房地产税要推出了吗？
本文来自国海证券研究所于2021年10月17日发布的报告《房地产税要推出了吗？》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
国海证券 夏磊 S0350521090004
联系人：庞欣
摘要
2021年10月15日，《求是》发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
房地产税在实现共同富裕中可发挥重要作用。第一，房产是我国居民家庭的主要资产，房产作为居民财富差距的主要原因，征收房产税将有力缩小居民财产差距。第二，房产税将成为地方税收收入的必要补充，以摆脱地方对土地财政的依赖。我国地方财政高度依赖土地相关收入，2020年，土地出让收入在地方政府性基金收入中占比为94%，在地方本级主要财政收入（一般公共预算收入+政府性基金收入）中占比为44%。仅依赖于开发环节的土地财政难以为继，拓宽税源是必由之路。
积极推进房地产税立法和改革。自2015年6月全国人大常委会将房地产税列入立法规划以来，房地产税多次出现在中央相关会议及文件中。2018-2019年，连续两年政府工作报告中均提到稳步推进房地产税立法。2021年5月11日，财政部等4部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见，预示着房地产税到了实质推进的阶段。2021年10月15日，习近平《求是》发文中提到，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
稳妥出台房地产税。房地产税的出台时机应是房地产上行或者平稳时期，边际影响最小，更容易被市场所接受，下行不合适。当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税不会对市场产生重大冲击。当市场下行，持有房地产的预期损失放大，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。
试点先行，不搞全国一盘棋，以及时总结经验。2011年，沪渝两地率先开展房产税改革试点，但沪渝试点带来的税源有限，对居民资产差距的调节力度有限，对房价影响也并不明显。沪渝两地试点效果有限的主要原因是征税范围窄、税率偏低。房地产税方案应满足：一是税制设计由地方主导，避免“一刀切”；二是从经济发达地区试点，逐步过渡到全国；三是设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担；四是居民自住房税收减免，或设定人均免征面积，满足居民自住需求。
风险提示：房地产税政策推出不及预期等。
目 录
1、态度积极，房地产税立法和改革箭在弦上
1.1、房地产税在实现共同富裕中可发挥重要作用
1.2、积极推进房地产税立法和改革
2、稳妥出台房地产税
3、试点先行，不搞全国一盘棋，以及时总结经验
4、风险提示
正文
2021年10月15日，《求是》发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
1、态度积极，房地产税立法和改革箭在弦上
1.1、房地产税在实现共同富裕中可发挥重要作用
第一，房产是我国居民家庭的主要资产，房产作为居民财富差距的主要原因，征收房产税将有力缩小居民财产差距。第二，房产税将成为地方税收收入的必要补充，以摆脱地方对土地财政的依赖。我国地方财政高度依赖土地相关收入，2020年，土地出让收入在地方政府性基金收入中占比为94%，在地方本级主要财政收入（一般公共预算收入+政府性基金收入）中占比为44%。仅依赖于开发环节的土地财政难以为继，拓宽税源是必由之路。
1.2、积极推进房地产税立法和改革
自2015年6月全国人大常委会将房地产税列入立法规划以来，房地产税多次出现在中央相关会议及文件中。2018-2019年，连续两年政府工作报告中均提到稳步推进房地产税立法。2021年5月11日，财政部等4部门主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见，预示着房地产税到了实质推进的阶段。2021年10月15日，习近平《求是》发文中提到，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
2、稳妥出台房地产税
房地产税的出台时机应是房地产上行或者平稳时期。当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税边际影响最小，不会对市场产生重大冲击，更容易被市场所接受。
下行期间不适合推出房地产税。当市场下行，持有房地产的预期损失放大，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。以日本为例，1991年1月《综合土地政策推进纲要》、《土地税制改革的基本方案》陆续出台，开征地价税、强化特别土地保有税以及提高土地评估标准。从实施效果来看，加税短期内大幅强化了市场悲观情绪、加速房价下跌，尤其对中心城市土地价格的下跌起到了明显推动作用。1992年当年6大城市房价指数即下跌15%，截至2018年6大城市跌幅高达76.0%。
日本1991年加税成为地价下跌的加速器，主要原因有：第一，市场下行期房地产税大幅增加持有损失。出台时房地产泡沫已经开始崩溃，由于地价评估调整滞后市场价变化，实际税率上升和地价下跌并存，土地持有越久损失越大，持有者更加急于脱手。第二，强化了政府调控和地价下跌预期。加税政策目的在于增加持有成本、减少囤地，但成为政府强力调控的信号，强化了市场悲观预期。
3、试点先行，不搞全国一盘棋，以及时总结经验
2011年，沪渝两地率先开展房地产税改革试点。但从试点效果来看，沪渝试点带来的税源有限，对居民资产差距的调节力度有限，对房价影响也并不明显。2020年，沪渝两市房产税收入分别为198.7亿元和71.7亿元，分别占各自地方税收的3.4%和5%。试点实施后，短期沪渝两地房价增速有所放缓，但长期房价增速并未受影响，2011-2020年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为9.2%和8.1%。
上海和重庆房产税试点效果不及预期，主要是因为征税范围窄、税率偏低，免征面积大。上海的房产税只针对增量房，不涉及存量房，因此试点之前拥有多套房产的产权人就不被纳入征税范围；重庆包括了存量房，但只针对高档住房，不涉及重庆市居民家庭拥有的大量普通住房。这一方案操作性强、精准定位，但税基窄，且对试点前后买房者稍显不公。税率方面，上海房产税税率是0.4%和0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%，税率偏低。低税率不能增加投机者的持房成本，降低了抑制投机的作用。免征面积方面，上海市新购住宅免征面积为人均60平米，重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米，而截至2011年末，两市城镇人均住房建筑面积仅分别为33.4平方米和31.8平方米，免征面积过大进一步削弱了对房价的影响。
房地产税方案应满足：
税制设计由地方主导，因地制宜，避免“一刀切”。房地产税具有高度地方性，与地方居民利益密切相关。中央统一立法虽然必要，但各地方住房需求、住房发展阶段等具体情况都不一样，不宜统一税制“一刀切”。留给地方政府充足的自主空间，兼顾地方特点，才能使房地产税满足地方多样化需求，稳妥实施。
区域上，从经济发达地区试点，逐步过渡到全国。相较于经济欠发达地区，发达地区居民收入水平、支付能力和纳税意识都更强，从经济发达地区开展房地产税试点，总结经验，逐步过渡到全国，阻力较小。
设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担。美国房地产评估价值虽与市场价值接近，但可通过评估率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。德国土地价值评估基期较早，西德为1965年、东德为1935年，基准税率由联邦政府统一制定，同时，设置稽征率来调节实际税率，由地方政府自行确定，由于评估标准较早，居民实际税负水平不高，2017年土地税140亿欧元，占财政收入比重0.98%。英国房产评估采用1991年市场价值（威尔士采取2003年），税率分8个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际税率水平，2017年平均税率仅约1.8%，如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻。借鉴国际经验，设定合理的不动产价值评估基期和税率调节机制，让居民能负担起，才是房地产税顺利落地的前提。
居民自住房税收减免，或设定人均免征面积，满足居民自住需求。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低；德国首套自住房不收房地产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税；上海市新购住宅免征面积为人均60平米；重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米。
4、风险提示
房地产税政策推出不及预期等。
【重要提示】
本公众号推送观点和信息仅供国海证券股份有限公司（下称“国海证券”）研究服务客户参考，完整的投资观点应以国海证券研究所发布的完整报告为准。若您非国海证券研究服务客户，为控制投资风险，请取消订阅、接受或使用本公众号中的任何信息。本公众号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。国海证券不会因订阅本公众号的行为或者收到、阅读本公众号推送内容而视相关人员为客户。
【风险提示与免责声明】
本公众号推送观点和信息仅供国海证券股份有限公司（下称“国海证券”）研究服务客户参考，完整的投资观点应以国海证券研究所发布的完整报告为准。若您非国海证券研究服务客户，为控制投资风险，请取消订阅、接受或使用本公众号中的任何信息。本公众号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。国海证券不会因订阅本公众号的行为或者收到、阅读本公众号推送内容而视相关人员为客户。
本公众号不是国海证券的研究报告发布平台，只是转发国海证券已发布研究报告的部分观点，订阅者有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，应以国海证券研究所发布的完整报告为准，且须寻求专业人士的指导及解读。
本公众号及国海证券研究报告所载资料的来源及观点的出处皆被国海证券认为可靠，但国海证券不对其可靠性、准确性、时效性或完整性做出任何保证。本微信号推送内容仅反映国海证券研究人员于发出完整报告当日的判断，本公众号所载的资料、意见及推测有可能因发布日后的各种因素变化而不再准确或失效，国海证券不承担更新不准确或过时的资料、意见及推测的义务，在对相关信息进行更新时亦不会另行通知。
在任何情况下，本公众号所载信息、意见不构成对任何人的投资建议，所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。对任何直接或间接使用本公众号所载信息和内容或者据此进行投资所造成的任何一切后果或损失，国海证券及/或其关联人员均不承担任何形式的法律责任。
本微信号及其推送内容的版权归国海证券所有，国海证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经国海证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容，否则将承担相应的法律责任，国海证券就此保留一切法律权利。
往期研究：