激动人心！官方释放大利好

没想到好消息来的这么快！央妈放话，要指导银行下调存量房贷利率，这波下降，基本板上钉钉了。

从历史经验看，这波下调可能会很快落地，对于很多还着月供的“生活苦行僧”来说，这不仅是好消息，更是一种“压力解脱”！

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8月1日晚，央妈发布重要通告，其中直接提到了存量房贷。

这条新闻里，其他指导意见都是老演员了，这回对房贷利率作出了2点意见：

1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

2、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

第一点，房贷利率和首付比例，接下来还会接着下降，这一点毋庸置疑。但这里央妈给出的词比较温和“继续引导”，目前很多城市的房贷利率最低3字头，已经很低了，像南京还在4字头，后续应该还有下降空间。

对于首付比例下调，目前很多三四线城市已2成首付，一二线基本还是最低3成。如果接着下调，二线城市可能降到2成。前不久提到的调整“认房又认贷”的问题上，可能也是在给降首付比例做铺垫。对于二套的买房人，利好更大。

第二点，重头戏，大家关心的存量房贷利率，真的真的要降！而且这一次不是隐晦地“鼓励”而是央妈直接下场“指导”！

原先这个主动权放在各大商业银行，只要银行还想赚钱，这个肉肯定是不想吐出来的。还记得之前常州说部分银行同意下调存量房贷，结果又被曝大乌龙，可见这件事放在银行自己手上搞，确实有难度。但现在不一样了，央妈已经明确必须下调，并且亲自指导。

在实操上，降房贷利率有个明显的阻碍：当初买房，存量房贷利率的定价，是商业银行与买房人个人签订的合同，既然是合同，就有法律效应，受法律保护。这也是为什么在降存量房贷利率里加了一句“依法有序”。

那么问题来了，这个双方签订的合法合同，如何破解呢？

这个时候，央妈的指导就很关键，在利国利民的角度上，商业银行应该听央妈的。并且，一旦有一个商业银行降了，其他银行也会跟着降，很明显的破窗效应。

而且，大家不用担心会等太久，只要央妈下决心了，降低存量房贷利率，其实很快。

类似的情况在2008年10月就发生过，当时央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将存量房贷利率下限调整至基准利率的七折。

跟这次要降存量房贷利率一样，这样的操作明晃晃地损银行利息。但当年银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。甚至二套利率、公积金也都一起下调了。

一句话，当初央行并没有直接强制一定要打7折，而是通过一个市场化调整机制，促使银行之间产生市场化竞争，从而达到首套利率下降的结果。

政策是2008年10月份下发的，一直到2009年1月1日开始执行，从计划到落地，大约2个多月。这效率，你就说够不够迅速吧。

按照历史经验，央行在决定下场指导到落地，可能就几个月的时间甚至更快。因为比起当年的情况，现在降存量房贷利率已经迫在眉睫，非常需要银行把利息吐点出来，促进消费，促进楼市振奋。

之前我们讨论，LPR降10个基点，前后差距可能就每个月买个麒麟瓜的区别，但如果降了存量房贷利率，那区别就大了。

我们算一算，按照200万房贷，30年还款期，当初5.65%的高利率，如果是等额本息，利息是215.6万。关键是，据我了解，前几年买房的人，利率6字头的都有，这里取的5.65%都算低的了。

如果是现在的LPR4.2%，按照南京最低4.0%来算，利息是143.7万。

约72万的总利息差距，约2000元的月供差距，这个钱，很多了！

虽然现在消费降级盛行，但谁不喜欢消费？谁不愿意买点喜欢的东西？归根结底还是钱包局限了消费的心，存量房贷利率一降，每个月可支配收入多了，对于每个人的生活幸福感，提高了不是一星半点儿！

存量房贷下不下调，不仅关乎很多人的月供，更关乎很多人消费、再买房的决定。

这笔账很好算，现在还着房贷的人，很大比例上是在楼市上升期买房的，这批人曾经怀着“赚钱”、“让老婆孩子过得更好”的目的义无反顾地买房。但时至今日，房贷利息的高企，不但把仅有的一点点房子增值吃了个干净，还让买房人在倒贴钱！

说实话，就南京来说，很多小区的房价的的确确涨了点（2-3k一平的幅度），但跟利息一比，还赚个锤子？甚至一些房子因为海量供应导致房价回调，如果算上房贷利息，亏的更多了。

融信世纪东方：2019年开盘均价3.16万/㎡，如今成交价3.2-3.8万/㎡

房子升值：约30多万

4年持有成本：40多万

绿地海悦：2019年开盘价3万/㎡，如今成交价3.4万/㎡左右

房子升值：约40万

4年持有成本：约40多万

誉峰苑：2019年开盘价2.8万/㎡，如今成交价2.97万/㎡

房子升值：26万

4年持有成本：约38万

简单来说，很多买房人亏掉的不仅仅是房价，还有实实在在的利息。

这个时候，大家最直接的表现就是，坚定存钱、坚定提前还钱，坚定降价卖房变现……这里面的哪一点，都是不利楼市发展的。我们不能说存量房贷利率高才导致了这样的结果，但跟存量房贷利率肯定是脱不开关系的。

所以，存量房贷利率的下降，其实无可厚非。存量房贷利率一降，对于广大月供族来说，可以缓解当初买房的亏损压力，甚至扭亏为盈，同时也空余出足量的钱去消费，甚至再入下一套房。长远来看，意义很大。

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