央行降息了，这几天关于提前还房贷的声音又多了起来。网上一直有个观点，认为房贷还款时间在1/3至1/2以前，提前还款最划算。理由是，这个节点之前还的大部分是利息，后面还的都是本金。我先说结论：无论哪一年还清，你都占不到银行任何便宜！我们假定贷款100万，30年，利率4.9%，采用等额本息还款方式。那么，我们的月供是5307元，30年共还款191.06万，其中利息91.06万。
我们选取第5年、10年、15年和20年的还款节点对比：
大家从表格可以看到，不同的还款时间，所累计支付的利息比例是不同。比如还款十年，利息将近还了总利息的一半；到15年，还款进度为一半，但付息比例达到了70%，后面15年只需偿还30%的利息，确实前期还款的大部分都是利息。但是，这并不意味着提前还款就最划算。因为，无论你怎么提前还款，其实银行计息方式都没有改变，每月利息=剩余贷款本金*贷款年利率/12，即当月利息，是按照剩余本金来结清的。假如，你有四个朋友以同样的利率，分别以25年，20年、15年和10年从银行贷款916,976.00元，810,957.00元，675,572.00元，502689.73，他的还款计划表和你剩余还款计划表是一模一样的。
而我们的房贷前期之所以付的利息多，那是因为前期贷款余额多，随着贷款一点点被还掉，我们还的利息自然就减少。这就好比，剩余50万，收的是50万的利息；剩余10万，收的是10万的利息。任何时间节点，偿还银行的贷款都是一样的，因为你提前偿永远都是占用银行的本金。这取决于你还款资金的机会成本！也就是说，你有能力提前还房贷，但你通过资产配置，将这笔资金的投资回报率超过房贷利息，也就是4.9%时，任何时候提前还款都是不划算的。如果你发现无论自己怎么努力，都无法赚到4.9%以上的收益，那就还是把这钱还贷房算了。