最高法 | 如何判断双方当事人之间是商品房买卖合同关系，还是以签订商品房买卖合同作为借款担保的借贷关系

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【裁判要旨】判断双方当事人之间是商品房买卖合同关系，还是以签订商品房买卖合同作为借款担保的借贷关系，应从商品房买卖合同中所体现的房屋交易数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、出卖人在一定期限内保有回购权等事实方面进行综合考量，从而判断其与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征是否相符，还是与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合，从而准确认定双方间的法律关系性质。来源：民事审判

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中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2018）最高法民终234号

上诉人（原审原告）：陈俊峰。

委托诉讼代理人：刘克滥，北京浩天安理律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王学军，北京浩天安理律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：张立平。

委托诉讼代理人：刘克滥，北京浩天安理律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王学军，北京浩天安理律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：营口丽湖地产有限公司。住所地：辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。

法定代表人：郭长辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭大华，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：营口河海新城房地产开发有限公司。住所地：辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东一号。

法定代表人：丁占武，该公司董事长。

委托诉讼代理人：曲武昌，辽宁睿智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。

上诉人陈俊峰、张立平因与被上诉人营口丽湖地产有限公司（以下简称丽湖公司）、营口河海新城房地产开发有限公司（以下简称河海公司）民间借贷纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2014）辽民一初字第22号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈俊峰、张立平委托诉讼代理人刘克滥，被上诉人丽湖公司委托诉讼代理人郭大华，河海公司委托诉讼代理人曲武昌、何倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈俊峰、张立平上诉请求：1.依法撤销辽宁省高级人民法院（2014）辽民一初字第22号民事裁定书；2.裁定指令辽宁省高级人民法院重新审理；3.诉讼费用由丽湖公司、河海公司承担。主要事实和理由：一审裁定列举了陈俊峰、张立平与丽湖公司之间商品房买卖合同存在六点不合常理之处，认为不属于真实的商品房买卖合同关系，应为借贷法律关系，认定事实及适用法律错误。1.同一天签订多份合同并无不合常理之处，在签订合同之前合同各方已经过多次洽谈，因洽谈意向可变为现实才签订多份、多方合同。购房款项虽是北京中金天盛投资管理有限公司（以下简称中金天盛公司）代付，但买卖双方与中金天盛公司均确认陈俊峰、张立平夫妇支付了购房款。陈俊峰、张立平与中金天盛公司之间的经济往来并不影响购房的客观事实和购房款的法律性质。2.李某某作为买卖双方居间人，在与时任丽湖公司负责人刘某洽谈房屋买卖价格时约定团购价格为1800元/平方米，总价为5000万元。为不影响丽湖公司地产项目的市场销售价格，对外宣称和合同上签订为3000元/平方米，团购总价为8300余万元。此情况双方知晓并达成一致，即陈俊峰、张立平实际向丽湖公司支付购房款5000万元。截至目前，营口市同类同区域商品房价格尚未达到3000元/平方米，陈俊峰、张立平不可能在2011年以3000元/平方米的价格购买该区域房产，1800元/平方米的购买价格符合当时团购价格的客观情况。3.2011年5月16日至5月17日，中金天盛公司代陈俊峰、张立平分三笔支付购房款人民币83322993元。2011年5月30日，丽湖公司出具已收到83322993元购房款的说明，并出具书面承诺载明交房前补齐发票。上述证据足以证明陈俊峰、张立平已全面履行合同约定，购房款已全部足额实际支付。丽湖公司出具的北京翊华置地房地产开发有限公司（以下简称翊华公司）向中金天盛公司支付的33322993元转账凭证是两公司之间的往来，与本案无关。中金天盛公司的代付行为符合法律规定。4.陈俊峰、张立平购买案涉房屋两个月后得知丽湖公司的房屋开发出现问题，建设处于停滞状态，故为减少损失与丽湖公司数次交涉、协商后达成回购协议。且回购合同的性质是附条件、期限的合同，因丽湖公司原因导致条件未成就、期限已过，回购条款不成立。回购合同的签订符合客观事实和当时的紧急情形，不存在不符合常理之处。5.陈俊峰、张立平经李某某介绍购买案涉房屋，对居间合同的内容以及李某某取得居间佣金并不知情。陈俊峰、张立平的真实意思表示是投资买房，李某某是否取得居间佣金与陈俊峰、张立平的真实意图及本案无关。法律对居间人资格没有具体的禁止性规定，只要符合法律规定的居间制度、居间行为的基本原则就应当予以认定。且李某某得到的居间佣金打入了其个人账户，如果是公司间的往来应打入中金天盛公司的公司账户才符合常理。6.（2016）辽民终529号民事判决不具有参考性。该案的案由、诉讼请求、审理焦点和范围、法律关系均与本案不同，没有任何重合。该案一审认为耿某与开发商的买卖关系不确定系源于耿某出具的承诺书，而本案的商品房买卖合同和商品房回购合同都是基于受法律保护的房产自由转让的买卖行为，没有任何证据证明双方有借款的意思表示。7.一审以两个自然人以大额资金，购买大量房产认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系没有证据和法律依据，与客观事实相悖，属主观判断，严重违反了以证据还原客观事实的审判原则。丽湖公司已将案涉房产整体移交给了河海公司并当庭表示无法履行交房义务，河海公司当庭表示不愿履行交房义务。两公司均未提供关于借贷关系的证据，案涉226份商品房买卖合同履行了备案登记。本案没有证据表明存在借贷关系，陈俊峰、张立平购房或炒房的行为不违反法律规定、不妨碍公共利益，案涉商品房买卖合同系双方自愿、对价交易且意思表示真实一致，合同形式及内容均符合法律规定，双方存在真实的买卖关系，买卖合同合法有效。

丽湖公司辩称，一审认定事实及适用法律正确。1.丽湖公司作为借贷关系的当事人对双方关系明确知悉，陈俊峰、张立平与丽湖公司不属于真实的商品房买卖合同关系，是以案涉房屋买卖合同为担保的借贷法律关系。2.丽湖公司同一天分别与李某某签订居间合同，与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同并办理备案登记的交易行为与正常交易习惯不符。两种法律关系应有先后顺序之分，多份合同在同一天签订有悖正常交易习惯。陈俊峰、张立平称因各方经多次洽谈后才签订多份、多方合同，其在上诉状中又称不了解丽湖公司与李某某签订居间合同事宜，其陈述自相矛盾，双方不是真实的居间及商品房买卖合同关系。3.丽湖公司与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同确定单价为3000元/平方米，陈俊峰、张立平自认团购价为1800元/平方米，该销售价格不仅明显低于市场价格也低于建筑成本。双方的商品房买卖并非真实意思表示，是按照50%的抵押率为双方借贷进行的抵押担保行为。丽湖公司与耿某一案中同样以本案交易方式为借贷提供担保，该案经一审审理认定双方为借贷关系。虽然该案与本案诉求不同，但案件事实认定部分具有参考性。4.陈俊峰、张立平称已履行付款义务与事实不符。陈俊峰、张立平提供的转账凭证均为中金天盛公司支付的款项，且一审已经查明丽湖公司实际收到中金天盛公司支付5000万元，并未收到陈俊峰、张立平支付的购房款。丽湖公司未给陈俊峰、张立平开具购房发票，恰恰证明双方并非真实的买卖关系，而是借贷关系。翊华公司转回款项与本案有直接关系，更加证明陈俊峰、张立平未履行合同约定的付款义务。5.丽湖公司虽与陈俊峰、张立平签订了回购协议，但该协议中附条件及期限的回购内容实际是还款的期限及逾期还款的利息及责任。在双方签订商品房买卖合同时丽湖公司的房屋开发建设已经出现问题，丽湖公司因此向陈俊峰、张立平借款用于周转建设。如双方为正常的商品房买卖关系，丽湖公司不会同意将已经出售的房屋回购，更不会在未按时回购的情况下支付溢价款，这不符合交易习惯。合同约定的溢价款实际为双方约定的逾期一个月还款的利息。合同约定9月16日不能回购则房屋由陈俊峰、张立平自行处置，履行交付及办理登记，实际是如丽湖公司不能按期还款则用案涉房屋实现抵押担保权利以减少损失，案涉回购协议是为双方借贷关系所作的担保协议。6.丽湖公司实际借款5000万元，经双方协商确定月利率为3.5%，丽湖公司通过李某某签订《居间合同》，向中金天盛公司支付3个月利息525万元，该款项并非佣金，而是借款的利息。陈俊峰、张立平明知利息款直接返回中金天盛公司不符合正常交易习惯，即换另一途径支付至李某某个人账户。陈俊峰、张立平与中金天盛公司、李某某并非正常居间关系，实际是通过李某某向陈俊峰、张立平支付的利息。

河海公司辩称，一审认定事实及适用法律正确。河海公司与丽湖公司的项目转让合同纠纷一案经营口仲裁委员会审理并作出营仲裁字（2011）第48号裁决书，裁决双方签订的《房地产项目转让合同》解除，丽湖公司将包括案涉项目在内的房地产项目返还给河海公司。河海公司依据该裁决书依法申请将包括案涉房屋在内的整个房地产项目执行至河海公司名下，合法取得案涉房屋所有权。河海公司对陈俊峰、张立平没有交付义务，二人与丽湖公司签订的商品房买卖合同实质是借贷合同。即使双方签订了商品房买卖合同，因丽湖公司没有实际交付房屋，陈俊峰、张立平依据合同对丽湖公司享有的也应是债权。陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的回购合同约定了期满后进行回购，回购价格应该是本金加利息的价格。陈俊峰、张立平主张支付了8300万余元，当时返回了3300万余元，实际仅支付5000万元，与借款金额相符，与购房款不符。合同备案不是预告登记，不能作为产权的证明。

陈俊峰、张立平向一审法院起诉请求：1.丽湖公司继续履行与陈俊峰、张立平签订的商品房买卖合同；2.丽湖公司向陈俊峰、张立平交付商品房买卖合同及商品房销（预）售备案登记表所确定的房屋；3.上述房屋由陈俊峰、张立平所有，丽湖公司协助陈俊峰、张立平办理房屋产权登记手续；4.丽湖公司向陈俊峰、张立平支付逾期交房违约金（暂按同地段同类房屋租房标准计算，即每套房屋面积100平方米，每月租金800元，自2012年4月1日起至实际交付之日止）；5.丽湖公司向陈俊峰、张立平交付全部购房款83229930元的正式商业发票；6.丽湖公司承担本案诉讼费用及保全费用。诉讼中，案涉房屋被营口仲裁委员会于2012年12月14日以营仲裁字（2011）第48号裁决书裁定由丽湖公司返还给河海公司，故陈俊峰、张立平追加河海公司为本案被告，变更诉讼请求为：1.河海公司履行丽湖公司与陈俊峰、张立平签订的商品房买卖合同；2.河海公司向陈俊峰、张立平交付商品房买卖合同及商品房销（预）售备案登记表所确定的房屋；3.上述房屋由陈俊峰、张立平所有，且河海公司协助陈俊峰、张立平办理房屋产权登记手续；4.河海公司支付丽湖公司逾期交房违约金（暂按同地段同类房屋租房标准计算：即每套房屋面积100平方米、每月租金800元，自2012年4月1日起至实际交付之日止）；5.河海公司向陈俊峰、张立平交付全部购房款83229930元的正式商业发票；6.河海公司承担本案诉讼费用及保全费用。

一审法院认定事实：2011年5月16日，丽湖公司与案外人李某某签订《居间合同》，约定李某某受丽湖公司委托为该公司办理丽湖名居项目房屋团购事宜，团购房产价值总额83333333元，面积为27777平方米；李某某促成委托事项，丽湖公司须向其支付525万元服务费，丽湖公司应在购房款到账当日支付1/3的服务费，即175万元，以后每满1个月支付1/3，直到全部支付完毕。

陈俊峰、张立平系夫妻关系。2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》226份，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司位于营口市某某大街的丽湖名居房屋140套和86套，房屋单价3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。但合同中未约定违约责任。陈俊峰、张立平应于合同签订当日一次性付清全款，丽湖公司应于2012年3月31日前交付房屋。当日，营口市房地产交易管理中心为上述226套房屋分别办理了商品房销（预）售备案登记。2011年5月16日，陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》，约定中金天盛公司代陈俊峰、张立平向丽湖公司支付其所购买的丽湖名居226套房屋的购房款5000万元。2011年5月16日，中金天盛公司向丽湖公司汇款33229930元；2011年5月17日，中金天盛公司分别向丽湖公司汇款46770070元和3229930元；上述款项合计83229930元。庭审中，陈俊峰、张立平自认，226套房屋实际的购买单价为1800元/平方米，其实际支付的购房款为5000万元。丽湖公司未向陈俊峰、张立平开具上述款项的发票，至今未向陈俊峰、张立平交付房屋。

上述房屋买卖合同签订后，丽湖公司又分别与陈俊峰、张立平各签订一份《商品房回购合同书》，主要约定：2011年5月16日丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司出售的140套、86套丽湖名居房屋，总面积约为17150.26平方米、10592.78平方米，并且陈俊峰、张立平分别已支付购房款51450780元、31779150元，《商品房买卖合同》已经生效。丽湖公司与陈俊峰、张立平就房屋回购事宜达成如下意见：一、丽湖公司在满足以下条件后双方签订的所有《商品房买卖合同》自行解除：2011年8月16日丽湖公司按每平方米1800元的价格向陈俊峰、张立平支付30932510元、19067490元的回购款。二、如丽湖公司支付回购房屋款的日期晚于2011年8月16日，由丽湖公司除了应满足本协议第一条约定的回购条件，还应按照每个月155万元、95万元分别向陈俊峰、张立平支付溢价款，回购期限相应顺延1个月，双方同意仅可延期1个月，上述陈俊峰所涉的155万元溢价款，丽湖公司应于2011年8月26日支付50万元，9月6日支付50万元，9月16日支付剩余部分，张立平所涉的95万元溢价款，丽湖公司应于2011年8月30日支付50万元，9月16日支付剩余部分。三、如丽湖公司经延期一次后仍未回购，即回购期限晚于2011年9月16日，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购，陈俊峰、张立平可自行处置房屋，丽湖公司并应按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋义务及办理房屋产权登记。……七、丽湖公司在2011年9月16日前支付回购房屋款及溢价款（如有）给陈俊峰、张立平后，双方签订所有的《商品房买卖合同》自行终止，陈俊峰、张立平应当亲自到营口市房地产交易管理中心配合丽湖公司解除所购买房屋的备案登记……八、本协议约定的回购款、溢价款（如有）等支付至中金天盛公司北京银行前门支行的账户……上述回购协议签订后，丽湖公司未按回购合同的约定向陈俊峰、张立平支付回购款项。一审审理期间，中金天盛公司出具《关于中金天盛公司受托付款的说明》，内容如下：陈俊峰等人在决定购买丽湖公司的项目后，因考虑到个人买房不踏实，而且支付不方便，特委托中金天盛公司及本人（中金天盛公司法定代表人）来完成本次购房行为，故中金天盛公司代陈俊峰等人向丽湖公司支付了买房款。中金天盛公司在该说明上加盖印章，该公司的法定代表人李某某签名。李某某出具《关于李某某提供居间服务的说明》，内容如下：本人李某某于2011年年初遇到当时在丽湖公司任职的宛某，宛某推荐了他们开发的项目，并说该项目有比较大的升值空间，于是本人将该信息告诉了陈俊峰。经过运作，最终完成了本次居间服务，之后丽湖公司向本人支付了525万元的居间服务费。后李某某赴一审法院就陈俊峰、张立平购买案涉房产的过程、中金天盛公司付款及其个人居间一事进行了说明。

2012年12月14日，营口仲裁委员会作出营仲裁字（2011）第48号买卖合同争议仲裁案裁决书，该案的申请人为河海公司，被申请人为西藏藏业集团（营口）地产有限公司（以下简称藏业营口公司）、西藏藏业集团上海有限公司（以下简称藏业上海公司）、丽湖公司、营口旭丽地产有限公司（以下简称旭丽公司）、营口恒益地产有限公司（以下简称恒益公司）。该裁决书中查明：2010年7月29日，河海公司与藏业营口公司签订《房地产项目转让合同》，河海公司将“丽湖名居、天秀泊心湾、世博花园”在建房地产项目转让给藏业营口公司。签订合同当日，河海公司根据合同约定办理了证照变更，于2010年9月1日向藏业营口公司名下设立的丽湖公司、旭丽公司、恒益公司交付了所转让的房地产开发项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。同年9月，根据《房地产项目转让合同》，河海公司分别与丽湖公司、旭丽公司、恒益公司各签订了补充协议和委托代建协议，上述三公司作为委托方委托了河海公司代为建造丽湖名居、天秀泊心湾、世博花园项目。至河海公司申请仲裁时止，藏业营口公司共向河海公司付款2.2亿元。签订以上协议后至河海公司申请仲裁时止，藏业营口公司、藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司在营口市房地产交易管理中心备案预售房屋共计2120套，销售总价款为801121704.80元，其中备案登记在种某某、陈俊峰、张立平、孙某某、耿某、李某某、张某某、李某某2、封某某、洪某某及北京安达科投资顾问有限公司、熊某某、周某某名下共计1418套，剩余备案给业主共计702套，销售总款项259383768.80元。藏业营口公司、藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司的主营业务已经停止，全部预售收入已由藏业营口公司处分，藏业营口公司、藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司在一审期间当庭明确表示，当前无能力向河海公司付款，无能力继续向项目工程投入资金，对已预售的房屋亦没有能力向购房人交付房屋和支付违约金，经营极其困难，何时扭转困境无法预期。在仲裁审理中，各方对已交付的房地产项目、代建工程、所发生的资金往来数额和日期、预售的房屋数量和价款以及合同的效力未有异议。营口仲裁委员会裁决：1.解除河海公司与藏业营口公司签订的《房地产项目转让合同》及河海公司与丽湖公司、旭丽公司、恒益公司签订的补充协议；2.丽湖公司、旭丽公司、恒益公司向河海公司返还已变更到丽湖公司名下的丽湖名居房地产项目、旭丽公司名下的天秀泊心湾房地产项目、恒益公司名下的世博花园房地产项目，变更费用由丽湖公司、旭丽公司、恒益公司承担；3.藏业营口公司将已处分的702套房屋销售款259383768.80元返还给河海公司，由河海公司承担该702套房屋的交付义务；4.河海公司返还藏业营口公司实际所付的房地产项目转让款2.2亿元；5.藏业营口公司向河海公司支付违约金190489273.64元；6.藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司与藏业营口公司共同向河海公司承担连带给付责任。

2014年7月，案涉项目的土地使用权变更至河海公司名下；2014年9月，丽湖名居项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证变更至河海公司名下；2014年11月，丽湖名居的商品房销预售许可证变更至河海公司名下。案涉房屋现由河海公司控制，但河海公司在一审庭审中自认案涉房屋尚未完工，不具备交房条件。

2014年12月24日，营口市西市区人民法院作出（2014）西刑重字第5号刑事判决书，该判决查明，2010年7月至2012年6月，刘某任藏业营口公司股东、执行董事，并实际经营丽湖公司、旭丽公司、恒益公司期间，利用职务上的便利所实施的部分行为构成了职务侵占罪。该刑事案件在侦查期间，营口市公安局委托辽宁中京华会计师事务所有限公司（以下简称中京华所）对丽湖公司自2010年7月至2011年12月期间与中金天盛公司、李某某的财务往来和现金流转情况，以及陈俊峰、张立平购买丽湖公司商品房的付款情况进行确认。中京华所的审核意见为：2011年5月17日收到中金天盛公司转款83229930元，同日通过刘某实际控制的翊华公司转回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元；丽湖公司于2011年5月17日通过翊华公司转给李某某175万元，6月17日转款175万元；7月15日转款175万元，丽湖公司实际向李某某支付525万元；陈俊峰、张立平向丽湖公司支付83229930元无据可查。

2016年9月26日辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民终529号民事判决书中经审理查明：2011年6月8日，耿某与丽湖公司签订55份房屋买卖合同，并在营口市房地产交易管理中心办理了登记备案手续，备案单价2800元/平方米，耿某支付1000万元购房款。同日，耿某签订《承诺》，主要内容为：如丽湖公司于2011年9月8日前支付耿某1000万元，耿某承诺无条件配合丽湖公司解除该55套房屋的备案，并解除《商品房买卖合同》。另丽湖公司股东会决议：持有丽湖公司100％股权的翊华公司决定，以每平方米1500元的价格将“丽湖名居”小区55套房屋出售给耿某，为维护市场价格稳定，以每平方米2800元的价格对出售给耿某的房屋进行登记备案……在河海公司与丽湖公司项目转让合同纠纷案件的执行过程中，查封了耿某所购买的55套房屋，耿某提起案外人执行异议之诉，要求停止对该55套房屋的执行。辽宁省营口市中级人民法院对该案一审审理认为，耿某虽然对该55套房屋办理了备案登记，但备案登记只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记。且耿某未实际占有使用所购房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，耿某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。该院作出（2015）营民一初字第00036号民事判决：驳回耿某的诉讼请求。耿某提出上诉后，辽宁省高级人民法院经审理认为，耿某与丽湖公司所签订的《商品房买卖合同》不真实，不能确认为合法有效，耿某的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项所规定的能够排除执行的情形，故判决：驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，关于陈俊峰、张立平主张的其与丽湖公司之间的商品房买卖合同关系，存在以下不合常理之处：第一，在2011年5月16日同一天，丽湖公司与李某某签订了居间合同，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订了226份商品房买卖合同并办理了备案登记，陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订了委托付款合同，中金天盛公司向丽湖公司付款33229930元；第二，案涉商品房买卖合同中约定，房屋单价为3000元/平方米，而陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元；第三，陈俊峰、张立平通过中金天盛公司于2011年5月16日和5月17日共向丽湖公司支付83229930元后，丽湖公司又向中金天盛公司转款33229930元；第四，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订房屋买卖合同之后，又签订了回购合同；第五，中金天盛公司的法定代表人李某某以居间服务费的名义收到了525万元。此外，2011年6月8日，耿某与丽湖公司签订55份《商品房买卖合同》，合同约定的单价和备案的单价均为2800元/平方米，但实际购房单价为1500元/平方米，实际支付购房款1000万元，（2016）辽民终529号民事判决中认定，耿某与丽湖公司签订的55份房屋买卖合同不真实。综上，虽然丽湖公司未能提供该公司与陈俊峰、张立平之间为借贷关系的其他证据，案涉回购协议亦未实际履行，案涉226份商品房买卖合同经过了备案，但两个自然人以如此大额的资金，购买大量房产，陈俊峰、张立平与丽湖公司之间应不属于真实的商品房买卖合同关系，应为以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审法院向陈俊峰、张立平释明，根据上述规定本案应按照民间借贷法律关系审理，其是否变更诉讼请求。陈俊峰、张立平经过慎重考虑后，坚持认为其与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，拒绝变更诉讼请求，故根据上述规定，应裁定驳回陈俊峰、张立平起诉。综上，本案经一审法院审判委员会于2017年3月20日讨论决定，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回陈俊峰、张立平的起诉。案件受理费457950元，予以退回。诉讼保全费5000元，由陈俊峰、张立平负担。

本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，2012年8月20日中京华所出具的《关于对陈俊峰、张立平购买丽湖公司商品房资金到位情况及与中金天盛公司、李某某的财务往来情况的审核》第二项审核过程载明：截止2011年12月31日，丽湖公司“其他应付款-李某某”账户余额﹣350万元，系经刘某批准暂支利息款，分别于2011年6月17日和2011年7月15日各付款175万元，转入李某某在中国建设银行北京分行海淀支行营业部开立的个人账户，付款用途为暂支利息款。根据与李某某签订的《居间合同》，丽湖公司应当支付李某某服务费525万元。根据翊华公司在营口工行兴汇支行的银行对账单，翊华公司于2011年5月17日收到丽湖公司转款后转给李某某175万元，三项合计向李某某转款525万元。第三项审核意见（二）载明，经过三方倒账，我们认为丽湖公司已经向李某某支付了《居间合同》约定的服务费525万元，但账务处理与合同约定的资金流转性质不符。

本院认为，本案二审争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间的法律关系性质。陈俊峰、张立平主张与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，丽湖公司主张与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。首先，陈俊峰、张立平作为自然人，一次性购买226套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。即使如陈俊峰、张立平主张其系以炒房为目的进行的大批量团购，但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款，且丽湖公司在收到购房款后也没有为陈俊峰、张立平开具付清购房款的发票，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。其次，陈俊峰、张立平与丽湖公司双方签订的案涉226套《商品房买卖合同》约定的房屋单价为3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元。陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》约定的代付购房款亦为5000万元，中京华所对丽湖公司的审核意见载明，2011年5月17日丽湖公司收到中金天盛公司转款83229930元，同日通过翊华公司转回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元。上述本案查明的事实足以证明中金天盛公司代陈俊峰、张立平支付的款项金额为5000万元，陈俊峰、张立平上诉主张翊华公司转回中金天盛公司的33229930元与本案无关，与事实不符。陈俊峰、张立平称对外宣称和合同上签订单价3000元/平方米是为了不影响丽湖公司地产项目的市场销售价格，（2016）辽民终529号民事判决查明的事实显示，丽湖公司以1500元/平方米的价格将丽湖名居小区55套房屋出售给耿某，股东会决议载明为维护市场价格稳定，以2800元/平方米的价格对出售给耿某的房屋进行备案登记。上述陈俊峰、张立平的陈述及另案生效判决查明事实表明，本案陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同约定的购房价3000元/平方米应与当时案涉项目房屋对外市场交易价格相吻合，陈俊峰、张立平并无证据证明该市场销售价在当时属于虚高价。据此，陈俊峰、张立平以1800元/平方米购买案涉房屋，接近当时市场出售价格的一半，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。而上述生效民事判决亦认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。第三，丽湖公司与李某某签订的案涉《居间合同》约定丽湖公司须向其支付525万元居间服务费。丽湖公司应在购房款到账当日向李某某支付三分之一的服务费，即175万元，以后每满一个月支付三分之一，直到全部支付完毕。本院查明的事实表明，丽湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分别向李某某支付了175万元，共计525万元。其中两笔转款的付款用途载明为暂支利息款。丽湖公司主张支付李某某的525万元系利息与其财务记载相吻合。由于陈俊峰、张立平系一次性全额支付购房款，丽湖公司收到了购房人支付的全部购房款的情形下却按月给付促成该笔交易的李某某居间费用，显然也不符合常理，而按月给付利息是民间借贷中常见的情形。第四，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订商品房买卖合同后又分别签订了《商品房回购合同书》，约定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的价格支付回购款后双方签订的商品房买卖合同自行解除。最晚可以迟延至2011年9月16日，但应给付迟延期间溢价款。如丽湖公司未能按约定时间给付回购款，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购。上述回购合同显示的丽湖公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购合同约定按原购房价回购，仅约定支付延期回购溢价款，对自该款项发生至约定的回购日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平购房款三个月是否给付利息等并未约定，结合丽湖公司主张的其分三个月向李某某支付的525万元系给付的利息，则可以对此作出合理解释。陈俊峰、张立平主张由于丽湖公司与河海公司就案涉房屋所有权问题产生了纠纷，为减少损失而与丽湖公司签订回购合同。但本院审理中，双方明确系于2011年7月19日签订案涉《商品房回购合同书》，而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉纠纷向营口仲裁委员会提交仲裁申请，陈俊峰、张立平陈述的签订回购合同的原因与事实不符，也不具有合理性。

综上所述，尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈俊峰、张立平释明后，陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉，认定事实及适用法律并无不当。

综上，陈俊峰、张立平的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审   判   长   董    华

审   判   员    李桂顺

审   判   员   万    挺

二〇一八年三月三十一日

书   记   员   黄婷婷

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