新一代的宅居1

从本期开始不定期分享一些比较有特色的住宅项目，包括超高层、高层或者多层的项目。

这些项目多位于城市核心地段，其操盘思路也和大盘不一样，将客户诉求进一步细分，因此产品的针对性更强。

读者可以从本公众号的第一篇推送开始展开住宅的旅程

纽约豪宅恩怨

纽约豪宅恩怨2

这一期，笔者将分享一个亲自操盘的高端住宅项目

探讨未来住宅的潮流风向

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| 45 Park Place |

“ 世界金融中心的交汇处

                       ”

项目地处纽约曼哈顿世贸中心周边

华尔街、世贸中心组团、四季酒店近在咫尺

时尚女魔头Anna Wintour的新办公总部

城市更新迭代的众多成员之一

闹中取静的世贸中心之邻

项目地处曼哈顿下城区核心位置，是连接下城与世贸中心的要塞地段，也是紧邻世贸中心的新兴高端居住社区。

本案位于已建成的高密度街区Park Place中段，东西向街道之间，四周被10多层的办公楼围绕，其实是一个低区没有城市景观，但高区景观无遮挡，能360度纵览曼哈顿天际线的有趣位置。

纽约世贸中心天际线比较 

如何突破？

“ 下城区的高品质云端社区

                         ”

世界顶尖建筑规划大师参与纽约下城的再造运动

设计概念

“都市森林”

通过体块的旋转、收窄、折线

形成一个“都市森林”的概念

空中面积最大化，低区面积最小化

设计概念

初步概念设计方案

实施方案

“ 迷你口袋公园 ”

纽约曼哈顿有多个核心区采取土地性质灵活互换策略，因此业主可根据市场情况决定房地产开发的业态，而项目利用纽约市广场容积率奖励措施，为市政修建一个公共市民广场，同时为项目赢得相当于广场面积6倍的建筑面积奖励。

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口袋公园平面图

产品定位

“ 时尚新贵的下城云端居所 ”

为新区位买单

上东区搬到下城的新晋富贵客群

时尚产业的高管、艺术家、媒体从业者

产品类型

“ 同一栋楼分区定位 ”

城市更新的地段大多在城市核心区域，交通、配套等都比较方便，这些地段的新开发项目体量较小，在高密度的地段，低区景观受限，产品溢价多集中在中高区。开发商在面临类似地段，会选择低区与中高区的产品类似分开，包括纽约的顶豪项目157 57th和432 Park Avenue，低区均有150平以下甚至100平以下的产品，以满足产品多元化和各种户型稀缺性的诉求。下面就是本项目的产品类型分区：

户型分布图 绘图：Parkhill

低区

项目地块位于办公集中，正在经历混合再开发的Park Place，同一条街有纽约第二个四季酒店及公寓，步行距离到达世贸中心商业区，因此区位便利。但地块被几个办公建筑包围，在20层以下景观受限，因此在1-20层的产品，定位为精品一室户-三室户和两室户，施行总价策略，总面积保持在150平以内，小户型90平以内。

| 低区1室户 |

一室户在80-90平，是本案总价最低的产品，为购买者提供世贸中心片区新高端住宅市场的“入门券”。产品定位为新晋的年轻富裕客群的单身公寓。虽然总面积小，总价低，但保持了客厅空间感足够大气，厨房+饭厅与客厅共同组成了Great Room的概念，入户即进入一体化客厅+厨房+饭厅的大空间，使一室户依然体现出豪宅的空间感。

“总面积小，单房间大”

“总价低、入门易”

一体化厨房系统

| 低区3室户 |

3室户180平，是本案总价最低的三房户型，采用三套房设计。依然采用厨房+饭厅+客厅一体化设计，公共空间最大化。每个房间保持足够大气的尺度，主卧有走入式衣帽间。

低区三室户客厅+餐厅

中区

| 中区2室户 |

2室户140平，是本案中区主力户型，采用二套房设计。采用厨房+饭厅+客厅一体化设计，公共空间最大化。L型转角落地窗，主卧空间最大化。次卧经济实用，空间紧凑。

中区两室户 140平中区两室户 150平

高区

| 高区全景4室户 |

高区采取全楼层一个户型，4室户300平，是本案高区主力户型，采用四套房设计。270度大客厅设计，饭厅+客厅一体化，封闭式厨房+开放式厨房双厨设计。

全景客厅及主卧

| 高区全景3室户 |

高区采取全楼层一个户型，3室户300平，是本案高区主力户型，采用三套房设计。270度大客厅设计，饭厅+客厅一体化，封闭式厨房+开放式厨房双厨设计。

全景大客厅及主卫

| 顶跃 |

跃层大厨房及早餐台

跃层大客厅及饭厅

卫生间

| 公区配套 |

公区位于项目的负一楼、一楼和二楼。负一楼包含15米长室内泳池，自行车车库，机电室。一楼包含大堂休息区和两个40-60平的零售空间对外出租。二楼整层作为项目的公区配套，有健身房、瑜伽室/操课室、儿童活动室和公共客厅。

公区设计灵感

大堂设计草图 Pierro Lissoni

大堂设计概念

大堂效果图

二楼设置健身房、儿童房及公共客厅、厨房

室内游泳池 B1

儿童活动区

健身区

公共客厅

“ 新的下城区 ”

THE NEW DOWNTOWN

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| 项目实景照片 |

注：文中部分图片来自Soho Properties, SOMA Architects及网络，部分分析图由Parkhill绘制

| 总结 |

住宅开发是一个不断变革更新的细分市场，无论是纽约这种城市更新层出不穷、单体楼或者综合体开发项目不断涌现的城市，还是香港、深圳、重庆等高密度的超高层城市，核心地段始终都有住宅的需求，因为顶级配套的商业、教育、交通资源是稀缺而不可替代的，不断更新的建筑技术、材料和设计理念，也将带动房地产进入新的阶段。

45 Park Place远眺曼哈顿中城天际线

文章索引

[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。