万万没想到，还没等买家出手，江核房东已自行降价至2.6万/㎡，这身段，已经低的不能再低了！（欢迎扫码进入南京开盘交流群，
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最近，江核神盘华润国际社区出现了一位砸盘侠，单价直接降到2.6万/㎡！这套房建面约108.99㎡，3室2厅，毛坯，位于低楼层，总价288万。并且这套房已经挂了一年了，迟迟还没出掉。纵观房东的降价心理路程，从336万到288万，降价48万，也就只有1个月的时间。按照经验，挂牌价并不等于成交价。这套房就算要成交，多多少少还得再让个友情价。也就是说，实际成交价，应该还要再低一点。
但话说回来，2.6万/㎡的华润国际社区，是什么样的概念？2017年华润国际社区刚曝出二手房成交那会，还能卖上3万/㎡的单价，如今2.6万/㎡的价格，如果成交，将是整个华润国际社区乃至整个江核的历史最低价。这一下，就把江核的房价倒回了6年前！看看历史记录，前不久，华润国际社区成交了一套类似房源，也是毛坯，但是是中间楼层，成交单价3万/㎡。相比下来，也就不难理解为何这套低楼层的毛坯房要“自降身段”到2.6万/㎡了，房主是诚心卖房的。在2022年，类似户型的毛坯房源，成交单价也要3.6万/㎡左右。相比之下，1年降了1万/㎡。在2021年，同面积段的房源成交单价约4.2-4.6万/㎡，尽管这两套成交并不是毛坯，但近2万/㎡的价差，即便按照装修3000元/㎡的价差来看，2年降价也有1.7万/㎡了。
正荣润锦城：2021年：4.2-5.2万/㎡；2022年：3.6-4.4万/㎡；2023年：3.4-3.7万/㎡
正荣润江城：2021年：4.5-5万/㎡；2022年：4-4.6万/㎡；2023年：3.7-3.9万/㎡
雅居乐滨江国际：2021年：3.2-4.8万/㎡；2022年：3.5-4.5万/㎡；2023年：3-3.5万/㎡
保利西江月：2021年：3.5-4.1万/㎡；2022年：3.1-3.7万/㎡；2023年：2.8-3.2万/㎡
绿地海悦：2022年：3.3-3.5万/㎡；2023年：3.4-3.6万/㎡
江与城：2022年：3.3-3.9万/㎡；2023年：3.3-3.6万/㎡
扬子江金茂悦：2022年：3.7-3.8万/㎡；2023年：3.3-3.7万/㎡
金地风华国际：今年成交价2.9-3.3万/㎡
中海左岸澜庭：今年成交价3.1-3.3万/㎡
从数据来看，江核一批小区的成交价都是近1年下滑2000-5000元/㎡，近2年下滑8000元/㎡上下的节奏。
比如曾经火到炸裂的花语熙岸府，见证江核一路由火转冷，端午这个大盘曾推出4套特价房，最高优惠71万，一套117.61㎡，原价377万，折合306万，折合单价2.6万/㎡。天宸云筑&天宸江樾的工抵房，单价2.6万/㎡起，原价约3.4万/㎡+1900元/㎡的装修包。
其实，近几年，不止是南京房价回调，全国各大城市的房价都在回到3年前、5年前，江核房价在前几年上升太快，如今退回6年前水平，也不是不能接受。当初江北新区的规划吸引了不少投资客，巨大的倒挂引得很多外地人都来买房，甚至有人连房子看都没看就来买。目前二手房市场上，光顶山街道挂出的二手房就有近4000套，这还没包含一些隐藏房源。
同时还有很多房子正摩拳擦掌准备流入二手房，比如通宇林景润园、江畔月明府、中北金基映樾、长江时代等……除了二手房，铺天盖地的新房不仅是开发商的压力，也是投资客的压力。包括花语天境、晴翠府、晴樾府、保利扬子萃云台、龙湖天璞、花语熙岸府、天宸江樾、天宸云筑、大华锦绣江来、保利阅云台、保利江汇、颐和铂岸江璟、越江时代、中海观江樾、佳源玖棠府……待上市的新盘还有十多家：颐居G03、颐居G07、颐居G08、奥体建设G11、扬子江开发置业G15、北联建设G14、江北新区建设投资集团G12、新居建设G13、新居建设G10、金基中北G42、润悦府。不吹不黑，江北核心区因目前各项配套还在完善中，真正的原住民地缘客，真的太少了，说老江浦多一些还靠谱点，江核除了前几年被倒挂套头上车的，有多少是真打算来自己住的？很有限。
有人可能要问了，前几年怎么那么多人买。——因为大家都抱着买到就赚的心态来的，谁跟钱有仇？谁不需要赚钱？所以那会开发商底气十足地推几百套甚至上千套房子还能日光，不夸张地说，那会卖的不是房，是彩票。不靠炒房客，不靠地缘客，靠外地刚需行不行？有点难度。除了江核板块本身的一些短板，更大程度上，南京这座城市的规模，将来还能扩多大？还能虹吸多少外地人在此安家？如果人口流入每年就是六七万的水准，那是真的挺难。
我们都清楚，没有一个板块能承受得住海量供应的考验，河西如此，南部新城如此，江核同样如此。所以尽管江北核心区未来可期，但在如此大供应量下，江核的房价很难再有大的波动，除非整体市场无差别回暖。当然，有时候机会是存在于少数人手里的，如今的江核房价几乎已经到底了，指望房主4万/㎡买的房子3万/㎡抛不大现实，如果想抄底自住，遇到价格合适的可以出手了。但若还想投资，要等江核的未来，持有时间会很长。一旦等待时间过长，手里的房子除了资产价值变化，还有就是变旧、设计落后的问题，届时的房子抗不抗打，能不能撑得住，都是问题。