三大机构定调！龙湖获“投资级”评级，释放什么信号？

11月24日，随着惠誉对龙湖集团评级报告的正式披露，三大国际评级机构：穆迪、标普、惠誉均在近期完成了对龙湖集团的最新评级。

穆迪、标普、惠誉在最新的评级报告中，均给予了龙湖集团“投资级”的评级。意味着，在房地产行业持续承压、三大国际评级机构接连下调受评房企评级的背景下，龙湖难能可贵的保持了全投资级的认可。

侃见财经阅读了三大国际机构的评级报告发现，龙湖集团的资金流动性、稳健的债务是三大评级机构给予“投资级”评级的重要依据。

穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为“Baa2”评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。

穆迪在报告中表示，龙湖的流动性将保持充足，且短期再融资需求水平较低。具体来说，到2023年底，该公司只有一笔3亿美元的离岸债券和总计约100亿元人民币的在岸债券到期或可延期。截至2022年6月，公司无限制现金870亿元。

穆迪表示，如果龙湖保持审慎的财务管理、稳定的合同销售、财务指标以及以稳定的成本获得各种类型的融资，穆迪可能会将评级展望上调为稳定。

再看标普的评级报告，其认为，龙湖充足的现金和管理良好的债务结构缓解了短期风险。截至2022年6月30日，公司无限制现金(不含监管账户现金)约670亿元，完全覆盖215亿元的短期到期债务。

另外，惠誉也在评级报告中指出，龙湖能够在可控的短期再融资需求下保持充足的流动性，公司财务灵活性也得益于规模庞大的未经抵押的投资物业组合，为公司提供了可行的融资选择。

惠誉认为，龙湖保持着良好的债务结构，截至2022年上半年末，龙湖拥有人民币220亿元的短期债务，占其总债务的10%。10月31日以来，龙湖提前偿还银团贷款86亿港币，将于12月9日提前赎回3亿美元2023年到期的优先票据，合计提前还款超过100亿港元，显示出公司充足的流动性。

需要指出的是，三大国际评级机构重点看好的是优质房企。截至目前，据亿翰智库统计，以穆迪评级为例，在50强房企中仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂这7家房企还保持“投资级别”评级；标普的评级报告中，仅剩下万科地产、中海、华润、保利、龙湖、金茂这6家；惠誉尚且保留下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂、首开、华发这9家。

同时，近期中国房地产利好政策频出，也改善了国际机构的展望预期。11月15日，标普、穆迪同时发布报告指出，“第二支箭”、“金融16条”等政策对龙湖等符合要求的开发商具有正面信用影响，有助于他们在债务资本市场进行融资。

另外，瑞银也重新上调了龙湖评级至“买入”，其认为，最糟糕的情况可能已经过去。

瑞银指出，近期包括“金融16条”等重大政策出台，可能标志着房地产行业迎来转折点，因为在支持行业的基础上转向支持开发商，然而要恢复购房者信心还需要时间，预计政策会进一步调整。

一些向好信号

再看龙湖集团最新的经营业绩、财务状态，也出现了向好信号。

11月11日，龙湖集团在港交所公布的最新经营数据显示，今年10月地产开发业务实现销售额202.1亿元（人民币，下同），环比增长5.2%；实现权益销售额116.8亿元，环比增长1.7%，延续持续增长的态势。1-10月，龙湖集团累计实现销售额1657.7亿元，实现销售面积1029万平方米。

公告显示，2022年1-10月，龙湖集团累计实现经营性收入190.8亿元，其中投资性物业收入为97.5亿元。销售收入和经营性收入持续增长，为龙湖集团提供充足的资金储备。

更积极的信号是，龙湖在土拍市场的最新动作。公告显示，10月，龙湖集团新增7块土地储备，总建筑面积92.85万平方米，权益建筑面积63.65万平方米，权益地价56.3亿元。显示出公司充足的流动性。2022年以来，龙湖集团共获取25块地，总建筑面积301万平方米，合计权益地价达到222亿元。

龙湖的财务端也愈发稳健。据2022年半年报显示，截至2022年6月末，龙湖集团总资产为8890.28亿元，财务杠杆水平在行业中处于适中水平。

在“三道红线”方面，龙湖集团已连续六年保持“绿档”，截至2022年6月末其现金短债比为4.07在房企中排名第一，剔除预收后负债率68.1%，净负债率55.3%。

相较于短债压力，龙湖集团流动性充沛，其账上现金及现金等价物有869.94亿元，现金短债比在房企中最高，公司短期偿债能力很好。

同时，龙湖的融资渠道也出现了边际改善的信号。11月10日晚间，交易商协会公告称，已经受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理了龙湖的增信业务意向。

意味着，央行的“第二支箭”支持民企融资政策落地，龙湖有望成为首单发行的公司。

政策暖风

近期，关于中国楼市的政策暖风，亦是越来越密集。

11月23日晚间，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中，在保持房地产融资平稳有序方面，通知提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

而就在前2天，证监会、央行、银保监会、外管局等四大金融监管部门在“2022年金融街论坛年会”上均对金融支持房地产做出明确表态。

政策改善的同时，房企的实际融资也正在加速落地。据克而瑞地产研究的数据显示，8月至今，房地产融资“开闸”，释放流动性，直接支持房地产资金规模超过万亿。

11月23日，多家国有大行公告与多家房企签署了战略合作协议。其中，中国银行将为万科提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度，交通银行将为万科提供1000亿元意向性综合授信额度，交通银行还将为美的置业提供不超过200亿元意向性授信额度。另外，农业银行与中海发展、华润置地、万科、龙湖、金地五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

而在前不久，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。美的置业150亿元储架式注册发行也已获受理，11月16日30亿元中期票据项目状态更新为“预评中”。

从已受理的房企名单可以看出，目前的融资政策支持仍对房企资质有一定的要求，部分债务紧张或违约的问题性房企发债难度仍较大，而相对优质的房企将率先受益于“第二支箭”的政策支持。

意味着，对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健的民营房企来说，当前正处于机会窗口，可以有效改善短期流动性，率先企稳，步入经营正轨。

而更重要的信号或许是，中国房地产历史上长达近2年的市场波动和巨大调整，已经度过了最困难的阶段，优质房企的融资和经营正在重回正轨，对他们而言，最糟糕的时刻已经过去了。

正如万科董事长郁亮所言，“走过黎明前的黑暗，光明就在眼前”。

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