深圳万象天地探秘

在前面几期的推送中我们详细剖析了前滩太古里和成都太古里，本期我们将探秘另一个城市地标级街区商业项目-深圳万象天地。

成都太古里 

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前滩太古里

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深圳万象天地

深圳万象天地是打造了万象城的华润集团于2017年推出的新一代商业产品线。不同于万象城封闭式盒子的空间设计概念，万象天地将购物中心部分打开，引入开放式街区形式，并通过室外广场、街巷与缩小后的购物中心进行连动，形成了既有别于传统巨无霸购物中心、又有别于成都太古里这种纯街区的新商业形式。

深圳万象天地开业近5年，迅速成为深圳乃至全国的新商业标杆，年轻、时尚、潮流，成为万象天地的标志，也代表着新一代商业体的演变。

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| 区位 |

深圳万象天地位于深圳大冲，是深港澳高速沿线重要的节点。东靠世界之窗、华侨城，南承深圳湾，紧邻深圳交通主干道-深南大道，与地铁1号线高新园站无缝对接。

大冲基地是深圳市中心最后一块大型高价值的土地资源。基地处于大沙河和深南大道的交汇处，这个得天独厚的地段为该地区提供一个发展多功能项目的机会。

深圳三条主要干道之一的深南大道为大冲基地提供很多优势。通过深南大道，大冲基地便利快速的连接东部的商务中心区和西北部的深圳国际机场。深南大道同时也汇聚了深圳许多著名公司大厦和购物商场。

大冲商圈的地理位置：

3公里半径内，有约63万人

5公里半径内，有约175万人

深圳万象天地及其周边商业项目布局 绘图：Parkhill

万象天地项目地处福田 CBD 与“特区中的特区”前海合作区之间，南临贯穿深圳东西城市大动脉的深南大道，东靠南山区南北向主干道沙河西路。深圳万象天地东靠世界之窗、华侨城，南承深圳湾，紧邻深圳交通主干道-深南大道，与地铁1号线高新园站无缝对接。

大冲华润城业态组合

• 24万平米商业
• 40万平米（7栋）写字楼
• 高端住宅（分五期开发）
• 精品公寓
• 五星级酒店

| 时间轴 |

2007年华润获取大冲开发地块，2007年启动概念规划设计，2011年正式动工，2017年9月开业，2021年逐步调整升级。

| 总体规划历程 |

原本高新园大冲这片都是旧房子，直到华润置地的旧改项目启动后，建设了24万㎡超大型商业综合体万象天地，一所9年制的学校；华润置地和大冲商务中心的8个写字楼；8个住宅小区，大冲新城花园、大冲城市花园和大冲都市花园为原村民的回迁房，润府1-3期、润玺1-2期为华润置地自身销售的住宅。

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| 定位布局及空间设计 |

“ MALL+街区的形式 ”

01.

开放式街区创造城市肌理

高密度综合体组团创造裙楼+独栋街区

形成开放式街区组团

多方向引导客流进入项目

02.

购物中心盒子作为主力节点

东南角靠近立交桥处布置封闭式购物中心

去化动线死角

与开放式街区形成动线连接

03.

环型动线串联商业空间

开放式街区与购物中心形成环形主动线

串联商业空间

组成无死角的动线设计

| 动线规划 |

高街

主要品牌外立面展示面

人流主动线

既是市政道路，也是慢行交通主动线

里巷

北里巷创造紧凑而慢行的次动线空间

在东西两头与高街交汇

南里巷通过门户街区，串联购物中心

与北里巷形成环形闭环

营造完整的步行空间体验路线

环型动线

环形主动线

缩短单动线长度

控制总体空间尺度

| 街道尺度 |

•主动线步行街宽度20米

（其中双向机动车道8米，两旁为步行道各6米）

•次动线-里巷宽度8-10米

•门户街巷东西向步行道10-12米

•南北向连接窄巷宽度6-10米

•门户街区南北向入口街区18米

| 街道特色 |

高街

•最具有标识性的主动线

•8米宽的双向机动车道

•20米宽建筑间距

•两层通高的商铺外立面

•街道两侧布局主力店、旗舰店

•动线长320米

里巷

•休闲餐饮主动线

•窄街区

•8-10米宽建筑间距（同时兼作消防通道）

•内走廊连接2-3层连通

•营造烟火气，设计手法采用丰富而紧凑的外立面风格

•动线长230米

南区街巷

•视线主动线

•引导进入时光广场，购物中心

•10米宽建筑间距

•动线长170米

•两旁布局双层零售主力店

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| 广场体系 |

4大节点广场组成万象天地的视线终点

聚集人流、举办公共活动

| 街区尺度 |

•独栋建筑街墙长度保持30-50米

•长街区体块 （50-80米x30-40米）

•短小独栋 （30米x40-50米）

•购物中心尺度为100米x150米

| 独栋尺度 |

独栋建筑街区尺度根据区域不同长度有变化

长边60-80米

短边30-40米

每一个独栋均采取双排设计

通过里巷及内街串联起

街区尺度 绘图：Parkhill

| 业态分布及品牌招商 |

万象天地地处深圳互联网产业园区集中地段，年轻人聚集。由于不在传统市中心游客众多的地段，其定位区别于成都太古里，以流行时尚和香化轻奢为主，符合辐射范围内的消费客群。

业态分区 绘制：Parkhill

业态配比

业态占比	零售业态为主，占比约59%，餐饮占比约为28%，生活休闲娱乐占比约为2%，儿童亲子占比6%。
主力店	Under  Amour, 小米，COS,  Studious Tokyo, Zara，Massimo Dutti, Air Jordan
旗舰店	UR,  Uniqlo, i.t., 华为全球旗舰店

“ 高街潮流双层旗舰店 ”

位于主干道的高街两边布局潮流品牌双层旗舰店，包括Under Amour, Urban Revivo, 优衣库，i.t.，Zara，Air Jordan, Onitsuta Tiger, Massimo Dutti, COS, Studious Tokyo等。

“ 香化精品街 ”

在10万平的购物中心LG和1层，万象天地打造了一条香化精品街，高端香化品牌一字排开。将更高档的品牌放置于室内空间长廊里，与开放的室外形成互补。

“ 轻奢流行街 ”

与高端香化搭配的时轻奢设计师品牌布置在购物中心的一层，形成一个完整的服装香化楼层。

“ 特色餐饮里巷 ”

万象天地巧妙的将里巷的餐饮街缩小尺度，营造烟火气的美食里巷。二层及以上以紧凑的空中连廊连接两边的餐饮店，形成亭台楼榭、炊烟萦绕的火红景象。

| 结语 |

以购物中心为引擎

开放式街区为搭配

万象天地不同于北京三里屯太古里和成都太古里的纯街区形态，采取购物中心+开放式街区形态展开。地处周边1.5公里半径内唯一的商业体，万象天地的形态相当于缩小版的成都IFS+太古里，因此其具备了盒子和街区的两种优点，开业四年多迅速成为华南乃至中国标杆的商业项目。

购物中心承载高档香化

与轻奢的品牌

香化轻奢集中于购物中心LG-1F，其策略相对保守，但也保证品牌的集中。美妆长廊是万象天地保证销售额和品牌级次的主线，由此吸引轻奢品牌入驻，整体保证中产年轻客群的定位。2-6楼则是传统购物中心布局，品牌类似。

主街区流行时尚旗舰店

次街区潮流餐饮

高街作为车行道，具有纯步行街没有的特殊界面，更接近欧美大城市商业街的本质。两旁布置流行时尚快消主力店外立面是开业的主基调，随着租金提升，如何进行后期的调整是万象天地的挑战。次街道-里巷定位为餐饮潮流街区，因此网红餐饮的引入是关键，二层延续一层的餐饮定位。后期租金提升如何调整也是关键。

提档空间的挑战

购物中心的布局相对完整，由于香化和轻奢的定位，后期调整空间不大。街区由于租金的提升需求，后期对品牌要求更高。是否会出现香氛/轻奢品牌转移到街区，开设独立外立面门店是挑战。餐饮街区后期如何调整也是未知，尤其在租金大幅提升的阶段，如何确定里巷的业态也是难点。

接下来就由读者亲自前往深圳万象天地，穿行高街，游走里巷，漫步广场，体验潮流与现代的交织......

注：文中部分图片来自网络，Foster & Parters, 华润官网，部分分析图由Parkhill绘制

文章索引

[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。