命运多舛！荔湾一线江景靓地多次转卖后，或被征收！
近日，荔湾区政府挂出征地征求意见公告，涉及的内容为南岸路冷冻厂地块。
公告并不显眼，不过细心一看就能发现，这次征地的征求意见公告颇为特别，项目的补偿安置对象不是普通市民，而是一家地产公司。
并且因为其本身为房企尚未开发的住宅用地，因此征地补偿也不是通常按房屋面积的多少钱一方来进行，而是拟直接按照土地公开出让成交价的40%进行补偿。
广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块项目
国有土地上房屋征收补偿方案
1、征收范围
以荔湾区南岸路冷冻厂地块项目规划设计条件范围为准。
2、补偿安置对象
广州市荔港南湾房地产开发有限公司
3、征收房屋补偿安置方式
根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）及相关法律法规，结合本项目实际情况，对被征收人实行货币补偿。
4、征收补偿标准
4.1 根据广州市荔湾区城市更新局《关于广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块旧厂更新改造实施方案的批复》（荔更新函〔2018〕420号）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧厂更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等文件，按政府收储的方式给予被征收人最终的收地补偿费用，即规划毛容积率2.0以内的，按照土地公开出让成交价的40%计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。
4.2 给予被征收人奖励，根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第十四条：在签订收地补偿协议后12个月内，土地权属人完成权属注销并实物交地的，按土地出让成交款的10%给予奖励；在24个月内完成的，按土地出让成交价款的5%给予奖励。
4.3 若因补偿未能套用本方案补偿标准的，由征收部门根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）第二十五条第二款的规定选定房地产价格评估机构。被征收人对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）第四十条规定执行。
5、本方案未尽事宜，按有关会议精神执行。
6、本方案仅适用于荔湾区南岸路冷冻厂地块项目，本方案自公布之日起实施。
7、本方案由广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室和广州市荔湾区土地开发中心负责解释。
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地块现状
这一拟被政府征收的特别地块到底在哪？
当广州地产派小编看到补偿安置对象为广州市荔港南湾房地产开发有限公司时，不查不知道，一查吓一跳，该地块其实就是早年城启集团（如今的粤泰集团）转让给中信地产，后中信地产又将其再次转让，深圳建工接手的荔港南湾南区项目！
如今地块隔壁就是售价6.5万元/㎡起的超高层住宅西关海项目。最近还有消息称，这一豪宅楼盘近600㎡的楼王单位半亿成交，折算高达8.7万元/㎡。
△地块位置 来源：《南岸路23号地块场地环境初步调查报告》
从项目的位置图可以看出，这绝对是一线江景靓地。地块的北侧隔着一条规划路就是开发中的西关海和西关广雅实验学校。
仔细对照就可以发现，该地块其实就是目前西关海售楼部以及项目停车场、篮球场等所在地。
如果不被征收，地块会不会成为西关海的新一期？
△来源：《南岸路23号地块场地环境初步调查报告》
那么，如此一块如今看来是市中心不可多得的江景靓地为何会被征收？
还得从地块的前世今生讲起。
前文也已经提到，地块目前的业主为广州市荔港南湾房地产开发有限公司。该公司原为城启集团荔港南湾楼盘的项目公司。
而城启集团本身就是广州一家故事颇多的房企，近期多次转让项目“断臂求生”的粤泰集团前身。
据了解，地块为2003年6月城启集团以1.02亿元的价格从广州食品企业集团转让所得。
但就像现在的粤泰集团遭遇资金紧张不停地卖卖卖一样，在十几年前，城启集团同样面临着一道坎。
从2005年开始，城启就因为更改规划、违规操作而被政府列为重点监察对象，旗下包括荔港南湾等多个项目遭封查、罚款。2007年，城启旗下的广州豪城房地产有限公司还因欠税金额达4300多万元，成为广州房地产行业第一欠税大户。
最终在2009年，城启集团位于荔湾区南岸路的荔港南湾尚未开发的21万㎡土地（开发的部分即为楼盘荔港南湾），以21亿元的价格转让给中信地产。土地楼面地价1万元/㎡。
中信地产接手后，将其中一部分打造成为定位高端的楼盘中信西关海。2012年10月首期以约1.9万元/㎡的价格开售。
△西关海项目实景图 来源网络
但项目的开发并不是从此就顺风顺水。
两年后的2014年，中信华南(集团)有限公司（简称中信华南）将其全资子公司广州市荔港南湾房地产开发有限公司100%（简称荔港南湾公司）股权在北京产权交易所挂牌转让！作价还是当时收购地块时的21亿元。
最终由深圳建工集团再次接手。
然而根据当时根据挂牌信息，荔港南湾公司的经营范围只有荔湾区南岸路以西、澳口涌以南地段内约11万㎡的使用面积。即现在西关海项目所在，并不包括目前拟被征收的冷冻厂地块。项目规划信息显示，中信西关海楼盘规划有17栋建筑，转让时剩有6栋尚未开发。
也就是说让人表面上看，两次项目转让的价格相同，但实际上，当时中信从城启手中接过来时，共有21万㎡的建筑面的土地（包含西关海和未开发的冷冻厂部分），而到了深圳建工接手时，就只有目前西关海项目的部分了。
至于为何虽然目前冷冻厂地块的业主仍是荔港南湾公司，但地块却面临被征收呢？主要还是其最早的业主房企城启集团有关。
据报道，根据《荔湾分区AL0109规划管理单元(冷冻厂地块)控制性详细规划导则更改通告》( 批准文号:穗府函201177号)，宗地用地性质将由工业用地(M1)变更为居住用地 (R2)及商业金融用地(C2)，用地面积为30013㎡，容积率为2.8，但截止到中信地产接手时，项目评估该用地性质的变更手续尚未办理。
如接手后的中信地产希望将冷冻厂地块作为第三期项目的开发用地，则须参与招挂拍程序，这成为企业迟迟未开发这块地的原因。
这或许也是多年后，地块甚至还挂出征地征求意见公告的原因。
周边楼价8万 补偿折合楼面价仅8千？
目前，征地项目周边已开发有多个住宅项目，其中在售一手楼盘有金众西关海，主推154-253㎡三至五房，单价6.5万-7.5万元。另外280-310㎡五房大平层，售价去到6.8万-8万元/㎡。
另外，之前曾因为预售证问题一直没有开售的原荔港南湾H组团4-6栋，目前已更名为粤泰荔湾华府，产品为37-152㎡的小复式及平层单位，2017年“吹风价”5万元/㎡，但实际上至今仍未入市。
△来源：羊城派
而按照公告列出的征收补偿方案，将“按政府收储的方式给予被征收人最终的收地补偿费用，即规划毛容积率2.0以内的，按照土地公开出让成交价的40%计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。
同时在签订收地补偿协议后12个月内，土地权属人完成权属注销并实物交地的，按土地出让成交款的10%给予奖励；在24个月内完成的，按土地出让成交价款的5%给予奖励。”
这样一算，房企能拿到多少的补偿款？
地产派小编还发现，虽然地块还未正式征收，但其身影已经出现在今年广州供地蓝皮书中。
而根据补偿标准的规定，容积率2.0以内，即计容建面60026㎡才能按土地公开出让成交价的40%计算补偿款，容积率超出2.0的部分不作计算。
小编查询了今年6月公布的《广州市2018年城镇国有建设用地标定地价成果》，项目紧邻的金众西关海标定楼面地价为26991元/㎡，若按照该标准计算补偿款，则为 60026 × 26991 × 40%≈6.48亿元，若在签订收地补偿协议后12个月交地，则再奖励成交款的10%，即总共最多可得约7.13亿元补偿款。若以此补偿标准及规划计容建面84036㎡折算楼面地价，则为8483元/㎡。
这个价格在荔湾老城区算是“白菜价”，那如果按照今年荔湾区成交的住宅用地地价，广钢新城225-B地块34665元/㎡来算，则结果为：
补偿款：60026×34665×40%≈8.32亿元
补偿+奖励最多：8.32+8.32×10%≈9.16亿元
规划计容建面折算地价：9.16亿÷84036㎡≈10895元/㎡
拍地价或创新高，但楼面补偿价并不高。
如果政府顺利将该地块收储后，最终拿下靓地的房企又会是谁？留待日后揭晓。
采写 by 花木蓝 小谷
编辑 by 小谷
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