这盘好不好｜广州南站周边冒出全新地铁盘！单价或“3”字头？
楼市供求挺奇怪的，有的地方明明很热门，一手住宅供应却很少；有些地方遍地新房却少有人问津。
然而，有华南第一大枢纽之称、附近长期只有商业及公寓项目的广州南站，最近周边冒出了一个全新住宅楼盘，并且还是88万㎡地铁TOD项目！
南站板块楼市也要爆发了吗？
品秀星瀚
建筑面积约88万㎡
交通：真地铁上盖
项目位于番禺区石壁街陈头岗，在建的地铁22号线陈头岗停车场上盖，与广州南站直线距离约2公里。
同时，在建的地铁陈头岗站就设置在项目西南侧，是名副其实的地铁上盖项目。
△项目效果图
今年3月省发改委公布的《广东省2019年重点建设项目计划》显示，地铁22号线全线计划2022年建成通车。另有消息指，线路首段（陈头岗-番禺广场，与18号线共线至万顷沙）或2020年开通，但最终实际通车时间须以官方最新公布为准。
另外，项目规划有公交首末站，但由于目前周边仍是开发中状态，因此现状只能先搭乘地铁到最近的会江站再打车接驳到项目。
驾车则主要从新光快速路、华南快速路等进入番禺区后，经行南大路、石北工业路等路段一直往西走即可到达项目。
须要注意的是，沿途不少路段正在进行南大干线的施工，路况会比较差。
除了目前绕行广州南站附近的东新高速往来市中心外，在建东晓南放射线延伸至广州南站段也提供了连通海珠区的一条直接通道。
道路建成通车后，若在项目西南面（东晓南放射线与南大干线交汇）设置出入口的话，项目直接通往市区也比较方便。
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配套：教育、商业自给自足
项目所在地为番禺区石壁街北部，隔平洲水道、陈村水道与佛山相望。这里前身主要是花卉、树木种植场，附近2公里主要是城中村和旧厂房，因此周边基础设施基本处于空白状态。
不过，按照规划，项目将以地铁22号线陈头岗停车场为基础，打造为一个建筑面积约88万㎡的TOD综合体。
△项目规划图
那么，什么是TOD？
所谓TOD，就是一种以公共交通为连接，以居住为核心，在5-10分钟的步行距离内能同时满足居住、工作、生活、休闲、购物等一系列需求的开发模式。
△图片来源网络
轨交TOD项目，通常分为三个夹层开发，0-9M为地铁停靠或检修空间，9M-15M/16M为地下停车场，而15M/16M以上才开始建住宅。
△轨交TOD项目模型示意图
据介绍，项目将利用地铁停车场外围空间，布置高街商业区、主题商业中心、商业广场等商业配套，面积约1.7万㎡。
教育配套则是在地铁停车场上盖配建24班幼儿园、45班九年一贯制学校。按照既有规划，学位均为公办性质。
另据了解，项目外面以东规划有医疗用地，但暂未明确将有什么类型的医院落户。现状距离最近的医院则为约4.8公里车程的番禺区第二人民医院。
△来源网络
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户型：85㎡有三房
项目占地约24㎡，总建筑面积约88万㎡，总体呈西南-东北走向，分为南、北两片住宅区，共规划24栋高层住宅（含3栋自持）。两区之间为上面提到的幼儿园、九年一贯制学校及狭长的高线公园。
首先推出的是位于南区、靠近地铁陈头岗站的15、16栋，分别高21、33层，两梯六户布局。
须要注意的是，项目是地铁停车场上盖，因此整体会有约15米的抬高。也就是说，住宅小区的1楼，实际约为5楼的高度。
产品分为85㎡“2+1”房、95㎡三房、115㎡四房，目前已开放销售中心及异地样板间，初步计划2021年交楼。
95㎡三房
该户型为01、02单位，两单位共用一处过道，内部布局成镜像对称，总体东南朝向。
据销售介绍，进门玄关处将会赠送橱柜。
厨房则为“L”型布局，赠送市面上普遍的三件套，带工作阳台。
餐厅、客厅、景观阳台一线相连，属于比较中规中矩的布局。
公共卫浴为市面上常见的干湿分离设置，采光、通风窗口连通工作阳台。
在公卫旁边，为一处朝东或朝西的书房。该空间报建时约有2/3为阳台，因此此处会有少量的赠送面积。
主卧、次卧均朝南，并带有飘窗，其中主卧为带卫浴的套房。
△次卧
△主卧
85㎡“2+1”房
该户型为04、05单位，两单位布局同样呈镜像对称，总体朝西北。
与95㎡单位不同，该户型厨房为“U”型设计，面积相对较小，并且不带工作阳台，属于紧凑实用的类型。
“+1”房同样设置为书房，但该空间报建时为全阳台，因此实际计算一半面积。
其余布局基本与95㎡三房单位大同小异，但主卧没有设置卫浴，即全屋为“2+1”房2厅1卫。
115㎡四房
该户型为03、06单位，分别位于电梯厅及消防楼梯两侧，东南朝向，是首批产品中最大面积户型。
与前面两个户型不同，该户型带有单独的入户花园，算是一个亮点。
两厅设置为横厅，其中餐厅带飘窗，客厅连东南向景观阳台。该布局采光条件尚好，但缺乏买家普遍偏好的南北对流。
须要注意的是，该飘窗及一半景观阳台对着01、02单位，视线或会受遮挡。
该户型靠近玄关处也有一个房在报建时部分为阳台，因此也有少量赠送面积。样板间布置为儿童房，没有飘窗。
书房报建时就是书房，带飘窗。目测面积并不大，若要改为卧室会较为逼仄。
另外，公卫设置在书房与两个次卧之间，不利于动静分区。
主卧也为带卫浴套房，东南向带飘窗。
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价格：会是“3”字头？
楼盘尚未正式开盘，价格待定。不过，若是参考周边项目售价，距离最近的有地铁石壁站周边的臻尚苑，均价4.2万元/㎡。
据现场销售介绍，由于项目所在片区楼市尚不成熟，因此首次开盘会有“惊喜”，那么售价会是在“4”字头的基础上打折吗？
假设楼盘售价3.5万-3.8元/㎡，以85㎡“2+1”房户型为例，入门总价300万元左右，三成首付约90万元。
但是，同在地铁22号线上盖、同样一站到广州南站，邻近祈福站的祈福新邨在售组团祈福缤纷汇在早前刷了不少人屏的一波降价后，售价也回落到“3”字头。那么，差不多的价钱，是选配套已日渐成熟的祈福，还是选全新的品秀星瀚？
不过，最终售价充满着不确定性，还须以实际开卖公布为准。
注意
买房看配套，陈头岗片区可以说是从“什么都没有”到“什么都有”的转变，称得上是“华丽的转身”。
不过，项目的不利因素也应该了解一下。
首先，楼盘位于地铁停车场上盖，尽管总体有15米的提高，但也不能保证完全不受地铁车辆进出产生的噪音及震动影响。
其二，项目周边有南大干线、东晓南放射线高架工程正在施工，而后者通车后距离部分楼栋仅100米，或会有噪声问题。
还有不能忽视的是，项目西北面约200米还有广珠城轨车辆段，在景观方面会有一定程度的影响。
风评
考验眼光的时候来了。
近年来，在建设用地日益紧张的情况下，地铁车辆段/停车场上盖地块以其大面积的土地资源优势，能够有效地提高土地利用率，缓解用地紧张的问题，因此这类上盖住宅项目也越来越多地在广州楼市露脸。
陈头岗项目规划打造为集住宅、商业、教育等为一体的综合体，但由于所处位置实为偏僻之地，而片区除了该项目在建之外，其余地块尚未有详细规划，预测要聚集一定的人气还须一段较长的时间，同时周边楼市未来反应也并不明朗，因此对于无论是自住还是投资型的买家而言，这都是要考验眼光与耐性物业。
△陈头岗组团、石壁组团综合发展深化设计方案
而项目所在的南站板块，自广州南站2010年年初投入使用至今近10年时间，每天从这里路过前往全国各地的人越来越多，但由于区域配套发展缓慢，实际上并未形成较好的商业、居住氛围，人气显得不足。
日前，板块内的石壁村旧改也因报名企业资质出现问题而出现首次旧村改造流标，但日后成功启动改造后预计一定程度上也能提升南站周边的人气，对于板块内的置业需求或许也有促进作用，但可能要经历一段漫长的时间。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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