这盘好不好｜南沙湾全新盘元旦亮相，410万能买五房？
眨眼间新的一年到了。新年第一天，广州就有楼盘正式对外开放销售中心与样板间，并且号称打造的产品背山面海，出门还有邮轮？
是的，楼盘就在南沙湾，并且同样的面积段，别人四房，TA家有五房！总价或410万左右。到底是什么样的操作？
岭南星河荣誉
建筑面积约26万㎡
交通：1公里有高速口
项目位于南沙区英东大道，属于区内比较热门的南沙湾板块。从珠江新城等市中心出发，途经南沙港快速、黄榄快线、广澳高速、莞佛高速等，到南沙站出入口出，再走1公里左右可到位于项目销售中心，用时超过1小时，通行费用34元。
如选择公共交通出行，项目北面销售中心对面就有公交站南沙客运站，途经线路3条，均为南沙区内线路，可接驳到周边重点商圈及地铁站。
而距离最近的地铁站为约2公里外的南沙客运港站，搭乘地铁4号线换5号线到珠江新城用时约82分钟。
2
配套：对面就是市二中
据楼盘销售介绍，项目自身配套有临街住宅底商，建面约6700㎡，可解决部分日常生活消费需求。
此外，在东面2公里范围内还有南沙邮轮母港综合体，综合体内也有大型商业配套。
教育资源方面，除了项目自身规划在地块西南侧配建一处12班幼儿园（带托儿所）之外，北面一路之隔还有正在建设的九年一贯制学校市二中南沙天元学校。
也就是说，未来项目业主子女较大概率可以就近完成从幼儿园到初中的十二年教育。
△在建的市二中天元学校
至于片区医疗配套则主要依靠约9.6公里之外的南沙中心医院，驾车大约20分钟可到达。
3
户型：128㎡有五房？
项目占地约10万㎡，总建筑面积26万㎡左右，共规划建设21栋中高层建筑，楼高16-25层，总户数为1556户。
据介绍，首期将推出的是西北角的1栋-4栋，两梯四户布局，具体产品95㎡“2+1”房，116㎡、126㎡“3+1”房，128㎡“4+1”房。
元旦当天正式开放销售中心与实体样板间，具体开盘时间待定。
95㎡“2+1”房
该户型位于3、4栋01、02单元，西南朝向。
单位不带入户花园，入户处交楼带玄关柜。
厨房位于入户门旁，大致“U”型布局，交楼带市面上常见的三件套。没有工作阳台，通过西北或东南向窗户通风。
两厅采用直厅设计，墙体没有错位现象，基本可成一直线，连西南向景观阳台，总体算是比较中规中矩的布局。
卫浴为常见的干湿分离布局，东北窗户通风采光。
主卧与次卧均带西南向飘窗，内部面积都不算很大，但基本也算是比较实用。其中主卧为带卫浴套房。
如上面户型图红框处所示，“+1”房报建时有过半面积为阳台，中间设置一道墙做分隔，而阳台中的一半为赠送面积。
该空间交楼前改造好为房间，样板间展示也比较紧凑，仅能摆放一张儿童床或单人客床。
116㎡“3+1”房
该户型位于1栋03单元、2栋04单元，全部为西北朝向。
与上述95㎡单位布局不同，该户型带有入户花园，内部展示的是房屋装修的各个具体流程，因此不少位置都能看到装修的工序等说明标示。
两厅采用横厅布局，客厅连西北向景观阳台，餐厅通过西北向飘窗通风采光。该种设计节省了往房间过道的空间，总体感觉相对宽敞。
公卫位于入户门旁，其中洗手台及镜子正对“+1”房门口。“+1”房同样有一部分报建时为阳台，但占比少于一半，因此赠送面积也相对较少，大致就是下图地板上靠外的线至窗户为赠送。
其余三个房间均带飘窗，其中主卧为带卫浴套房，西北向；两个次卧为东南向。
128㎡“4+1”房
首期推售面积最大的产品，位于1栋04、2栋03、3栋03、4栋04等单元，东南或西南朝向。
该户型同样带有一处小入户花园，入户花园旁布置有一处带飘窗小书房。
“+1”房位于小书房隔壁，即玄关旁，同样采用上述户型的报建套路，其中报建为阳台的比例相对较大，赠送面积也相对较多。
该单位两厅为直厅设计，客厅连东南或西南向景观阳台，餐厅连西北或东北向飘窗，大致能做到南北对流。
其余三个房间全部带飘窗，其中为带卫浴套房。总体来说，该户型除了其中一个次卧为西北或东北向，另一个次卧、主卧、书房、“+1”房均为东南或西南向，算是一个较明显的特点。
须要注意的是，由于户型建筑面积128㎡，即使加上赠送面积，做成五房的话，每个空间的面积都不会很大，只能说是比较实用。
另外，126㎡“3+1”房与该户型布局大同小异，最明显的差别在于126㎡单位没有入户花园旁的小书房，而“+1”房中报建为阳台的比例也相对较小。
△126㎡“3+1房”户型图
4
价格：410万可买五房？
项目目前暂未开盘，因此具体售价也并不明确。若参照周边同为星河集团开发的星河山海湾等楼盘，目前在售一手单位均价3.2万元/㎡起。
假设项目售价与山海湾相仿，那么以最小面积95㎡户型来计算，总价或304万元起，三成首付90万元以上。至于128㎡五房或410万起，大致相当于天河东部刚需小三房。
如果这只是起步价，那么不同楼层不同朝向的单价也可能会稍高一点。
△项目在建楼栋
当然，这都是小π的猜测，具体价格须待项目方面正式公布。
注意
在项目周边，小π看到现状西侧一路之隔就有一处南沙客运站，该站目前运营线路不多，但客运班车进出往来多少也会产生噪声等影响。
而在项目销售中心，也公示出了项目红线内外的部分不利因素，包括周边存在的变电站、市政道路等，以及周边地块日后开发可能会对项目产生的影响，买家买房前可详细了解相关情况。
另外，一同公示的《教育设施不确定信息告知书》也须要留意，大致意思就是周边配套的幼儿园、小学、中学等教育设施，办学主体、办学性质、招生人数等具体招生办法会根据实际情况做调整，因此并不100%保证买了某房产就一定能入读某学校。
风评
利好多久能体现？
正如上面说到的，远离市中心的南沙，对于在市中心工作的通勤族而言，每天在路上的时间、交通费等成本是一个不可忽略的存在，因此这里楼盘对于市中心买家的吸引力相对有限，主要客源或许也是南沙、番禺等区域。
加上，目前南沙的另一热门板块灵山岛尖也有多个项目在去年年末先后推出，售价大致也为“3”字头。在邻近18、22号线等高速地铁线路的交通利好下，灵山岛尖的交通优势相对于南沙湾要明显一些。
△项目规划效果图
除了学校、医疗、商业等硬性配套逐步完善之外，客运港、邮轮母港等高大上配套算是南沙湾板块锦上添花的存在。要为片区楼市加分，最关键的还是要看当地的科创、产业、规划等。
按照规划，南沙湾片区规划为国际科技创新区、游憩商务服务区、海洋文化休闲区，规划居住人口24万左右。
就现状而言，项目周边不少地段正在开发建设当中，人气并不算很高，或许相关配套完成之后，片区总体氛围将有较大变化。
△项目周边道路现状，人车不多
采写 by 小谷、长工老刘
栏目主编 小谷
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