一降再降！河西南房价，卷起来了

又探底了！现在不仅河西南老牌“星八客”房价回调，其他小区也卷进来了！

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最近，有中介发帖，河西南金地中心风华一套建面约120㎡飞机户，之前单价4.7万/㎡已经是低价了，谁知现在房东又又又降价2000元/㎡，变成4.5万/㎡。

算下来，这套房前前后后应该有4次降价，房主的心理价位一次次被突破。

不过，据说这套是个顶楼，价格有一定特殊性。但不管怎么特殊，小区的整体挂牌价是摆在那的事实：对于120㎡上下的抗性楼层，挂牌价就是4.5-4.6万/㎡。关键是，下图这两套低价房，已经挂了1年多了。

另外，楼层好一点的可能还是5万+的挂牌价，但这个价格一定还有可谈判的空间。

之前海峡城3字头成交、五矿崇文金城降到4.4万/㎡，我们尚且还能归咎于房子不够新了，设计过时了，但金地中心风华作为河西南新交付没多久的小区，怎么也变“便宜”了？

我们理一理ta的时间线。

2016年，金地中心风华首开，3.5万/㎡的均价丝毫挡不住买房人的热情，首开当天即卖光。之后一直到收官，项目也始终在3.5万/㎡的限价红线上。

之后，限售3年期满，2019年开始有了首套成交，4.7万/㎡的均价让很多人直呼赚了。

之后市场也一直火热，导致在很长一段时间里，很多人对于河西南的印象就是“高攀不起”。2020年，金地中心风华一度能达到6万/㎡成交价。

尤其是2021年，房价达到峰值：6万+。

直到去年，价格出现回调势头，基本回到2020上半年的5.5-6万/㎡。一直到现在，小户型最低成交价变成5.2万/㎡。

实际上，除了老牌的“星八客”，河西南还有一批新交付没几年的小区，也慢慢卷入房价回调的怪圈。

鱼嘴金茂悦：成交单价集中在4.8-4.9万/㎡，不过上个月冒出了一套4.4万/㎡成交的

鱼嘴润府：去年还能5.5万/㎡，今年约5万/㎡

正荣滨江紫阙：中楼层基本在6-6.5万/㎡

海珀滨江：5-5.5万/㎡左右，去年6万+

华侨城天鹅堡：成交价格跨度大，最高5.9万/㎡，最低4.4万/㎡，基本在5-5.5万/㎡之间。

单房子本身来说，无可否认，2016-2017年那会3.5万/㎡的房价，哪怕是现在来看，也是妥妥的涨了。鱼嘴4万/㎡的入手价跟现在近5万/㎡的价格，也是涨了，这点毋庸置疑。说降了，无非就是跟峰值相比，跟2、3年前相比罢了。

老牌的“星八客”毕竟房子旧一点，设计落后一点，为何这些刚交付没几年的，价格也在回落？

首先我们必须要承认的是，别被带节奏，不是河西南不稳，而是整个房价体系都在回调价格。河西南如此、江心洲如此、南部新城如此，其他近郊远郊板块更甚，并且这些板块不是像河西这样降价10%、20%才有人接盘，而是直接砍半、腰斩，或者说根本没人要，成了死库存。所以，如果想从房价回调这一点来喷河西南，着实没必要。

但我们也需要承认，河西南在前几年规划蓝图太壮丽，很多人对此期望值过高，甚至这个期望值的叠加速度超过了兑现速度，这就有点揠苗助长的意味了。像河西南第一高楼进展缓慢，正荣中心停工……可能很多人对河西南的不甘心也在这里。

另外，供求关系失衡是河西南价格回调的根本原因。

前期河西南为什么价格涨那么快？很大程度上，是接盘侠够给力。

新房市场上，买到就赚的心态直接吸引着一波又一波人入场，其中除了真正住的需求，更多的是赚钱需求。毕竟换房这个需求不一定人人都有，但赚钱这件事我可以说人人都需要。但现在投资客退潮，需求端直接砍去大半，只剩下一批“河西南死忠粉”，这些人的购买力，有限。

供给端：当时河西南除了这几个盘，其他还有啥？二手房嘛只有几个老项目有，新房上市也有限，并且正值限价时期，开发商拿了地还想着等一等涨涨价呢，没人要上赶着卖。

现在就不一样了，不仅当初的几个项目一个接一个交付，投资客争相套现走人，就连开发商都坐不住了，拿了地赶紧上市收割客户，晚一步就怕被竞品抢先了。这新房二手房一叠加，供应量只会比从前更多，不会比以前少。

好了，需求端在下滑，供应端在增加，更何况行情还不如以前，大家都在观望，价格回调再正常不过了。

那么河西南的房价，还会接着降吗？

只要前期投资客套现走人的情况逐渐变少，逐渐回归自住，从这一点上来平衡供需关系，使得最终不要供过于求，整个行情也能稳住。同时价格在探底之后也能维持一个相对均衡的状态。只是房价大涨的时代，真的一去不复返了，哪怕棚改重来，在城市化进程已经放缓的现在，效果也比较有限。

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