灵山岛尖首个楼盘户型图曝光！96㎡起售价或无缘刚需？
“金九银十”刚刚结束，广州楼市地市表现都不如往年火热，倒是今天灵山岛尖南向望江宅地未见争抢、以10981元/㎡的底价成交创年内板块地价新低，成为城中一大关注点。
来到11月，眼看今年快要结束了，南沙“网红”灵山岛尖的首批住宅也即将入市。有消息指，由越秀、中交、绿城联合打造的柳岸晓风近期将开放售楼中心，并且户型图也已经流出。
△柳岸晓风项目现场
那么，作为板块第一批入市住宅，又会不会在表现低迷的楼市中逆势圈粉？
最小96㎡ 全部“N+1”房
项目位于灵山岛尖文字路以东、规划横四路以南、规划横三路以北、规划纵六路以西，说白了就是在凤凰一桥以西的居住片区、在建广州市湾区实验学校正对面。
占地35347㎡，建筑面积88368㎡，共规划建设13栋高层住宅，17-31层高。
△项目效果图
虽然目前楼盘暂未对外开放，但小π在工地门口发现了一些宣传海报，估计距离正式开放也不远了。
根据小π获得的资料得知，项目产品面积段涵盖96-141㎡，共分为4种户型，全部为“N+1”房，具体为96㎡“2+1”房、116㎡“3+1”房、123㎡“3+1”房、141㎡“3+1”房。
不过，该楼盘的“N+1”户型的“+1”房与市面上常见的单位有点不同，不认真看户型图的话可能发现不了它的存在。
为什么？继续往下看。
96㎡“2+1”房
从户型图可见，该户型为市面上较常见的三房布局，没有入户花园，“L”型厨房带工作阳台。
主卧与其中一个次卧带飘窗，其中主卧为带卫浴套房。
与比较常见的利用入户花园等空间改为小房间不同，根据户型图示意，该单位的“+1”房报建为阳台（下图红框所示），目测面积与次卧差不多。预计该空间实际交楼应该会有赠送面积。这种套路在所有户型中均存在。
须要注意的是，公卫的洗手台正对“+1”房门口，是部分买家比较介意的布局。
116㎡“3+1”房
光看户型图，该单位有明显的“缺角”现象。
景观阳台、客厅、餐厅、厨房成一直线，或能实现对流。
房间方面，其中一个次卧布局在入户门旁，没有做到动静分区。
除靠近入户门的次卧以及“+1”房外，其它卧室均带飘窗。其中主卧为带卫浴套房，但卫浴门正对着床铺，中间或可设置衣帽间稍作阻隔。
123㎡“3+1”房
该户型与上面116㎡单位布局比较相似，也有一个卧室布局在入户门旁，主卧卫浴门同样正对床铺。
不过，该户型餐厅通过飘窗通风采光，整体对流条件或会相对较好。
141㎡“3+1”房
作为项目的最大面积户型，最大特点或许就是如户型图所示的“独梯独户”。
内部布局方面，餐厅、客厅各带一个阳台，对流条件较优。同时，与客厅相连的景观阳台连通其中一个次卧，使卧室一方面能有较好的景观，但另一方面私密性也会受到影响。
主卧则是单独设置衣帽间，主卫为双洗手台并设置浴缸。
“+1”房则是报建时部分为小房间、部分为阳台，目测此处赠送面积并不多。
小学、幼儿园就在家门口
买房看配套，该楼盘教育资源可以说并不差。首先，项目自身配建有12班幼儿园，目前已进入装修阶段，是整个地块最早封顶的建筑。
另外，一路之隔就是正在进行收尾工程的九年一贯制湾区实验学校，楼盘未来划分在这些幼儿园、学校的地段可能性也比较大。
须要注意的是，灵山岛尖并未规划有医院，最近的医疗资源主要依靠南面横沥岛尖在建的中大附属第一（南沙）医院、中大附属（南沙）口腔医院等，现有医院则有金洲板块的南沙中心医院。
商业方面，除周边地块住宅项目未来均有设置商业配套之外，在灵山岛尖还有在建的地下空间。该空间将打造为集交通、商业、市政、防灾等功能于一身的综合体，由综合管廊层、公共地下空间层、地铁站台等部分组成。
△灵山岛尖地下空间效果图
说到地铁，不得不说南沙环线15号线。该线规划在灵山岛尖设置灵山岛站，可直达蕉门、横沥、万顷沙、南沙客运港等地，但动工时间暂不明确。
不过，一江之隔的横沥岛尖有在建高速地铁18、22号线横沥站，初步预计2022年通车。届时如能方便接驳到该站，前往广州南站、广州东站、琶洲、白鹅潭、珠江新城等片区也将比较便利。
△横沥地铁站工地
单价或“4”字头？
粤港澳大湾区几何中心、南沙开发区、南沙自贸区……各种各样的光环，让南沙楼市一直保持着一定的热度。
而作为南沙明珠湾起步区、定位南沙版“珠江新城”的灵山岛尖，由于各种规划利好以及众多企业总部的进驻，楼市也被寄予厚望。
△市政建设已现雏形的灵山岛尖
但由于本项目属于灵山岛尖首批入市住宅，目前楼市暂处于空白状态，因此售价没有周边楼盘可作参考。
而如果目光稍放远一点，隔江对望的南沙金茂湾，二手报价已经超过3万元/㎡。
因此有人预测，板块新项目亮相后单价或突破“4”字头！
然而，这个价格是否与刚需天堂的南沙格格不入？如果翻查这些项目的地价，会发现这些“吹风价”、“预测价”都有点偏高。
从比较有可能年内入市的三个楼盘越秀明珠天悦江湾、金科博翠明珠、绿城柳岸晓风来看，楼面地价为1.2万-1.7万元/㎡左右。其中灵山岛尖地价标杆的越秀明珠天悦江湾为17231元/㎡，预测比较合理的盈利区间为3.5万元/㎡左右。
另外，最近有销售称，南向一线望江的金科博翠明珠“吹风价”在3.5万元/㎡以上，首期推出单位或有“惊喜”，未来楼栋则可能高于4万元/㎡。
而柳岸晓风本身一不靠江，二不靠河涌，与上横沥水道之间隔着金科博翠明珠，属于二线望江，因此小π猜测售价应该会稍低一点。
在目前楼市整体低迷的情况下，这些项目能否逆势而上，成为楼市里闪亮的存在？
不过，无论最终售价多少，作为板块首批入市住宅，也必定会受到大家的关注。
你期待吗？
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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