2016-2020年间上海买房觉得亏的人，时间会告诉您，你是幸运的。#L112
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从互助卖房后台数据来看，最近，不仅上海，很多城市的二手房开始逐级放量了，有些大家意料以外的十八线城市，居然二手房也开始活跃了起来。
2020年。
还有一周就农历新年了。
说几句。
微博上最多的小白评论就是，上海房价跌了，买房亏钱了。
怨气冲破评论区。
猴子：你怎么知道你买的房子亏了？
小白：看到门口中介店这里挂牌价格比买入我买入的价格还要低。
猴子：那你的房子卖了吗？
小白：不，我自住，不卖的。
猴子：你银行账户里没有一毛钱的损失，你亏在哪里？
普通人该如何看待楼市的“浮盈”和“浮亏”？
先说另一个新闻。
2019年收官了，谁是中国最牛的前十名基金经理的答案揭晓了。
出现了一位超级猛人。
超级牛人包揽了前三名，这三只基金全部出自同一位基金经理之手——刘格菘。年度前三出自一人，这情况实在难得一见。
此外，年内业绩第十的广发小盘成长也是由刘格菘管理，换句话说，前十名中他占四席，这样一骑绝尘的成绩让人惊叹。
说刘格菘是顶尖高手一点不为过吧。
介绍这么多，是给大家把尺。
分析事情的第一步是建立评价体系。
把现在A股最顶尖高手的投资业绩拿出来和买房的普通人收益做个对比！
很巧，刘格菘的投资年限5.86年，和楼市轮回周期几乎相当，这样更加方便我们做对比。
Wind基金经理指数显示，刘格菘在5.86年的投资年限中，共取得186.41%的总回报，年化回报率超过20.34%，一般长期年化能够超过20%，算是比较优秀的。但是业绩波动率较大，在市场出现单边下跌时，回撤也较大，今年以来的超强业绩为总回报贡献不少。
大家看明白了吧，市场最顶尖的高手，年化收益在20%。
普通人哪怕天天唠叨着房子，也从来没有意识到楼市是怎样的地方！
过去20年里，任何普通人在上海买房子。随便瞎买，任何时间买，到下轮行情周期结束，至少涨幅100%。若选对项目，涨幅300%的案例也寻常。
按随便瞎买的算，楼市5年翻一翻，年化18.9%，这是普通人在上海买房子的年化收益水平。
普通人瞎买房和顶尖高手的收益率旗鼓相当。
记得千万要瞎买房子，否则会买房子的人买个房子都几倍于A股顶尖高手。
是不是大跌眼镜？可这就是真相。
你看证监会有没有限制大家炒股，没有！
在上海买房子，南不南？限制多不多？多！
这就是答案。
任何在上海买房的普通人，只要他持有房产稍微长的时间（穿越了周期或跨越多个周期），他的年化收益率能持续跑赢证券市场上最顶尖的高手。
更有趣的是，普通人买房都采用按揭贷款的方式购房。若小白上车，首付三成七成贷款算，这个收益还要翻上3倍，年化收益率达60%。（随着房价上涨，杠杆比率自动下降，不过5年单轮周期下我们就简化计算了。）
若算上按揭的杠杆倍数，普通人买房子的收益率可以屠榜A股，横扫新财富。
实际上，上海买房子更常见的情况是普通人买一套房，当初几十万的楼盘涨到千万，20年上涨20-30倍，这样的楼盘猴子如数家珍，比比皆是。
有小白会反驳，那是以前的情况，现在不一样了。
呵呵！
呵呵！
呵呵！
你知道吗，我第一次听到这个说法是2004年！
2004年和2020年比，决定房价的机制没有弱化，只有强化。
楼市的变量到底是什么？
变量有没有变化？
很遗憾的告诉你，决定房价变量的因素过去20年至今，没有变化，只有强化。
这个观点你只有在本文才能看到。
决定房价未来的绝不是楼市营销号每天咋咋呼呼发的各种规划利好。
小阳春？
反弹？
X三角规划？
大湾区？
轨交？
新区？
不好意思，都傻逼中介说的。
我们不看这个。
我们只关注最本源的东西。
当然，决定房价变量的因素过去猴子写了很多文，楼市的真相到底是什么！我们只关注庄家的意愿和能力。这里不再提及，老粉都懂！
实际上，这不仅是今年猴子的第一篇文章，也应该是过去2年以来的第一篇，2019年全年猴子歇笔了，有些话不需要重复说，真理重在执行。
践行！
楼市的以周期为时间单位度量，周期内的波动毫无意义。
比波动更没意义的是计较浮盈浮亏，神经病的做法，你又不立刻卖（同周期内也不应该卖）。没人是天选之子，在同轮周期内买入，没有人能保证有没有煞笔邻居在门口中介店挂了低价。
你防不住他们的！
好的一面来看，假设邻居发布的价格是真实有效的，并且交易了，那么相当于筹码换手给期望更高值的新邻居，以股票投资的思维，一方面增加小区流动性和曝光率，另一方面优化了股东结构，降低了煞笔比率。你现在又不卖，不算坏事。
另一种策略是行情启动前期，新盘一期买入，确保同小区和同周期内你是最低价位入场，这样就遇不上这类事情了。但这类策略仅图个心理舒爽，买房卖房无论出于什么目的，都不适宜短炒。只要越过了一轮行情周期，以上问题皆不是问题，这类策略没有意义。
行文到此，还没真正触及到价格本质。
价格并不是单一的。
他可能是市场价格，可能是场外交易价格。
例如今晚喝酒时候猴子问你，茅台股价多少了？
不好意思，晚上是休市时间，15：00以后的价格都不是市场价格。所谓的价格要么是历史的记忆，要么是场外协议价格。
2016-2020年这段时间，相当于楼市的休市时间，限售限购背景下报出来的价格和政策放开下的价格是没有可比性的。
这也是为什么谈论房价涨跌以周期为度量单位的价格评价体系能更加客观的评价房子涨跌，这五年的价格和上五年的价格上涨还是下跌！？当然，答案通常都是上涨了100%。
在2016-2020年间上海买房觉得亏的人，时间会告诉您，你是幸运的。
本文以上海为例，但有流通性的市场都成立，区别仅市场稳定性、周期内的波动性差异和行情启动先后，京沪苏杭广深皆如此。
昨天在小程序的写了一段“冰川雪融”大家体会下，这是今天写文的初衷。
2020年祝大家新年快乐。
这是猴子说悄悄话的地方。大家关注起来。
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