番禺大学城一手住宅七八万，对岸打五折你来不来？
最近有一个楼盘吸引了不少人目光：大学城板块，一手单价4万左右！
可能有人会说，小编你骗人吧？大学城二手都要5万/㎡，一手都7.5万/㎡了！
其实，这个楼盘在大学城南岸的延伸区，将是该区域首个商品住宅项目。
至于带来的是惊喜还是……？继续往下看。
思科智慧城12光年
建筑面积约3.6万㎡
交通：地铁、隧道、快速路都有
项目位于番禺区北部新造镇，规划为广州国际创新城的南岸起步区，同时也是大学城向南延伸的区域。即将开售的为思科智慧城项目的商品住宅部分。
从市中心前往项目，最便捷的为搭乘地铁4号线到新造站，基本上出站就能看到在建住宅楼栋。用时在半小时左右。
如选择自驾车，则可以走西面的南沙港快速路，或者东面的新化快速路，两快速路距离项目2.5-3.5公里左右。
不过新化快速路只开通了化龙-长洲段，剩余的长洲-新洲段目前尚在建设中，预计明年年底全线竣工前从项目往来市中心仍须绕道大学城。
△项目周边新化快速路思贤出入口
另外，项目与周边片区的联系现状主要依靠双向两车道的市新路（市桥-新造），不过由于附近多个项目正在开发建设中，往来施工车辆也比较多。
项目所在创新城规划市政主干道路有“8路1隧道”，其中“1隧道”为往来大学城的金光东隧道，目前正在建设中。“8路”包括南大干线、新造路以及金光东、西大道等，部分道路或须待周边项目开发到一定程度才会开建。
△金光东隧道工地
△往大学城的新造轮渡
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配套：目前配套多在周边片区
据楼盘销售介绍，项目自身规划有幼儿园、小学、九年一贯制学校等教育资源，至于学校等级以及落实时间暂时不明确。
如果参照今年番禺区小学招生地段划分方法，新造镇辖区范围对口小学为二师附小（原新造中心小学），地段初中为二师附初（原新造中学）。
想买买买的话，目前只有位于镇中心的新造市场、同发时代广场等乡镇级别商业，大型商业则要到西面约9公里车程的万博商圈。
现场销售称，项目在新造地铁站上盖在建有商业综合体，未来也能一定程度满足买家的日常消费需求。而销售中心未来也将改造为肉菜市场。
△新造镇中心
医疗配套方面，目前则是相对短板。距离最近的医疗资源为社区医院级别的新造医院，三甲医院须要到江对岸大学城的省中医院或万博商圈的省妇幼保健院。
不过有一点不能忽略的是，整个项目是一个5000亩巨盘。
项目即将举行招商项目签约仪式，除了住宅外，项目的写字楼也对外招商中。
项目将有四个地块组成，未来该有的应该都会有，只是时日问题。
3
户型：125㎡起步 刚需无份
整个思科智慧城项目占地超过300万㎡，细分为10多个地块，当中多数为商务办公、企业总部等用途。
本次将于8月下旬开售的住宅部分位于12号地块，占地面积约1.1万㎡，总建筑面积约3.6万㎡，规划建设3栋住宅（编号1-3栋），30-33层不等。目前销售中心沙盘主要展示的是3号楼栋。
楼盘资料显示，1栋、3栋分别为东南向、西南向，户型均为125㎡、128㎡、143㎡四房，两梯三户。2栋为东南向两梯两户，均为195㎡四房。从产品的面积段来看，可以说基本与刚需没什么关系了。
△楼盘规划示意图
125㎡四房
该户型为1栋、3栋的03单元，单阳台设计。该单元与128㎡单元共用双开门电梯。
地产派小编在看现场样板间时，一进入户门右手边就是洗手间，相信是部分老广比较介意的设计。
单位采用横厅设计，阳台约有6.5米长，总体感觉比较舒适。厨房则是传统三件套、净水系统、凉霸等都在交标范围。
与其说是4房，不如说是“3+1”房更加贴切。距离入户门最近的卧室在报建时大部分面积为阳台，即样板间所示的地面标线以内为计算面积的部分，以外为赠送的面积。
该房间在交楼后须要另外交纳数千元，将赠送面积改造为房间，改造后天花板等位置须要买家另行装修。
而这种“+1”的设计在除了195㎡四房之外的所有户型都存在。
△“+1”房地面标线
另外其他三个房间全部带飘窗，主卧为带卫浴的套房。由于主卧洗手间门正对着床，展示的样板间则是做了一个衣帽间稍作分隔。
△主卧
128㎡四房
该户型为1栋、3栋的02单元，玄关处还带有飘窗及预留橱柜空间，厨房带工作阳台。
客厅与餐厅则没有采用前面125㎡户型的横厅布局，是比较常规的竖厅。
至于四个房间，则都是比较中规中矩，主卧卫浴门也没有正对着床。“+1”房同样是大部分面积赠送，现场样板间布置为书房。
143㎡四房
该户型为1栋、3栋01单元，两梯中的单向电梯紧靠该单元，基本上相当于专梯专用。
不同于前面两个户型的“+1”房有大部分的赠送面积，该户型的“+1”房只有约一半面积属于赠送范围。
餐厅为带飘窗设计，客厅带景观阳台，可做到南北对流。
在该户型里一个较大的亮点是，景观阳台达到了7.5米长，连接起了客厅与其中一个次卧。主卧方面则是可利用床与卫浴之间的空间打造衣帽间和梳妆台等用途。
4
均价：预计3.8万起
由于项目尚未开盘，最终售价暂未确定。不过此前“吹风价”去到了4.5万-5.5万元/㎡。最近临近开盘，预估的价格又变为3.8万-4.5万元/㎡。
以中间价位4万元/㎡来初步计算，入手面积最小的125㎡四房总价约500万元，三成首付约150万元。按照30年期按揭，基准利率上浮10%来算的话，月供接近2万元。
如果最终售价真的是3.8万-4.5万元/㎡，那么这个价格比大学城的不少二手房源都要低，比在售一手楼盘大学小筑的均价7.5万元/㎡起步便宜近一半。
△江对岸的大学城楼盘
至于值不值，当然不能只看价格。相信各位心目中也有各自衡量价值的标尺。
注意
目前楼盘所在的区域，暂定广医、暨大、华工国际校区3所院校分散布局，除了思科智慧城项目本身的商务办公、企业总部以及部分商品住宅、曾边村回迁房以外，部分区域现状为旧村旧厂房等。
△暨大校舍
△曾边村回迁房
同时，正如前面提到的，整个项目细分为十多个地块，住宅部分也是四面被规划道路包围，日后或许难免会受到噪音影响。
另外，虽然楼面北面为珠江后航道，但住宅与江之间还有思科总部、商务酒店等建筑，因此江景并非楼盘的卖点，高层单位也不一定能看到珠江，这一点买家须要注意。
△在建思科总部
最后须要提醒的是，项目初期教育、医疗资源等配套的短板，也是买家入手时须要考虑的问题。
风评
等啊等，新造终于也有品牌商品住宅了。
2005年底开通地铁至今，14年来，新造终于在广州国际创新城、思科智慧城等重磅规划之下，告别了一二手楼市几乎零供应的状况。
2017年4月，碧桂园以总价57.5亿元、折合楼面地价9130元/㎡拿下国际创新城一期A地块（包含本次将推出住宅项目的地块在内），与思科共同开发思科智慧城项目。
并且作为产城融合项目，规定50%的住宅要向进驻企业员工出售。
虽然预估售价3.8万-4.5万元/㎡相对于大学城一手楼盘（7.5万元/㎡起）有不小的吸引力，但更多的是对于需要就近安居的大学城教师而言有距离上的优势。
还有就是整个创新城将分为三期开发，目前楼盘所在为一期，意味着买家在收楼之后周边可能需要经历一段较长时间的开发过程，想要有优质的城市环境带动房产升值，还需要考验买家的耐性。
△思科智慧城效果图 来源网络
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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