一街之隔，两小区房价相差9000元/㎡！真相是......

这几天，笔者被一封倡议书刷屏。

河西豪宅仁恒江湾城业主发出《江湾城一期、二期二手房出手倡议书》，建议业主不要贱卖出售房源、造成财富亏损。

倡议书中提到，品质远不如江湾城一、二期的金马郦城、融侨花园、保利香槟等小区，价格已经超过5万/㎡。

而仁恒江湾城一期、二期的价格，至今成交价还在5万-5.5万/㎡之间的价格徘徊。

今天笔者发现，江宁2个小区相差一百多米，房价却差了9000元/㎡！并且还是同一房企开发、同一物业管理，而这两个小区就是武夷绿洲揽胜阁、武夷绿洲赏桂苑。

今天，笔者决定前往2个小区实探最新情况。

第一站：武夷绿洲赏桂苑

均价2.6万/㎡，外立面陈旧，门禁形同虚设

武夷绿洲赏桂苑小区旁边有两个地铁站，分为是地铁1号线的竹山路站、小龙湾站，竹山路站距离小区约为500米，小龙湾站距离小区约900米。

从竹山路下来，穿过尚未开始营业的武夷广场，左拐之后就可到达小区的门口。

小区门口有保安值班，管理较为松散，外来人员没做登记，只需要量过体温就放行了，外卖小哥、快递小哥也可以自由的进出。

进入小区后，虽然可以看到道路两边绿树成荫。但一旁灌木丛也没人修理，道路上也有坑洼无人修理。

虽然路面不算整洁，但是每隔一小段路都设置了一个垃圾桶。

之后笔者来到小区的地下停车场，发现车库的地面并不平整，墙面开始脱落。

整个小区的外立面已经比较陈旧，且不少住户都装上了防盗窗，观感不佳。

整个楼栋里，伸出阳台晒被子晒衣服的不少。

各户门禁形同虚设，路上停了不少的电瓶车，并且不少业主选择自己拉电线充电。

公共区域有锻炼身体的器材，还有一个小池塘，但是美中不足的有人往里面扔了一些垃圾。

第二站：武夷绿洲揽胜阁

均价3.5万/㎡，地下车库干净明亮，外立面较新

随后，笔者离开武夷绿洲赏桂苑，到达第二个目的地武夷绿洲揽胜阁。

门口虽然有一个保安亭，但是并没有人值班。

进入小区后笔者看到，武夷绿洲揽胜阁的路上比武夷绿洲赏桂苑要干净了许多，道路比较平坦。

整个揽胜阁只有3栋楼，整个小区绿化还不错，而且灌木也比较齐整。

整个小区外立面看起来比较新且干净。

虽然小区体量小，但是儿童的游乐区一些其他基础设施还是有的，而且和旁边的品兰苑相连，一些基础的设施可以通用。

笔者特意去车库看了一下情况，揽胜阁的车库干净明亮，路面平坦。

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据悉，揽胜阁和赏桂苑对应小学均是南京市江宁实验小学分校潭桥小学。

目前，武夷绿洲揽胜阁整体的二手房挂牌价在26366元/㎡左右，武夷绿洲赏桂苑的二手房挂牌均价在34970元/㎡左右，相差约9000元/㎡。

据周边中介人员介绍，这段时间看房子的人还是蛮多的，特别是周六周日，租房的人群更多，这边租房主要就是看中的离地铁近这个优势。

另外，现在武夷绿洲品兰苑的成交比较活跃，武夷绿洲揽胜阁和武夷绿洲赏桂苑都比较少，其中武夷绿洲揽胜阁他在系统还没有查到相关的成交记录。

不过这两个小区比的话，肯定是武夷绿洲赏桂苑的活跃度稍高一点，毕竟有小户型，总价低，中介笑着说道。

当我们聊到两个小区差价时候，其中一名中介表示，除去房龄问题，虽然这附近武夷绿洲几个小区都是青和物业，但是武夷绿洲揽胜阁的明显负责很多，而且每栋都有物业人员值班。

得房率方面，中介表示，肯定是武夷绿洲赏桂苑的没有电梯的多层得房率高，大概有90%，有电梯的高层得房率有80%左右。

武夷绿洲揽胜阁的得房率大概是70-80%之间。

武夷绿洲揽胜阁、武夷绿洲赏桂苑2个小区价格差距的主要原因有以下2个：

1、年代上，武夷绿洲赏桂苑的建成年代2001年-2005年，房龄相对老，武夷绿洲揽胜阁的建成年代2015年，房源较新。

2、物业上，从实探来看，两个小区虽然是同一物业，进出小区管理不严，但武夷绿洲揽胜阁每栋楼都有物业人员值班，而且从小区的日常维护来看，武夷绿洲揽胜阁物业确实比武夷绿洲赏桂苑要负责。

除了江宁，南京其他区域一样存在“一街之隔房价差距悬殊”的情况。

1、金隅紫京府&涟城：相距百余米，房价却差了1.4万/㎡

位于河西的金隅紫京府与涟城，二者的最短距离甚至只有百余米，同时，二者一样都是新城小学、新城中学的学区房。

金隅紫京府的成交价5.8万/㎡，而涟城成交价只有4.4万/㎡左右，比金隅紫京府低了约1.4万/㎡。

涟城除了因为产品本身质量问题之外，还有备受诟病的户型问题。

比如在涟城730万可以买到177.56㎡的房子，比金隅紫京府多出了约50个平方，这是优势。但这狭长的竖条型户型，让整个房型减分不少。

图源水印

2、舸舫园创业社区&舸舫西园：一街之隔，两个小区相差1.4万/㎡

鼓楼区舸舫园创业社区、舸舫西园2个小区，一街之隔，目前舸舫西园成交价6.8万/㎡， 舸舫园创业社区成交价5.2万/㎡左右，两个小区相差1.4万/㎡。

主要因为学区不同，价格才相差这么多。 

据了解，舸舫西园学区是树人小学、树人中学，舸舫园学区是宝船小学、宁海中学。

图源水印

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