这盘好不好｜增城惊现“1”字头新盘！刚需会来“开荒”吗？
踏入九月，不少开发商为在“传统旺季”促进成交会推出各种优惠吸引眼球，同时买家也蠢蠢欲动希望能在这个时候收获笋盘。而如果想找单价2万以下刚需盘，基本集中在增城、从化。
但是，毕竟一分钱一分货，单价低意味着不足之处也较明显。
增城中新有新项目即将开盘，“吹风价”1.8万元/㎡起，能做到“平靓正”吗？
峰尚九里
建筑面积约24.8万㎡
交通：最近地铁站7公里
项目位于增城区中新镇中花路，邻近黄埔中新知识城，是广汕路增城沿线距离广州市区最近的板块。
距离广汕路、中新地铁站等均约7公里，日常如须使用地铁出行须要先通过公交等其它交通工具接驳。
销售还称会有楼巴接驳到距离更远的镇龙站，该站为地铁21号线快车停靠站，并可与在建新白广城际换乘，出行效率会有所提高。
△中新站
如果选择自驾车，免费道路主要走广汕公路转中福路、中花路等，但目前广汕路正在提升施工中，路况十分差；中福路由于途经中新镇中心，常出现拥堵情况。
至于楼盘门口的福中路，则是作为增城中新等镇街往来花都、从化的交通要道，各种过境车辆较多。
△福中路现状
不过，想要驾车走得省心，还可以选择走广河高速。该高速中新出入口收费站距离楼盘约600米，对外交通尚算方便，但过路成本也须要一并考虑。
2
配套：只能满足基本需求
项目实际上由两宗相连的地块组成，总占地面积约5.7万㎡，小区内部除配建园林绿化、篮球场、跑道等休闲设施外，外围则有部分临街商铺。
周边现状主要为旧村庄以及部分靠近马路的工业厂房，购物主要到南北2-7公里的中新镇中心以及原福和镇中心，基本可提供镇级配套服务。
△中新镇中心商业
同样地，相对较近的医疗配套只有镇级配套的中新医院、福和卫生院等，较优质的医疗配套如南方医院知识城分院等则在约20公里车程的知识城板块。
△南方医院知识城分院效果图
教育资源方面，项目南面有今年新开学的公办小学中新镇第三小学，按照增城当地就近入学的原则，楼盘业主子女入读该小学的可能性较大。但最终招生政策须以最新公布为准。
△中新三小 来源：广州增城发布
3
户型：全是“N+1”房
整个项目由去年分别被华发、华润拿下的两个相邻地块组成，共规划建设13栋19层左右的住宅，总户数1653户。据销售介绍，整个项目实际分为华发地块的峰尚花园和华润地块的九里花园，未来建成后两个小区也将分开管理。
即将开售的是东侧靠近福中路的4、5栋，属于华发地块7栋楼的其中两栋。
据介绍，两楼栋为两梯四至六户布局，产品均为“n+1”房，具体面积为77㎡、85㎡、87㎡、98㎡、99㎡、123㎡。
87㎡2+1房
该户型为两房两厅两卫，总体朝南。如户型图所见，另外还有一个“+1”房为“赠送”空间，报建时为阳台。据介绍，所有户型的“+1”房都是这种套路。
该户型单阳台设计，全单位只有一个南向景观阳台。
卫浴为干湿分离设计，但浴室内并没有配置浴霸。
除“+1”房面积较小、布置为书房外，另外两个卧室均带南向飘窗，其中主卧为带卫浴主套，总体感觉也较明亮。
△主卧
98㎡3+1房
该户型为南向，同样只有单阳台。
厨房为“U”型布局，并直接与餐厅相连。
虽然只有与客厅相连的一个景观阳台，但由于餐厅本身带北向飘窗，基本也能做到南北通透。
卧室情况与前面87㎡户型大同小异，除了南向主次卧以及一个北次卧之外，“+1”房同样布置为书房，北向采光通风。如果想把这个小空间改为卧室，销售建议布置榻榻米。
△书房
77㎡2+1房
该户型为楼盘最小户型，进门玄关处两侧即为厨房与全屋唯一卫浴相对。
同时餐厅与客厅为横厅设计，东面或西面与唯一的景观阳台相连，而卧室均带飘窗，采光条件尚好。
但是，赠送的“+1”房与次卧面积相仿，即77㎡可有较为常规的三房，算是亮点。
作为入门级别的户型，该单位算是优劣各半。
4
价格：市区首付=这里全款？
据销售介绍，项目于8月初取得预售证，预计本月内开盘，目前“吹风价”约1.8万-1.9万元/㎡。
以面积最小的77㎡三房来算，总价不到150万元，比市中心不少楼盘首付还少，并且三成首付40万元出头。按照30年期按揭，基准利率上浮10%来算的话，月供6000元左右。
单看价格的话，似乎是十分容易入手的产品。
△项目效果图
如果要参考周边一手楼盘，南侧紧靠的恒大山水郡在售88-107㎡三房户型，均价约1.85万元/㎡。
如此一看，该楼盘的“吹风价”似乎也基本是市场价。
注意
对于广州户籍买家而言，不限购的增城从化让他们不用为购房名额担心。而外地户籍也仅限购买一套，还是存在仅有一张房票要放在哪里的问题。
同时要注意的是，增城从化限购也受限贷政策的限制。除了价格因素外，购房者买房，选地段还是要通盘考虑的。
无论从交通还是其它配套来看，项目周边现状还是比较欠缺，因此所在地段并不见得很好。
另外，项目周边叫得上名字的重大项目有中新知识城、广州科教城等。但两大项目所在知识城板块、朱村板块内部也有不少楼盘可供买家选择，在众多楼盘竞争之下，置业需求能否外溢到中新镇也是个问题。
△朱村板块楼盘
另外，对于投资型的买家而言，房产升值潜力是一大重要关注点。
中新镇自身的产业项目增城开发区中新科技园正在建设配套的规划二横路、乌石路等市政道路，为园区落地做准备。
至于园区何时落成并形成规模，带来大量的居住需求，估计仍须假以时日。
风评
单价不到2万，是“笋盘”吗？
去年8月，华润、华发分别以约11090元/㎡的楼面地价拿下中新镇三迳村两宗宅地，由于地块都不大，便组合开发为峰尚九里项目。
吹风价1.8万/㎡，如此“低价”发售，会亏本吗？
从“面粉”与“面包”的价格关系来说，项目售价2万元+/㎡都算是比较合理的范围。如最终售价真低于2万元/㎡，一定程度上也反映出目前楼市未如预期火热。
△项目效果图
值得一提的是，今年年中，项目北面再有越秀以10462元/㎡夺得居住用地，也就是说未来周边将会再有新项目入市，配套的完善也许只是时间问题。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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