房企美元债发行再度升温：今年已累计融资3600亿，平均利率达8.17%

下半年以来，随着国内房地产调控政策的进一步收紧，特别是“三道红线”融资政策出台之后，房企们面临的融资难度不断上升，相应的资金以及偿债压力也越来越大。

尽管去年5月，发改委和财政部联合发布的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，在一定程度上限制了房企利用外债资金投资境内外房地产项目，去年下半年房企发行美元债得到一定缓和。但随着今年下半年房企们还债压力的倍增，房企发行美元债的火热势头再次来临。

据时代数据统计，今年下半年到期的房企美元债达到172.27亿美元，较去年同期增加了1.64倍，其中9月16日至12月31日到期的美元债就有112.22亿美元。

与此同时，房企美元债的发行也于7月开始提速。仅7月一个月，就有25家房企发行了25笔美元债，合计达到82.13亿美元，较去年同期上升10.84%；到了8月又有20家房企累计发行美元债59.8亿美元，同比大增151.26%。

截至9月15日，今年已赴境外发行美元债的中资房企累计达到75家。其中，上市公司有65家，未上市的有10家。75家房企合计发美元债163笔，合计513.35亿美元，约合人民币3593.45亿元。

从发债时间来看，今年1月是房企大规模发债的高峰期，共有34家房企发行了42笔美元债，累计发债179.75亿美元，同比增加70.87%，环比暴增367%。其中有40笔均是在春节前发行完毕，这也说明房企们今年开年就面临了新一轮的偿债压力。之后受境内外疫情影响，房企美元债的发债数量及发债规模大幅下跌，4月份仅1家房企发行美元债。

发债用途多为现有债务再融资

今年开年，房企们就面临着新一轮的偿债压力。据时代数据统计，截至9月15日，在已发行美元债的75家房企中，有41家在其公告中表示其发债所融资金是用来进行现有债务再融资，其中有13家明确表示将用于一年内到期境外债务再融资。

此外，还有5家房企明确表示用于偿还现有债务；3家表示用于投资项目；3家表示用于改善公司债务结构；2家表示用于一般运营资金；另有21家未披露其用途。可见，近七成的美元债都是为了缓解公司债务压力。

新交所依然是首选发债地

从今年境外发债市场的选择看，75家房企的主要发债市场为香港联交所和新加坡证券交易所，相较去年减少了德国法兰克福证券交易所以及美国市场的发行。

其中，新加坡证券交易所备受房企们青睐，发债金额和所占比重也越来越高，包括碧桂园（2007.HK）、融创中国（1918.HK）、佳兆业（1638.HK）等大中型房企在内，共有37家只选择在新交所发行美元债，累计高达326.2亿美元。此外，有1家房企今年发行2笔美元债分别在香港联交所以及新加坡证券交易所发行上市。

此外，在美元债发行期限方面，今年房企美元债的平均期限以2年至3年期的居多，有14家。其次，发行1年期美元债的有11家房企。此外，华侨城亚洲（3366.HK）、希慎兴业（0014.HK）、远东发展（0035.HK）3家房企发行的是无固定期限的美元债，也称为永续债。

美元债利率创新高，明发集团利率达22%

与此同时，房企美元债的融资成本仍然居高不下。据时代数据统计，今年75房企发行美元债的平均利率达到8.17%。其中，所发美元债平均利率介于6%-8%的最多，共有21家房企，属于正常水平。

但是，时代数据还发现，所发美元债平均利率在8%以上的房企达到33家，这类房企的融资成本普遍过高。其中，明发集团（0846.HK）6月9日完成发行了一笔1.76亿美元仅半年期的美元债，但其利率达到历史最高的22%，较今年1月份发行的1年期美元债15%的利率还高。此外，金轮天地（1232.HK）和鸿坤伟业今年发行美元债平均利率在14%至15%之间。

相反，所发美元债平均利率低于6%的房企有21家，其中最低的九龙仓置业（1997.HK）美元债平均利率仅为2.63%；其后，中海地产（0688.HK）的美元债平均利率也只有2.75%。

债券评级缺失严重，仅8家达到投资级

中资房企美元债评级缺失问题依旧严重。据时代数据统计，截至9月15日，在75家已发美元债房企中，有44家所发美元债有评级，其余31家均无评级。尽管无评级美元债的房企未达到一半，但在无评级美元债的房企中，就有债券利率高达22%的明发集团（0846.HK）以及债券利率为14.75%的鸿坤伟业。这也意味着，评级的缺失往往意味着该房企发行债券将受到一定限制，包括利率高、期限短、规模小等情况。

而在44家有评级的美元债发行房企普遍评级在“B”，仅有中海地产（0688.HK）一家被惠誉评级为“A-”，同时，穆迪也给予中海地产（0688.HK）美元债最好的“Baa1”评级。

除中海地产（0688.HK）外，在29家美元债被惠誉评级的房企中，兴港投资今年发行的3亿美元的美元债获得了惠誉极高的“BBB+”评级；希慎兴业（0014.HK）、龙湖集团（0960.HK）、远洋集团（3377.HK）三家企业美元债均被惠誉评为“BBB”；碧桂园（2007.HK）、世茂集团（0813.HK）美元债被惠誉评为“BBB-”，惠誉“BBB-”是市场参与者普遍认为的最低投资级评级。

与此同时，共有28家房企的美元债被穆迪评级。除中海地产（0688.HK）外，希慎兴业（0014.HK）发行的永续美元债被穆迪给予了极高的“Baa2”评级；龙湖集团（0960.HK）、远洋集团（3377.HK）、平安不动产被穆迪给予了“Baa3”评级，穆迪“Baa3”是市场参与者普遍认为的最低投资级评级。

由此看来，评级缺失给房企发债带来不小影响。今年已发美元债房企中，债券评级满足投资级的房企仅有中海地产（0688.HK）、希慎兴业（0014.HK）、龙湖集团（0960.HK）、远洋集团（3377.HK）、兴港投资、碧桂园（2007.HK）、世茂集团（0813.HK）、平安不动产8家。他们中，除一家发行无固定期限的永续债外，其余7家发债的平均期限达到7.79年；所发债券平均利率达到极低的3.94%。

作者 | 张照

编辑 | 张照

设计 | 梁海虹

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