一文读懂｜2022上半年住房租赁行业政策梳理
从2022年初全国住房和城乡建设工作会议，到3月5日十三届全国人大五次会议召开，两次大会为住房租赁市场全年发展定下了主基调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设；支持商品房市场，更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，保持政策预期一致性，维护金融稳定大局，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在此基础上，国务院发布了关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见，进一步明确继续保障好群众的住房需求。与此同时，各地依据“十四五规划”因城施策、加快推出住房租赁及保障性租赁住房相关政策。
从中央层面的定调到地方层面的多点开花，面对2022上半年住房租赁相关政策的层现叠出，ICCRA 的上半年政策梳理，将直观呈现住房租赁行业的发展动向。
目录
1. 中央层面
2. 地方层面
2.1 市场监管政策
2.2 规划相关政策
2.3 房源筹集政策
2.4 金融财税政策
2.5 保障性租赁住房政策
1.中央层面
纵观上半年中央政策，主要体现在对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保障性租赁住房REITs支持政策的进一步释放，保持了政策的连续性、稳定性和可持续性，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源。
2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。
2月25日，银保监会、住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出要以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。
细化到一系列保障性租赁住房REITs支持政策的出台，政策端已然构建了既有顶层设计又有具体措施的支持体系。
3月，证监会发布关于进一步深入推进基础设施REITs试点的意见，提出抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
5月11日，在国务院总理李克强主持召开国务院常务会议上，指出要按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产。
5月25日，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，该意见要求聚焦重点领域、重点区域、重点企业，通过推动基础设施领域REITs健康发展、规范有序推进PPP、积极探索资产证券化、支持兼并重组等方式，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。
推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，以更好地吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。上半年，厦门安居集团有限公司REITs项目、深圳人才安居REITs项目分别向沪深交易所正式提交了申报材料，向中国证监会申报成为全国首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
此外，在财政补贴上，财政部、住房和城乡建设部上半年联合发布通知，下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算，其中用于租赁住房保障224.1亿元。
2.地方层面
从各地方来看，40个重点发展保障性租赁住房的城市中，共发布涉及住房租赁的政策64项。其中，北京、上海、广州、成都是发布政策最多的城市。上半年，各地方的政策主要集中在5大方面，其中保障性租赁住房相关的政策占比最多，共36项；其次为监管相关的政策。
2.1 市场监管政策
市场监管政策主要集中在制度建设，加强对住房租赁企业、中介机构、行业平台系统的规范监管方面。上半年，北京、天津、广州等多地发布市场监管政策，主要侧重资金监管和运营管理监管。
2.2 规划相关政策
上半年，规划相关政策主要以各城市的住房发展“十四五”规划为主，于一季度集中发布。各地住房发展“十四五”规划充分体现了因城施策落实“三稳”，租赁、保障齐发力，缓解大城市住房难题的决心，以及盘活存量土地资源、探索跨区域交易，实现市场化配置集约管理的目标。
2.3 房源筹集政策
上半年房源筹集政策主要围绕如何利用城市更新、企事业单位自有闲置土地以及产业园区中的配建用地，加快形成保障性租赁住房有效供应。其中，长沙先行先试，推出《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，这是对租赁住房发展建设过程中“因城施策”方针的具体落实，通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，调动起长沙整体房地产市场的积极性。
成都紧随其后，在借鉴“长沙模式”的基础上，支持居民将自有存量住房用于保障性租赁住房，进一步增加保障性租赁住房供给。
2.4 金融财税政策
在金融财税政策方面，河南省发布了《关于完善河南省住房租赁有关政策的公告》，明确提出，将河南省专业化、规模化住房租赁企业的标准调整为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房500套（间）及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上，强调了住房租赁行业的规模化、机构化、专业化的行业特征。
深圳市印发的《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》指出，金融监管局等4个金融部门支持向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。该《方案》进一步引导金融机构在抗击疫情、支持全市经济社会持续稳定发展等方面发挥作用，做好金融支持。
2.5 保障性租赁住房政策
上半年，40个重点城市中，共有23个城市发布了36项保障性租赁住房相关政策，主要涉及保障性租赁住房的认定、实施、建设。
2.5.1 认定层面
1月13日，上海市发布《上海市保障性租赁住房项目认认定办法（试行）》与《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，领先全国率先推出面向市场的保障性租赁住房落地执行政策。6月，上海市发布《做好保障性租赁住房项目市场租金评估工作有关事项的通知》。三则政策详细规定了从项目认定、出租管理到租金评估的全流程要求，为加快保障性租赁住房项目的筹集和供给指明了道路。
上半年，还有其他5个城市出台了保障性租赁住房项目认定办法，包括北京、郑州、广州、南宁、西安。各地认定办法都明确保障性租赁住房项目准入条件、运营标准、退出规则以及审批事项和环节等，构建联合审查、快速审批的工作机制，确保“十四五”保障性租赁住房目标按时保质保量完成。
6个城市的保障性租赁住房基本都包含3大认定条件：
①资产属性来源：即该城市关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见提及的建设渠道，普遍为5种，部分城市根据自身特点在渠道上有所增添。如广州将城中村住房等存量房源、城市有机更新项目配置住房纳入建设渠道。
②户型面积：以中小户型为主，基本均以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
③租金标准：租金低于同地段同品质市场租赁住房租金水平，具体到各城市由市场主体按照“企业可持续、市民可负担”的原则，结合享受的优惠政策，以及企业的运营成本综合评估确定。
2.5.2 实施层面
3月18日，北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知，将外延扩展到保障性租赁住房产品和生活配套上，有利于进一步推动保障性租赁住房在解决民众居住问题的作用，加速租住生活方式的形成。
在规划土地方面，除了全面落实国家明确的五种建设渠道（利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、企事业单位非居住存量房屋改建、产业园区中不超过15%用地面积配建、增加新建及配建的专项居住用地），还特别提出了“支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房”（主要包括保障性住房剩余房源、其他政府闲置住房、农村闲置宅基地住房等几类存量住房），进一步扩充供给，充分体现了北京落实保障性租赁住房目标、实现政府民生兜底保障的决心。
在产品设计方面，除了全面落实国家“以70平米以下中小户型为主”的要求之外，提出了要适当配置多居室及室内空间可灵活分割的户型，具有先见性地考虑到了北京在三胎政策放开后可能出现的家庭结构变化。此外，该政策提出了“适当提高配套商业服务设施比例至地上总建筑规模的15%，……鼓励在保障性租赁住房项目中将居住、商业、办公、研发等功能混合兼容，建设宜居宜业社区”，进一步明确了承租人享有公共服务权益，有利于租住生活方式的普及。
上半年还有17个城市印发了关于加快发展保障性租赁住房的实施方案。
2.5.3 建设层面
4月21日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会印发了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》。《导则》明确，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求，并详细规定了三类保障性租赁住房的人均使用面积：住宅型租赁住房，即供家庭租赁使用的居住建筑，倡导多居室精细化套型设计；宿舍型租赁住房，即有集中管理且供企事业单位等单身职工租赁使用的居住建筑，人均使用面积不得小于4平方米；公寓型租赁住房，即有集中管理运营且供该市各类人才租赁的，独立或半独立居住使用的建筑，原则上适用1～2人居住，人均使用面积不得小于5平方米。
从加大住房供应到完善分类标准，再到进一步细化、严控人均面积等举措，充分体现了北京市政府“以人为本”的特征，在实现“住有所居”的基础上，保障“住有宜居”。同时，不同类型产品的租金坪效和运营成本均有所不同，产品标准化程度越高，越有利于实现较高的收益率。《导则》将租赁住宅产品标准化，可为企业保障性租赁住房REITs的发行和后续扩募提供资产估值上的重要依据。
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