深度揭秘房地产的“暴利”逻辑！干货满满

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花一秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清的人，注定是截然不同的命运！

最近看到一则消息称，“央行行长易纲宣布：恒大进入破产清算！”如果不是在有意进行预期管理和民意摸底，那么这条消息基本可以视为不值一驳的假新闻。就像我上一篇文章里说的一样，编造这种新闻的人很可能连小学都没毕业。因为他连央行行长到底是干什么的都没搞清楚。而愿意相信这种新闻的人以后要小心。你很容易成为诈骗的目标。有些粗浅的谣言并不需要太高的分辨能力，只通过简单的网搜就可以打破。当然，也会有一些“谣言”是遥遥领先的预言。但这种谣言通常很快就会“蒸发”。

恒大的命运几乎是注定的。这在我以前的文章中写过，此处不做赘述。很多人问我为什么恒大自身资本金只有39亿，贷款却可以做到2万亿？做了这么多年房地产，这货不可能是一直都在赔钱吧！我只能说，曹德旺在这里犯了一个基本上不可能犯的低级错误。因为负债和贷款完全就是两个概念。我不想揣测他为什么这么说，也不必给大家解释什么资产、负债、所有者权益一类的专业名词。今天要揭秘的是这些年房地产赚钱的基本逻辑，剩下的大家自己去想。

根据公开资料显示，中国房地产产业本身和产业连锁占中国GDP的30%以上，其中房地产业本身约占11%，而房地产产业链总量占20%以上(直接影响占10%，间接影响占10%以上)。围绕着房子本身，从土地的利用和规划，建筑设计，建设施工，再到市场营销，金融和法律服务等等几乎所有细枝末节都存在专业分工。

从理论上讲，一个房地产公司只要老板和财务还在，这个公司就可以正常经营下去。当然，这只是个理论。但同时又足以说明一个问题，房地产行业的本质是金融。在这个行业里能不能赚到钱并不取决于你多有钱，而是取决于你对资本的驾驭能力。而金融行业的特质之一就是“杠杆”。即，用最低的成本撬动最大的利益。房地产发展到今天也一样。赚钱的要义是，不必在意计算利润有多低，只要自有资金的投入足够低。请记住我这句话。而房地产又是一个重资产行业，降低自有资金的目的，可以通过提高负债来实现。

土地，是房地产投资的绝对重头和主要生产资料。取得土地的成本决定了房地产项目的开发价值。2002年7月1日正式实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和国土资源部随后发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，史称“831大限”，是中国房地产行业发展的一个分水岭。以2004年8月31号为界线，之后的所有各类经营性用地出让均采用土地招拍挂制度。而在此以前，绝大多数土地交易是通过协议的方式完成。过程中通常伴随着“黑箱”操作和官商勾结。《人民的名义》中大风厂案件的原型，曲婉婷之母张明杰就是通过不透明的交易贱卖国有土地取得暴利。所以业内一直有种说法，2004年以前的开发商都是“空手套白狼”起家的。

在实施国有土地挂牌出让政策以后，迎来了土地价格飞涨，面粉贵于面包的时代。一方面，已经赚足了第一桶金的开发商有了拿地的实力和底气；另一方面，地方政府也可以利用开发商的竞价将土地价格提高，取得更高的收益。而开发商也迅速找到了新的应对方式。其中之一便是“捂盘惜售”。在“涨声一片”中坐等土地升值。以中弘地产的王永红在2000年拿下的“中弘·北京像素”地块为例。2008年奥运会前夕，随着北京CBD东扩和五环路的开通，这600亩土地的价值暴涨了十倍不止。2010年，王永红用“低成本拿地+土地增值红利+擅自改变建筑用途”的操作手法，仅靠这一个项目就狂赚50亿。

有一些精明的开发商，开始钻起了“挂牌拍卖”的空子。最初，有些地方政府为了招商引资，会在土地挂牌中设定“门槛”条件。优先“照顾”招引对象。例如，要求参与投标的企业必须要为当地引进某些优质资源等等。明眼人一看就知道事先经过勾兑，于是会主动选择放弃。因为没有竞争者举牌，投标单位便可以顺顺利利的以底价中标。这项政策原本是为了吸引产业入驻，拉动地方经济进行的让步，却成为了一些房地产公司降低土地成本，获得竞争优势的王牌。导致2008年以后，各地频频出现房地产项目“一事一议”现象。“招拍挂”的政策功效也被抵消。房地产开发开始进入新的竞争层级。一大批自有资金弱，又没有政策议价能力的企业开始被淘汰出局。

随后，为了平抑过快上涨的房价，各地开始频出房地产调控政策。土地增值税、逾期收回土地等政策让低价拿地和“捂盘惜售”的开发商叫苦不迭。在土地出让过程中，各地也附加了很多新的条件。例如，除了竞地价还要限房价、竞配套，竞自持率等等。导致有些房地产项目的开发利润从账面上看已经低于15%。此时的房地产早就不是一个暴利行业。那么，暴利又从何而来呢？

利润率降低，必然倒逼成本。既然支出是死的，那就用负债作为杠杆。我举个栗子。假如某个房地产项目的土地成本是1亿。总投资是2.5亿，总开发利润是5000万，总成本利润率是20%。如果项目的开发周期是3年，则年化利润并不比买理财强。稍微拉长一点开发周期，财务成本就会吃光开发利润。

那么问题来了。如果我的自有资金是3000万，剩余7000万是来自银行贷款或社会融资。假设利率是8%，使用期一年，融资成本就是560万。意味着我用3560万赚到了原本需要1个亿才能赚到的利润。这就是金融杠杆的使用。实际操作中，房地产公司连年化30%的钱都敢借。就是因为这点资金成本完全被利润cover住。而金融机构之所以敢于把钱借给房地产公司，是因为土地要作为抵押物。哪怕开发商拿到土地证就倒闭，资方也相当于用70%的价钱拿到了土地，很容易就可以处置。这对银行或金融机构来说是稳赚不赔的买卖。

随着金融监管力度的不断提高。从2012年开始，很多小型民企开发商在拿地的时候很难再获得银行的贷款支持。土地抵押也越来越难了。于是，个别胆大的开发商在没有取得土地证的时候，靠一张效果图就开始违规售房。有良心一点的，利用收上来的购房款缴纳土地出让金。最后还能保障交房。恶劣的，甚至直接卷款跑路。2021年，河北某地警方发出通报，对16家开发公司立案侦查。其中有个别企业就被爆出以旧城改造的名义销售“空气楼盘”。而手段高明一点的，会通过屁兔屁等手段“自融”。最典型的例子就是王永红在2015年成立的仟金所。我以前的文章里面专门讲到过他的玩法。尽管手段拙劣但胜在好用。

当然，除了土地出让金加杠杆，其他环节中也有很大的操作空间。比较普遍的就是供应商垫资。前面说过，围绕着房地产有大量的上下游承包企业。这些企业为了能分到一杯羹，往往会“自愿”帮助开发商分担资金压力。于是，建筑公司可以垫资施工，建材设备可以垫资供货，销售代理公司可以垫付市场费用……像王永红这样的无良开发商，甚至连替自己打官司的律师费都会拖欠。因为建安费、管理费，营销费等占总成本的比率可能会超过30%。如果这笔钱的大头能够拖到销售回款以后再支付，又会大幅降低开发商的前期资金压力。所以，时间也可以成为杠杆。需要给承包商付多少款并不关键，关键是什么时候付。恒大的商业承兑汇票其实就是干这个用的。

同样的道理，在应对政府收费方面也适用。房地产公司不仅要向政府缴纳高昂的土地出让金，还要缴纳各种税和费。包括契税、印花税、增值税、土地增值税、城建税、教育费附加、土地使用税、房产税、企业所得税，配套费等等。这部分成本会占到房地产开发总成本的20%-30%甚至更高。通过协商减免和缓交，又可以进一步降低前期压力。总的来说，如果操作得当，一个2.5亿的项目，有的开发商用自有资金5000万就可以撬动。想想看，同样是获得5000万的利润，自有资金利润率是不是明显提高了。

此外，在操作过程中还会有一些“实用”的小技巧。例如，在完成开发建设后不及时进行清缴，而是沉淀一部分物业资产自持经营。如酒店，商业等。一方面可以为企业提供一部分现金流，另一方面可以合理避税。并且能在需要资金的时候，通过抵押获得贷款。随着物业的增值，这部分资产可以不断提高评估值，为房地产滚动开发注入更多流动性。

最近两年，房地产融资空前收紧。拓展新的融资渠道就成了每一家房地产企业必谈的“创新话题”。水平低的企业是直接向员工借钱，或用低价内部消化一部分房源。像恒大这样水平高的，可以搞个“恒大财富”啥的。千方百计连哄带骗的让员工“自愿”买理财。NND，又特么是自愿，多少无耻都是以“自愿”为名！更恶劣的是仟金所这种传销模式拉人头的。不仅让客户买，也要求自己公司的员工买，还强迫合作单位买。中弘搞出来的这一套承诺高额回报、建立资金池、借新还旧的“商业模式创新”，其实是最为典型的庞氏骗局。

现在大家可以明白，房地产的“暴利”逻辑拆穿了就是“十个茶壶九个盖”。只要增长预期不改变，这套帽子戏法就可以一直玩下去。从某种意义上来说，这倒并不是市场无法接受的。但有些企业显然不满足于“十个茶壶九个盖”。他们七个盖，甚至五个盖都敢玩。于是就有了恒大首倡的“高周转”开发战略。拿最贵的地，借最贵的钱，摊最大的饼。像滚雪球一样越滚越大，最终变成巨无霸。地方政府的嫌贫爱富，也推动了巨无霸的产生。而房地产真正的危机恰恰就是来自于这些巨无霸。因为他的一次债务违约就会引起严重的债务交叉违约（银行、信托、基金、债券），进而引发整个金融行业的动荡。

由于房地产公司的资金回笼几乎完全依赖销售回款。债务危机会导致施工停滞，进而影响房地产销售。而没有销售回款，就又会引发更大的债务违约。形成恶性循环。这时候，捏在供应商手上的“恒大商票”就会变成一张废纸。因为很多供应商都是无担保供货，必然会使自己陷入流动性危机。例如，恒大的2万亿负债中，仅欠供应商的钱就达6670亿。包括欠东鹏控股7.92亿，欠金螳螂42.54亿，欠欧派6.78亿，欠顶固集创2亿，还有欠宝鹰股份，建艺集团，索菲亚，三棵树，世联行……

你以为被欠款的企业都会打落牙齿往肚里咽，自己消化这部分资金压力吗？不一定哦！很多企业会把资金压力向下转移：施工单位会欠材料商和劳务公司的钱，劳务公司会欠农民工的钱，销售代理公司会欠业务员的钱……最终的压力将会分担到每一个相关的个体头上。所以，千万不要以为只要没买恒大的房子，恒大造成的危机就找不到你。之前的文章里写过，凡是提出让国家接盘恒大的人都是蠢货里的战斗机。政府本身并不会创造财富，而是财富的分配者。如果恒大的巨额债务被国家接盘，则必然会被分散转移到14亿中国人头上。

那么新的问题来了。假如有一天房地产公司真的玩不转了，开发商本人会拿出全部身家偿债吗？《中华人民共和国公司法》第三条明文规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。破产清算时，使用公司的全部股份用于清算偿债。至于开发商个人或家庭拥有的财产与公司没有关系。就算恒大集团10年间共计分红1142亿，也只能被认定为合法收入。只有在确认企业负责人失职导致企业破产，才会被追究法律责任。因此，许老板说“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有”。这种话你听听就算了。任何一个通过高负债进行周转的企业都不会有做百年企业的准备。不外乎都是想捞一把就走的混蛋。

所以，无论是对王永红还是许家印，都没有必要抬高到“商业天才”的高度。他们能够做大的唯一理由就是胆够大、心够黑、手段够无耻，勇于突破法律和道德的底线。

文章写到这里，其实还有很多房地产的生财手段没有讲到。例如，在建工程抵押，通过提高容积率增加销售面积，利用公摊面积创收，搞“商改住”，和炒房团沆瀣一气，借助第三方突破限价，预售房屋抵押等等。有些是合法的，有些是利用了政策漏洞，有些则涉嫌违法犯罪。但略过这些并不影响我为大家揭秘房地产的赚钱逻辑。而中国房地产的赚钱逻辑，又是建立在增长预期之上。

如果市场整体对房地产的增长预期不乐观，直接的表现就是销售市场低迷。金融机构也会越发捂紧钱袋子。房地产企业无法保证现金流，也就无法减少债务。整个行业就会进入“明斯基时刻”。即，好日子的时候，投资者敢于冒险；好日子的时间越长，投资者冒险越多，导致债务增加、杠杆比率上升。直到出现过度冒险。当越过某个临界点，资产产生的现金不再足以偿付债务。投机性资产的损失促使放贷者收回其贷款。从而导致资产价值的崩溃。然后陷入漫长去杠杆化周期。这一过程往往会持续到负债见底才会结束。美国和日本都曾经历过这个痛苦的过程。

我写这篇文章的目的不是想历数房地产的罪恶，欲将其置之于死地而后快。恰恰相反，我一向反对那种要捧就捧到天上，要踩就踩入地狱的二元化思维。人一生离不开衣食住行。十几亿人口的国家想完全摆脱房地产是绝不可能的。我知道肯定有人会说，房价这么高，政府不出手控制还不涨到天上去呀！但我们在客观看待高房价的同时，也要想一想房地产的“暴利”逻辑究竟是怎么形成的。如何打破这个逻辑。除了坚持“房住不炒”以外，是否还应该加上个“地用不炒”的善政？

必须看到，市场经济才是人类迄今为止最伟大的发明。计划经济只能制造短缺。诺贝尔经济学奖得主弗里德曼有一句名言：如果让联邦政府掌管撒哈拉沙漠，不出五年就会出现沙子短缺。因为在正规市场上你根本买不到东西，只能转而求助于价格更高的黑市。在这种环境下也必然催生出供给垄断和行业巨无霸。换句话说，如果控制市场能管用的话，朝县就应该是世界上经济最发达的国家。

一个行业到底是不是市场经济，只要看它是不是允许任何人都可以自由参与竞争。而一个完全的市场经济体则是通过开放和透明的市场，以及给予每个参与者以公平的竞争环境实现的。我可以负责任的说，房地产经过20多年的发展，已经是一个基础相当成熟的市场。想让房地产在国民经济中持续发挥积极和正面的作用，就必须进行正确引导。那种把房地产当夜壶，想用的时候端出来，用过以后一脚踹到床底下的做法无疑是短视和危险的。就目前而言，房地产需要的不是去市场化，而是更加深入的市场化。政府应该摆脱对土地财政的过度依赖，减少行政干预，允许公平竞争，发挥出“看不见的手”的积极作用。夷平房地产开发过程中的灰色地带，创造一个健康发展的市场环境才是迫在眉睫的。

前文中写过：如果游戏规则不改变，历史就不会停止重复。在这个世界上，花一秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清的人，注定是截然不同的命运！不要等到雷在自己头上炸响的时候，才想起提醒你打伞的人。

最近两天没有按时发文。感谢私信关心我的朋友。主要是因为老父亲要住院。这人啊，一旦进了医院，尊严啥的就不重要了。耽误了两天，只能以一篇长文回报您的关注和支持。本文5800字，感谢耐心读完。如果您喜欢我的文章和观点，还请点赞、在看和转发。

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