前已建成众多成熟小区。附近在售一手楼盘主要有都湖国际，单价约2.7万元。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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