深圳｜城中村关键词1.0

本文摘自《城中村：消失中的城市》，特此感谢深圳市城市设计促进中心的支持。

穆木、碧荒

MU Mu、BI Huang

全文刊载于《建筑实践》2020年11月《特辑：深圳城记，实践卌年》

购买请点击阅读原文或扫文末二维码

城中村(Urban Village)，狭义上指农村耕地被国家收走后，剩下的宅基地被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，在当下通常被理解为城市中滞后于周围地区发展、缺乏公共设施的低收入阶层所在社区。但城中村并非“贫民窟”和棚户区，它产生于城乡二元体制，又与我国的土地、户籍等政策，以及改革开放之后深圳高速的现代化和城市发展有关。深圳共有城中村1,044个，容纳近千万人，占深圳市一半人口^[1]。

据研究城中村多年的人类学家马立安的说法，城中村原本不叫“城中村”，1995年时还只根据建成年代分为“新村”和“旧村”。都市实践这个颇具影响力的建筑师团队在1999年来到深圳后，开始用哥伦比亚大学的城市规划理念研究深圳，把“新村”和“旧村”定义为“城中村”。从此这个命名越来越多地进入大众视野。两种称呼事实上反映的是对城市空间不同的理解思维——“新村”和“旧村”是朴素的历史存在脉络和工业化初期集体土地所有者的自发建造，“城中村”则是城市规划专业工作者所进行的整体分析和研究，因为彼时这些村的优势已经不明显，持续扩张的城市土地需求让政府开始把新旧村纳入规划管理，这是深圳城市发展的两条道路。

白石洲以北 © 张超

设置本篇的目的是让读者诸君容易摸到一些了解城中村的绳结。我们尽量用短小、具体、多角度的打结方式呈现城中村的基本事实，但请不要将其看作理解城中村语境的必要前提，有时一种气味远比一本字典来得真实，不是吗？本文也不意图成为百科全书式的权威解释，相关诠释必然会有争议，请视为编者以局限的眼光但尽力呈现城中村的个人编写的词典。本篇时限为2018年6月，我们在这个范围内编写，是为版本1.0。

01 

冲关

Border Rush

01-1 一线关

“一线关”指自20世纪50年代初开始，粤港、粤澳边界采用的边界管理模式。

从内地前往港澳地区，需要办理港澳通行证，经口岸出境。其中，广东与香港的边界线，就在深圳境内。这条边界线东起深圳大鹏新区南澳坝光，西至深圳宝安区东宝河口，全长285km，其中陆地线27.5km，沿岸线257.5km，共设有6个过境工作口、20个下海作业点、一个边境特别管理区（沙头角）。

20世纪50年代至80年代，由于一线关两侧悬殊的经济势差，曾多次发生逃港偷渡潮。时至改革开放，深圳招商引资向港商抛出橄榄枝，很多港商越过一线关进入深圳寻找市场机会，在深圳早期的城市建设和工业发展中起到重要的作用。比如，1989年香港画商黄江到达大芬村，开启了大芬村在世界油画复制品市场上的传奇。

01-2 二线关

在深圳，指1983年开始启用的分隔深圳特区与非特区的边境管理区域线。

“二线关”一般被理解为是相对深港交界的一线关的叫法，但实际上，其准确含义是国务院批准设立的“深圳经济特区管理线”和“边境线”；抽象的概念之外，还有一条实体的特区与非特区的“铁线网隔离线”。人们当时从特区外进入特区内（称为“入关”），和现在从内地前往港澳地区一样，需要携带通行证件如《往来边防禁区特许通行证》（简称“边防证”）。

设立“二线关”的一个重要目的是减轻一线的压力，确保香港的安全；另一个则是保证社会主义的经济实验不受打扰。

从设立开始，二线关就饱受争议。尤其是1997年香港回归之后，深圳与香港在政治上的关系也随之发生变化，非法越境到了香港也拿不到香港永居户口，二线关不再作为缓冲偷渡香港的战略关卡，其功能逐渐转向减轻特区内的治安管理压力。

20世纪90年代，关口边上的城中村聚集了大量外来人口，发生过不少耸人听闻的案件，“关外即是法外”的印象由此而来，地处宝安的甲岸村也不例外。二线关在当时事实上是深圳农村和城市的分割线，也分隔着外来人口和本地人。

进入21世纪之后，关内经济取得耀眼的成就，“二线关阻碍市民往来和深圳经济发展，应该跳出狭隘的特区理念，树立2,020k㎡的大城市经营理念”的声音逐渐被放大。2008年，“边防证”停止办理，二线关作为边境线的管理职能消失；2010年，国务院批准特区范围扩大至全市，二线关分隔特区内外的职能基本成为历史。2015年，关口检查站开拆，物理障碍消除；2018年1月15日，国务院发布批文同意撤销深圳经济特区管理线，二线关最后一重职能也彻底消失，存在了36年的深圳二线关正式成为历史。

皇岗口岸客运通道实施24小时通关

（图源：深圳特区报）

02

致富

Becoming Rich

02-1 三来一补

“三来一补”是“来料加工”“来料装配”“来样加工”和“补偿贸易”的简称。

改革开放之初，正是世界产业大转移之时。香港因土地资源短缺和劳动力成本上升，城市发展面临产业转型升级，其加工贸易型产业被迫陆续转移到内地。

毗邻香港的深圳迎来了工业化的大好时机，为承接劳动密集型产业的转移，深圳的农村集体经济组织充分利用土地资源的优势，开始改“种田”为“种楼”，大建工业厂房，大量引进“三来一补”企业。同时，工厂吸引了很多外来劳动力，但他们没有国有单位的分配房，只好住进城中村的出租屋，这是城中村住房早期建起来的主要动力^[2]。

来料加工：指外商提供原材料，委托厂方加工成为成品。产品归外商所有，厂方按合同收取工缴费。

来料装配：指外商提供零部件和元器件，并提供必需的机器设备、仪器、工具和有关技术，由我方工厂组装为成品。

来样加工：是由外商提供样品、图纸，间或派出技术人员，由我方工厂按照对方质量、样式、款式、花色、规格、数量等要求，用我方工厂自己的原材料生产，产品由外商销售，我方工厂按合同规定外汇价格收取货款。

补偿贸易：指买方在信贷的基础上，从境外厂商进口机器、设备、技术，以及某些原材料，约定在一定期限内，用产品或劳务等偿还的一种贸易方式。

02-2 经济特区

1980年8月26日，五届全国人大常委会第十五次会议，审议批准建立深圳、珠海、汕头、厦门4个经济特区；并批准公布了《中华人民共和国广东省经济特区条例》，确定在广东省深圳、珠海、汕头三市分别划出一定的区域，设置经济特区。四地施行特殊的税收、外汇、信贷等方面的经济政策。

不过，经济特区并不是中国独有的创造，对于很多发展中国家来说，设立经济政策灵活、政府管控宽松的经济特区，是吸引海外投资、使本国融入全球资本市场的有效策略。深圳的独特在于其公有制大背景下鲜明的实验性和得天独厚的区位。一线关和二线关所隔离开来的3个区域（香港、深圳特区、内地其他地区）之间经济水平的差异，造就了大量面向不同人群的机会，也成就了深圳的繁荣^[3]。

深圳市经济特区范围变化

（制图：罗靖琳，徐抒文）

03

全境城市化

Full-scale Urbanization

深圳全境城市化是土地制度、村集体经济组织形式人口结构和行政结构的全面改革和调整。1992年6月18日，以深圳出台的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》为标志，政府开始强力推动经济特区内的城市化。

03-1 土地制度

深圳的土地制度变革一直处于全国的先锋位置，在特区的实验田里灵活突围，成为深圳实现数次发展的根本推力。

改革开放前，深圳使用国有土地的形式与我国其他地区相同，仅有行政划拨、无偿无限期使用的单一方法，这要求政府有雄厚的资金和强大的规划调控能力。但特区建立前10年，中央基本是给政策不给钱，特区建设缺钱不缺地，而“八二宪法”又规定土地所有权不可转让。

在此情形下，深圳果断借鉴香港做法，用地生钱，通过开发地块、建设地产、出租获利、再投入扩大开发的滚雪球模式和以政策优惠吸引外商开发土地的方式进行工业化和城市化。后来随着港资的大量涌入，用地生钱的思路借助金融杠杆而威力倍增，深圳挖得改革的第一桶金^[4]。

1987年12月1日，为了缓解大规模城市基础设施建设对资金需求的压力，深圳市顶着“违宪”的责难，在深圳会堂公开拍卖了一幅8,588㎡地块50年的使用权，敲下中国国有土地有偿使用拍卖的第一槌，确立了“产权国有+使用权拍卖”的模式，开启中国国有土地使用权有偿转让的历史。这一开先河之举直接促成了《宪法》中有关土地使用制度内容的修改，《中华人民共相国宪法修正案（1988年）》在删除“土地不得出租”规定的同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定^[5]。

土地的有偿使用，解决了建设初期的融资问题，此后深圳发展高歌猛进。经过十几年的超高速发展，20世纪90年代初，深圳发展的基本约束由“钱”变为“地”，深圳的开发思路也开始由筹钱转为筹地。1992年特区内实行“土地统征”（政府征收农民土地）和2004年特区外实行“土地统转”（绕过征用环节，将村民身份转为城市居民，实现集体土地向国有土地的自动转换）过后，深圳实现了全域范围的土地国有化。

03-2 股份制改革

深圳的股份制改革包含国有企业的股份制改革和村集体经济的股份制改革。

前者在20世纪90年代弄出5个上市公司、3只股票，率先在全国开启了国企的股份制改革示范^[6]。而村集体经济的股份制改革则是深圳农村城市化的重要步骤之一。

20世纪80年代中期，政府在特区范围内，以自然村（生产队）、行政村（大队）为单位的农村集体分别建立起了经济合作社、经济发展公司。90年代初进行了股份制改革。其中福田区原上步村率先开展试点，成立特区首家由农村集体经济转变的股份合作公司。

股份合作公司是村集体进行招商引资的重要主体，也是除去自上而下的城市规划以外，自发探索和建设深圳的主要力量。据不完全统计，截至2014年年底，全市约有股份合作公司1,200多家，股东近40万人，总资产超1,500亿元，掌握集体土地392k㎡，已成为深圳经济社会不可或缺的重要部分^[7]。

原村集体成立社区股份公司，村民之间既有传统血缘和乡亲邻里关系，也有现代公司企业利益共同体的关系。从原本靠血缘维系的村子，转向以公司为主体，分红等形式成为确认和凝聚村民身份的新方式。

03-3 村改居

在深圳，这个词一般指本地村民的身份从农村户口转为城市居民户口。

改革开放后，位于改革前沿的南方和沿海地区的农民纷纷脱离农业活动，进城务工或经商。深圳也不例外，很多本地村民不再从事养牡蛎一类的农活。一些媒体和学者使用“洗脚上田”这个词描述当时农民的变化。有时这个词也被用来描述数百万农民离开家乡迁徙到当时还是“世界工厂”的深圳打工的现象。不过，农民身份转变的正式标志还是由农村户口转为城市户口。

2002年，以沙头角镇撤镇设立街道办事处为标志，关内城市化（即第一轮城市化）宣告结束，特区内农民陆续变成城市居民^[8]。2003年深圳开始第二轮城市化。特区外的宝安和龙岗两区共27万多农民，在一年时间内全部“洗脚上田”。2004年，随着宝安区沙井街道民主村和福永街道塘尾村挂牌改为社区居委会，深圳成为全国第一个没有农村建制的城市，人口城镇化率达到100%，也就是说，整个深圳所有常住人口均为城市居民^[9]。

04

遗留

Legacy

04-1 户口

我国以家庭为单位的一种人口管理政策，自1958年起正式实施，其后20年间被用以严格限制人口的流动。

目的在于“既不能让城市劳动力盲目增加，也不能让农村劳动力盲目外流”（民间将此官方表述简化为“盲流”），以保证“先城市后农村”的发展次序（《中华人民共和国户口登记条例》）。

改革开放之后，经济体制的变革要求劳动力和资本自由流动，户籍制度有所松动并进行了陆续改革，大量农村富余劳动力开始前往城市谋求生计。不少学者认为，在一个人口大量流动的时代，滞后的户籍制度导致了很多社会问题。

据2017年深圳国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2017年秋季学期，深圳义务教育阶段学生数量为125.5万人，其中非深户学生数量是87.29万人，约占总人数的70%。在目前与户籍制度挂钩的学位政策下，到小升初阶段，这些流动儿童将有很大比例必须回老家念书，成为留守儿童^[10]。

深圳是一座移民城市。据2017年的统计数字，深圳有一千多万外来人口，劳务工人口占据很大比例。数以万计的劳务工在新兴工业园里打工或从事服务业，许多白领也以外来人口的身份生活于大城市，不少人在异地从事工商业。

这些非户籍人口为城市贡献了大量税收，但却难以得到所需的全部公共服务和公共品。户口是享受城市提供的教育、医疗、社会保障等公共服务和资源的“入场券”，是划分着这个城市的发展成果被谁所享有的界限。

深圳建立人才大市场，首开劳动力商品之先河

（图源：深圳报业集团）

2001年，《深圳经济特区企业员工社会养老保险条例》正式实施，该条例扩大了社会保险覆盖面，外来工可以在深圳特区养老。

（图源：搜狐）

04-2 历史遗留违建

“小产权房”一般指的是农村集体所有的土地上自行建设、非法销售的住房类建筑，这些建筑通常建在农村或者城市郊区。因为深圳已经完成了土地国有化，所以官方并不承认“小产权房”的叫法，而改称“住宅类农村城市化历史遗留违法建筑”。由于种种原因，部分土地的使用权还掌握在村民手里。

2009年颁布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》从法律层面对深圳市历史违建作出了明确定义，认为“深圳市仅有住宅用途的历史违建，不存在所谓的‘小产权房’”。

2018年7月27日，市政府颁布的《深圳关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）是历年来采取的影响力较大的历史违建处理政策之一。该《办法》要求对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑进行拆除、没收或处理确认。其中提到，产业类旧违建（厂房、仓库、商铺、写字楼等）可通过补缴款项的方式转为商品性质房地产，公共配套类（道路、公园等）虽不可转，但也有一系列政策优惠，该《办法》不涉及当下牵涉面最广、套利空间更大的住宅类违建。

有人将之解读为给住宅类违建试水，但多数人认为可能性很小。据暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚的说法，“深圳的产业用地和公共设施用地短缺，那么在这方面进行探索，市场比较容易接受。如果住宅类小产权房转正的话，市场会很敏感，暂时突破的可能性不大”。

总体而言，《办法》是希望通过处理这批历史违建，进行土地确权，释放土地空间，将其纳入城市发展用地储备，来方便城市进一步的开发与利用，为深圳发展产业和完善城市功能提供空间和基础，加速城市更新。

04-3 拆迁

城中村拆迁比普通拆迁复杂的两个重要原因在于，大量建筑处于灰色地带，拆迁涉及的人群规模巨大。深圳城中村的商业拆迁中，村民与村集体根据市场价格与商业拆迁主体（通常是房地产商）协商拆迁赔偿。

由于城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场的土地成本要低三分之一以上，存在巨大的利益空间，故给房东开出的赔偿一般不少。大冲、白石洲等城中村村民，一户可获得数百万乃至上亿的赔偿，拆出不少财富神话。

但村民是城中村居民中非常小的一部分，对在城中村居民中占据主体的租户赔偿甚少甚至完全没有赔偿（城中村租房无合同、过期后口头答应续住的情况占多数）。在此经营的商户损失则更大，这是城中村拆迁中引发冲突的主要矛盾。

2005年，福田区渔农村爆破拆除，

拉响了深圳城中村改造的“第一爆”

（图源：南方日报）

地王大厦旁，蔡屋围城中村被拆迁，

之后，深圳第一高楼京基100大厦被建于此。

（图源：搜狐）

05

未来

The Future

05-1 城市共生

2004年10月，深圳发布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，要求从市政层面推动城中村改造。其时，社会和媒体对城中村脏乱差的环境进行了严厉的批判，将城中村比作为“城市毒瘤”“城市疮疤”等。这基本代表政府和公众一开始对城中村的看法和态度，污名化为早期拆除改造城中村提供了舆论支撑和合理性。

后来经过关心城中村的学者、建筑师等各方人士的工作与努力，政府和公众对待城中村的态度逐渐有所变化。深港城市\建筑双城双年展是象征转变比较明显的标志。这是一个由深圳政府主办的关注普遍城市问题的展览。从2005年首届开始，深双就设有专门的城中村单元，历届不断深入，多次探讨城中村在城市与社会结构中的重要角色和积极作用，以及各种改进的可能性。

2017年，“深双”在南头古城举办，主题为“城市共生”。这一为期3个月的展览给城中村带去一场艺术盛事和55万的观展人群。尽管途中伴随的部分地点改造、租金上涨和几个店铺的进驻引发了城中村士绅化的担忧，但这一主题显现出深圳对待城中村态度上的变化：城中村不再是亟待改造的“城市毒瘤”，而成为可以探索与之共生方式的城市空间。

2017深双主展场—南头古城鸟瞰

 © UABB（摄影：张超）

05-2 二次房改

1998年，深圳第一次房改。在那之前，深圳学习的是新加坡模式，由当地住宅产业局（2003年撤销）给公务员造福利房、为企业职工造微利房，以租促售，以卖为主，鼓励职工买房，到1993年基本解决职工和公务员（当时户籍人口的主要成员）的住房问题。剩余的外来人口，大部分住在城中村里。

后来为了解决大量外来人口的住房问题（事业单位、企业和工厂无法供应如此多的住房），深圳学习香港模式，住宅进行集体转向走向商业化，土地财政成为地方政府财政的重要支撑（政府征来集体用地再卖地给开发商，收土地出让金等税收）。

2018年6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，被业内称为深圳的第二次房改。

此次房改，政府的主导性明显增强，到2035年，政策性支持住房及公共租赁用房的比例要占60%。这意味着深圳要重塑整个住房供应体系，但在城市用地如此紧张的情况下，地从哪里来？城中村被视为存量资源的一个重点，即用好城中村的土地或建筑以安居房、人才房、租赁房的形式推向市场。

当下，各大长租公寓品牌响应政策号召，或与政府合作，或自己作为开发主体，收割城中村房屋进行改造出租，这拉高了部分城中村的房租，一些租户受到影响需另找房子或返乡。这将与城中村的综合整治相结合，成为未来深圳城市更新的重要部分。

《深圳市保障性住房条例》出台，实施人才安居工程

（图源：深圳特区报）

05-3 万村计划

万科2017年推出城中村综合整治运营项目——万村计划，万科由此成为各大地产巨头中进入城中村做长租公寓的领头羊。

与拆除重建不同，万村计划直接与城中村的自建房房东签下租约，整体统租，进行屋内装修和外部配套改造，作为自有品牌的长租公寓统一租赁，同时政府进行周边基础设施方面的改造。

这一改造方式避免了大拆大建的冲击，规避了城中村复杂的产权问题，同时企业成为改造社区的明确经营主体，便于政府对接管理。名称中的“万村”，意为在全国一万个城中村里复制此改造模式。据万科的数据表明，截至2018年6月，万村计划已经更新至21个城中村。

改造之后的房租涨幅不小，无法负担的租户只能另找住处，附近片区的房租也连带上涨。万村计划的第四站——清湖新村的改造就引发了附近富士康工人的恐慌，数名工人联名上书要求涨薪以应对风险。有声音呼吁政府需关注此事，稳定租金价格，保障人们的基本居住权。未来，房企进军城中村租赁市场的步伐不会停止。在这过程中，成本、租金等滋生出的矛盾均待解决。

总的来看，当下的城中村在城市更新的总导向下，一方面政府对城中村内的历史遗留违建进行清理确权释放新的城市空间；另一方面，开发商与政府将继续深入城中村，“盘活存量用地”，将其作为城市住房供应的储存地。

参考文献 REFERENCES

[1] 深圳市城中村综合治理2018—2020行动计划[EB/OL]. (2017-11-08)[2019-01-07]. http://www.sz.gov.vn/lhp/zcfggfxwj/qgfxwj/201804/t20180408_11668120.htm.

[2] 李新添. 深圳历史道留违法建筑问题研究[J]. 特区实践与理论, 2012(6).

[3] 叶佳宾. 口岸、城中村与深港关系[Z/OL]. 野人微信公众号. (2019-01-19). https://mp.weixin.qqcom/s/QzOiWR-E_o0DW3OdorPg.

[4] 付莹. 深圳经济特区有偿使用土地的制度变迁及其影响[J]. 深圳大学学报(人文社会科学版), 2016(33).

[5] 尹来. “拍卖槌”见证土地制度变革[N]. 南方都市报, 2018-07-14(AA08).

[6] 徐景安. 我所亲历的深圳股份制改革与证券市场建立[N]. 证券时报, 2018-09-06(A004).

[7] 周伟涵, 李国斌, 张小玲,等. 深圳城中村“变形记”: 不能再靠租金养活自己[N]. 南方都市报, 2015-07-28(SA32).

[8] 曹轲. 中国梦想，在深圳实验[M]. // 南方都市报. 未来没有城中村. 北京: 中国民主法制出版社, 2011: 9.

[9] 南方都市报. 未来没有城中村[M]. 北京: 中国民主法制出版社, 2011.

[10]曹昂. 城中村儿童纪实[Z/OL]. 绿色蔷薇女工服务中心微信公众号. (2018-10-04).

https://mp.weixin.qq.com/s/AzGKWlggcaVWqX90JKKGqA.

杂志编辑 / 罗靖琳  徐抒文

新媒体编辑 / 阿凡  Elric

视觉 / Sai

© 建筑实践    

欢迎联系转发，禁止在未授权时以《建筑实践》编辑版本转载。

- 推荐阅读 -

- 新刊介绍 -