这盘好不好｜“白云新城”复式新盘“4”字头比平层还便宜？
对于部分追求一步到位的买家来说，使用率超100%的复式产品是不错的置业选择。
然而在广州，尤其是涌现了不少豪宅的白云新城，平层单位都普遍“5”字头、“6”字头，100㎡三房都要去到600万/套左右，让不少人望而却步。
但最近有个号称在“白云新城”的全新复式楼盘准备要开盘，目前“吹风”4.8万/㎡，总价500万能买到四房，比板块内平层单位还要便宜？这会是一个拣“笋盘”的机会吗？
华润置地润府
建筑面积约30422㎡
交通：3公里接驳地铁
项目位于白云区鹤龙二路与均禾大道交汇处，即嘉禾望岗地铁站往北继续走3公里处。因此搭乘地铁出站后，要换乘数站公交才能到达项目。
距离项目最近的公交站为西侧“科甲水站”，途经公交线路15条，除接驳到周边地铁站外，还能直达白云、越秀、荔湾、花都等多个片区，公共交通出行条件尚算良好。
不过，要从项目往南坐车到地铁站就略显不便。首先在项目门口往南走200多米，见到科甲水牌坊后过马路再继续往南走才能到公交站，步行距离近400米。
同时，由于项目门口西侧的鹤龙二路车流量较大，并且沿线还有空港大道高架路桥正在施工建设，因此沿途路况较为杂乱。
如选择自驾车出行，除鹤龙二路之外，还可绕行均禾大道、白云大道、华南快速等道路，前往天河珠江新城等地需时约1小时，出行高峰时段用时可能更长。
2
配套：周边社区对口广铁一中
项目所在地段周边主要为科甲水、新村等旧村，大型配套相对短板。
大型商业可往北面龙归方向或南面嘉禾方向走，距离较近的为北面1.5公里的金铂广场，可满足日常基本消费需求。
医疗资源方面，则是需要往南走到嘉禾望岗站附近的市第八人民医院。
另外，虽然说项目周边幼儿园、小学都不少，但基本都是民办园、村小。按照今年白云区义务教育阶段招生政策，项目紧邻的新村居委、科甲居委对口小学为新科小学。
不过，按照白云区今年的小升初政策，该小学的对口初中正是今年新开办的名校铁一中学（白云校区），也算是一个亮点。
△2019年白云区公办初中招生计划表局部截图
不过，日后楼盘会否纳入同样的地段，还须要留意每年公布的最新政策。
△来源：中建八局
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户型：“N+1房”咬合复式
项目占地仅17057㎡，总建筑面积30422㎡，因此整个项目只有南北两栋住宅，中间为小区园林。西侧与鹤龙二路之间有一条小河涌分隔。
在总体布局上，两栋楼均为两梯四户，29-31层高，规划总户数224户。
产品分为105㎡“3+1”房、133㎡“4+1”房两个面积段，为近年来比较流行的咬合复式，并且全部南向。相同面积段的奇数层和偶数层单位布局会有所不同。
105㎡“3+1”房
该户型在两个楼栋的南侧，总体功能布局为，下层客厅餐厅+厨房+卫浴+次卧，上层则为两个带卫浴套房+小书房。
△105㎡偶数层下层
△105㎡偶数层上层
首先，该户型进门为赠送一半面积的入户花园。该部分空间除有一处开放式露台之外，还直接与厨房窗户相连。
厨房则为“U”型布局，赠送市面上普遍的三件套，但空间较小，属于紧凑类型。
餐厅、客厅、阳台一线相连，属于比较中规中矩的布局。
在下层，还设置了一个公卫与次卧，该卧室在奇数层户型为南向，在偶数层户型为东向或西向。
连接上下层的楼梯，所见瓷砖地面即为交标。不过由于本身并不宽，两人同时上下会相当逼仄。
来到上层，功能较为简单，同时也是户型的亮点所在。即整层楼为两个带卫浴主套，据称除去卫生间之后单个卧室面积有10+㎡左右，并且都带飘窗。
据介绍，上层其中一个卧室在报建时为客厅中空位置，该部分空间交楼时不计算面积，总体感觉比较宽敞大气，并且床铺与卫生间之间有空间布置衣帽间。
但同样须要提醒的是，该卧室也存在着奇数偶数层朝向不同的情况，即奇数层为朝南，偶数层为朝东或西。
至于“+1”房，就是上层两个卧室之间的一个小书房，带有东北向或西北向窗户，视野略为宽广。
133㎡“4+1”房
该户型在两个楼栋的北侧，总体功能布局与105㎡户型大致相同，最大区别在于下层多了一个次卧。
△133㎡奇数层下层
△133㎡奇数层上层
与105㎡单位厨房不同，该户型厨房相对更宽敞，并且直接向屋外采光通风，对入户花园的干扰较少。
在两厅的布局上，除客厅连南向景观阳台外，餐厅还设置北向飘窗，基本可以做到南北对流。
另外须注意的是，该户型无论奇数层还是偶数层，下层的两个次卧之布局在客厅两侧，即一个在进门玄关旁，一个在楼梯旁，没有做到动静分区。
上层布局基本与上面说的105㎡户型套路相同，但各空间面积会稍加宽敞。不过，该单位其中一个套房的卫浴门正对着床铺，正是不少买家比较介意的设计。
4
价格：预计4.8万元/㎡
楼盘初步预计11月正式开盘，目前尚未最终确定售价，但预计将会是4.8万元/㎡左右。
以105㎡“3+1”房为例，总价500万元出头，首付三成约150万元。而据销售介绍，无论105㎡还是133㎡的单位，全南向的奇数层比存在东向或西向的偶数层单价要高一点，买家可根据自身需求做选择。
另外，南面4公里同为全新楼盘的伟腾云星，在售77-130㎡二至三房平层户型，售价约4.2万元/㎡起，入手门槛相对较低。
注意
对于不少买家而言，买房除了看价格，还要看楼盘周边环境。就目前来说，该楼盘周边环境较为短板。
首先，楼盘正门外鹤龙二路上就有在建空港大道高架路桥，即使与楼栋之间保持有一定距离没有噪音问题，但景观也较受影响。
同时，楼盘周边主要有新村、科甲水两大城中村，现状环境较为混杂，未来若启动改造能大大提升区域城市面貌，但改造过程也可能会产生施工噪音、灰尘等问题。
另外还须注意的就是，楼盘南面还有新科工业区、北面还有规模不小的物流市场存在，这些都是楼盘周边不可忽略的“景观”。
风评
为全新居住片区“开荒”？
项目所在地块原是嘉禾街新科村琴星小学，起始楼面价2.3万元/㎡，属于起点较高地块。
去年8月24日，华润置地在3轮竞价后，以总价7.3971亿元、楼面地价24315元/㎡的低溢价成交。
而如今产品“吹风价”4.8万元/㎡，属于开发商较正常合理的盈利点。
不过就目前而言，周边一没地铁，二无配套，颇有在这个一二手楼市都较为空白的片区“开荒”的感觉，与其说是在中心城区，倒不如说被城乡结合部包围更贴切。估计买家看到之后也会觉得与项目自身宣传的“白云新城”存在较大差距而有心理落差。
△项目与白云新城最北面直线距离6公里
而从发展商拓展客户的海报可见，推荐买房可分得5万-7万/套的高额佣金，是否可以看作是不容易让买家心动的证明？仅靠初中名校的地段就能吸引买家的目光吗？
广州中原研究发展部表示，从2015-2018年广州中心区居住用地供地情况来看，整体呈现明显下滑趋势，市区土地资源紧缺已成常态，大面积供地成奢望。
近两年，白云区的住宅用地供应已逐渐向江高、龙归、太和、人和等北部板块转移，而楼盘正处于这个转移路线的过渡地段。
从白云中北部重点规划布局来看，项目位于空港经济区、航空产业基地以及白云湖规划区之间，即白云中北部三大重点规划区辐射范围之内，日后或将成为三大规划区上班族安居置业的区域。
随着未来人口的流动，届时项目所在片区配套有望逐步完善，楼市含金量有望提高，不过或许仍需假以时日。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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