住宅若按套内面积交易如何税务处理

财税园 2021-12-10

来源：中国税务报

张明姜新录

近日，有一个话题引爆了朋友圈。住房和城乡建设部发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，向公众征求意见。其中一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引起了广泛关注。不难预计，如果住宅交易改按套内使用面积来计算，虽然住宅的交易面积减少了，但交易单价势必会增加，预计房屋的销售总额不会有太大变化。在此情况下，与交易相关的税收会受到影响吗？

笔者认为，改按套内使用面积进行交易，对税收的影响并不多。主要的影响，体现在土地增值税和契税上。

房地产企业的增值税，主要根据销项税额和进项税额来计算。销项税额的计算与销售额有关，与单位价格无关。如果房屋全部售出，房地产企业最终可以从销售额中扣除的土地价款也与面积的变化无关。因此，以套内使用面积进行交易，不会影响到增值税销项税额。进项税额方面，房地产企业从建筑企业取得的进项税额，主要与建筑工程造价有关，也与面积的改变无关。

房地产企业的企业所得税不受影响。由于开发间接费用和土地分摊一般采用总建筑面积比例分摊，如果改按套内使用面积计算，企业的总收入和总成本不变，可销售面积较少时，单位售价会增加，单位成本也相应增加，但企业应纳税所得额及企业所得税不会发生变化。

房地产企业的土地增值税可能会受到一定的影响。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。目前来看，全国很多地区将单套建筑面积144平方米以下的住宅，作为普通标准住宅。如果建筑面积中不包含公摊面积，则普通标准住宅的标准很有可能有所调整，进而影响房地产企业的土地增值税。不过，无论采用建筑面积还是套内使用面积，土地增值税的增值额及增值率也不会受到影响。

对个人来说，其销售住房需要缴纳的个人所得税预计也不会有太大变化。个人出售住房按财产转让所得征税，以售房收入为计税依据，房屋售价不变，个人所得税应纳税额预计也不会发生变化。

对购房者来说，住宅的交易面积会直接影响契税的减免。《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。如果此处的90平方米按照套内使用面积来确定，则更多的个人购房群体将会享受到契税的减免优惠。

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