独家研报｜2022年上半年度住房租赁市场盘点
独家研报
政策频频加码，保障性租赁住房 REITs 试点加速落地，新市民、新青年迎来毕业季，品牌纷纷推出租住优惠举措。全国住房租赁行业经历了稳中向好的上半年。
报告摘要
2022年上半年，全国租赁住房用地集中出让节奏平稳有序，全国住房租赁市场运营情况稳中有升。随着租赁住宅产品加速入市，青年公寓、租赁式社区、高端公寓、宿舍型公寓4大类产品的特征逐渐清晰。ICCRA长期监测重点发展保障性租赁住房40城的土地供给情况、超过60个集中式租赁住房品牌运营情况、10个热点城市住房租赁市场情况等，发布了《2022年上半年中国住房租赁市场季度报告》。本文就该报告重点内容进行分析解读。
■ 集中供应56幅189.17万平租赁住房用地，宁波占比最高达31.56%
上半年，全国22城完成首轮集中供地，供地节奏较快的北京、青岛、福州、厦门4个城市第二批次的集中供地已收官。成交土地中，涉及租赁住房用地的土地共56幅，合计建筑面积约189.17万平米。其中，宁波对以纯租赁用地供应新建租赁住房的供应量最高，达14幅，合计建筑面积约59.70万方，占总供应的31.56%。
从涉租赁用地的整体出让情况来看，上半年各地的集中供地相比2021年同期，整体出让进度和规模有所放缓。除了受新冠肺炎疫情影响，各地政府能够根据城市对住房租赁的实际需求，对新建租赁住房的供应计划和供应量有更加全面的规划。
除集中供地外，划拨专项用地、存量房屋或土地也是租赁住房用地的重要来源。40城合计划拨专项用地30幅，建筑面积合计约178.48万平米。此外，截至上半年，40城通过盘活存量或此前已供应未开工的存量土地建设租赁住房的，上海、深圳、合肥、南京、长春、宁波等6地超过15幅以上。其中，上海供应数量达350幅。40城合计存量建筑面积合计约4174.64万平米。上半年通过协议出让用于建设保障性租赁住房的共11幅，合计建筑面积约26.24万平米。
综上，截至2022年上半年，40城累计供给用于租赁住房的土地约4174.67万平米，以保障性租赁住房平均70平米/套计算，预计将新增约75.67万套（间）房源供应市场。
■ 开业规模季度环比上涨9.3%，平均月租金环比下降1.5%，运营表现与城市布局相关
截至2022年二季度，60个住房租赁企业已开业门店数合计2859个，环比一季度涨幅4.7%；开业房间规模合计908,813间（套），环比一季度涨幅9.3%。
从门店分布情况来看，一线城市仍是住房租赁行业发展的主力市场，北京、上海、广州和深圳4个城市已开业房间规模合计占比63%，较一季度上涨了5.2个百分点。
从未来新增市场供给来看，截至2022年二季度末，全国60个住房租赁企业已签约未开业的门店数为179个，房间规模达到148,975间（套），环比一季度下降幅度达41.5%。
从市场租金表现来看，60个住房租赁企业平均月租金达3143.3元，环比降幅为1.5%。平均出租率为91.8%，环比下降了1.2个百分点。平均非租金收入占比约4.7%，基本与上期持平，表明住房租赁企业收入多元化结构正在形成。
此外，ICCRA统计显示，住房租赁企业的运营表现与其城市布局策略呈现出相关性。在一线城市布局比例越高，平均租金与出租率水平相对表现越好，充分显示出了热点城市对于租赁住房需求相对旺盛。
■ 10个热点城市平均租金水平、出租率均呈现稳步微幅上涨态势
10个热点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安）的住房租赁市场运营情况十分平稳。从平均租金来看，相比2022年一季度，二季度除上海、北京等一线城市受疫情影响，租金水平略有下降之外，其他热点城市租金水平均呈现稳步上涨态势。其中，杭州、南京增幅超过6%。从平均出租率来看，一线城市中除上海出租率出现了下降外（下降幅度为1.37个百分点），其他一线城市均出现微幅上涨，其中，深圳上涨幅度为1.96个百分点。
■ 青年公寓占比达65.7%，高端公寓与其他产品拉开租金差距，宿舍型公寓续约率最高
聚焦产品类型，青年公寓依旧是主力产品和市场的压舱石产品，其开业规模占全部开业房间规模的65.7%。租赁式社区开业规模占比由一季度的10.9%提高到了二季度的19.6%。在一线城市开业项目中，青年公寓占比也达到了65.2%。
随着产品加速入市，各类型产品的特征逐渐清晰。从平均面积月租金水平看，高端公寓逐步拉开与其他三个类型产品的差距；从产品选址看，青年公寓发展重心由一线城市向外倾斜，高端公寓、租赁式社区和宿舍型公寓的主要发展市场仍以北上广深为主。此外，从续约率看，以单位租户为主的宿舍型公寓续约率水平最高，说明客源稳定性较强，其他类型产品的续约率相较2021年有了大幅度提高。
ICCRA 2022年重磅研究成果
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