2020年开始，千万不要乱买房子！

文|凯风

2020，终于来了。

作为21世纪20年代的开端之年，这一年的重要性众所周知。

无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标，还是十三五规划收官，都意味着2020年的与众不同。

从1998到2020年，中国住房商品化，已经走过22年的历程。经过长达20多年的上行周期，从狂飙突进到稳字当头，房地产迎来了变局时刻。

未来，该如何买房？

01

不要跟政策对着干

中国楼市，是再典型不过的政策市。

没有什么比政策更有杀伤力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。政策的松或紧、稳与变，无论对于开发商还是购房者，都必须纳入考虑，而且必须当成首要变量。

显然，加息周期不要狂加杠杆，去杠杆周期更不能疯狂All in。相反，降息周期自然不要无动于衷，加杠杆周期同样不必过度谨慎。

记住，不要一成不变的楼市调控，也没有一成不变的市场走势。不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调，也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞。

楼市政策，服从于经济需要。只要经济形势发生变化，楼市政策必然随之发生变化。

无论是稳，还是压，还是刺激，都要不断追踪最新的政策走势。

政策，是第一变量，千万不要小视。

02

认准真正的市场信号

楼市向来是一个炒作盛行的市场。

小道消息盛行，有些是混淆视听扰乱预期，有些是蛊惑刚需入场，有些是试探政策口风。最常见的场景是，只要有一点风吹草动，就会被某些群体炒作成大反弹信号。出现一些收紧之声，又被一些人视为房子从此不行的标志。

这些情绪化的炒作，无助于我们对市场走势的真正把握。

真正的市场信号是什么？

其一，看宏观大势，楼市是逆周期性，与经济形势可谓相背而行。

楼市服务于经济。经济蒸蒸日上，或者从下行转向企稳乃至繁荣，楼市自然不会轻易启动，房地产作为最后的武器也不会轻易启用。

相反，经济一旦出现需要维稳的苗头，房地产自然不宜过度收缩，但会否形成刺激模式，同样要看所处的大环境。

其二，看政策表态。中国楼市是政策市，政策影响分量极其大，政策表态的变化，同样可以看出转向的信号。

是提“房住不炒”，是强调“六稳”，是明确定调“房不刺激”，还是表态“支持住房续期”，还是强调“去库存”，抑或明言“支持居民合理加杠杆”，政策去向可谓千差万别。

其三，要关注最为核心的调控政策。

楼市调控会不会出现大规模的松绑，要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探，也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓，而要看最核心的政策，是否松动。

楼市里，核心调控政策有三：一是限购，二是限贷，三是降息。

只要这三个核心调控政策不出现实质性松动，那么楼市的刺激模式就不会启动。

03

不要什么房子都乱买

不要乱买房子，这可谓未来五年最诚恳的建议。

这句话的意思，并不说不要买房卖房，而是说不要什么房子都随便买，不要看到房地产就想到去投资。

房子有很多，住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房，写字楼、商铺、车位、厂房，不一而足。

这些房子，性质不同，土地产权年限不同，交易税费大相径庭，市场活跃度千差万别，回报周期差异巨大，至于安全边际更是天壤之别。

那么，该配置什么样的房子？

商品住宅显然是第一位的，这是名副其实的房子。

70年产权，产权到期之后可自动续期，享有免个税或增值税优惠，政策最友好，市场面最广，交易最活跃，安全边际最高。

商铺和写字楼，要谨慎。

2018年-2019年一直处于下行态势，且是量价齐跌，在过去四年这一轮上行周期中，更是严重跑输住宅。

要知道，许多城市商铺和写字楼严重过剩，加上电商等互联网业态的冲击，以及经济形势的影响，想要选择优质的商铺和写字楼投资并不容易。

公寓更要谨慎。

这两年，已经发生过多起公寓维权事件，买来的公寓最终发现原来是“办公性质”，不能住人；商家宣称是公寓，最终发现连产权都没有，只能“以租代售”。

这种陷阱层出不穷，根源在于公寓的合法性一直在变动之中，目前已有不少地方出台公寓禁令。加上公寓只有40年产权、税费比住宅多一倍、流动性弱等因素，投资公寓更要全面权衡。

至于其他类型的房子，更要抱有一百分的谨慎。搞不清房子性质，就不要奢谈投资。

04

流动性要放在第一位

过去买房，上涨空间有多大，无疑是第一位的。

未来买房，安全性和流动性的重要性，已经远远超越了上涨空间。

安全性，不用解释。流动性，顾名思义，指的是变现能力，兑付能力，持续撬动杠杆的能力，将资产变现为现金的能力。

任何资产，只要不能变现，就终究只是纸面财富。

房子失去了流动性，指的是有价无市，没有交易，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁；指的是无人接盘，无论是对城市前景还是资产前景产生疑问，只要没有人再来接盘，那么原有的价格就难以为继。

那么，哪些房子缺乏流动性？

其一，政策处于灰色地带、市场相对狭窄、成交限制过多的房子。

这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区，以及部分发展中国家的海外房产。

其二，年限过久的旧房，一般房龄超过25年以上。

这些旧房，如果在热门拆迁区域，那么未来还存在较大的拆迁收益预期。如果拆迁不易，连加装电梯、加建停车场都困难重重，那么无论是居住价值，还是投资价值都将大打折扣。

要注意的是，我国住宅的设计寿命一般为50年，许多80/90年代的老公房，真实的房龄上限未必能触及这一门槛。而在贷款机制中，房龄超过30年，就很难获得商业贷款，其流动性必然大打折扣。

其三，没有二手市场的区域。

没有二手市场，就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱，新房想要进行变现，就会存在极大困难。

这里包括大多数的县城、大部分二三线城市的新区，以及一二线城市的远郊区。

05

哪些城市的房子还值得买

一线城市自不用说，强二线城市同样问题不大。

现在的问题是，三四线城市该如何选选择？

用一线、二线、三四线这样的概念，来对城市进行能级分层，一直都颇为流行，但这种分类会给人一种误解，以为只有一二线城市才有前途，三四线城市一概失去前景。

显然，在中心城市、都市圈和城市群日益成为发展主流的背景下，这种城市分层早已不合时宜。

如今，看一个城市的投资价值，不在于是一线城市还是二线城市，而要看所处的都市圈和城市群。

惠州虽然只是三四线城市，但由于处于深莞惠都市圈的核心圈层，其价值自然高过一般的三四线城市。

同理，江苏昆山看起来不过只是一个县级市，但由于毗邻上海，直接享受上海大都市圈的溢出效应，其价值甚至超过一般的二线省会。

就此而言，从城市投资价值来看，可以分为三大圈层。

其一，国家级城市群的核心区域。

粤港澳大湾区、长三角、京津冀，是我国仅有的三大世界级城市群。成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是国内较为成熟的几大城市群。

这些城市群里的三四线城市，尤其是与中心城市毗邻的三四线城市，将会受到城市群辐射效应和一体化效应带来的利好。

其二，中心城市及其都市圈区域。

都市圈，指的是1小时交通圈内的城市矩阵。

在中心城市1小时交通圈辐射范围之内的三四线区域，可以视作大城市的远郊区，享受辐射效应。

其三，有独特优势的三四线城市。

这里的独特优势，要么是具有风景的稀缺性，要么是具有战略的重要性，要么是有区位的一流性，要么是有自成体系的产业。

这其中的代表，当属与澳门毗邻的珠海，依靠海景资源独树一帜的三亚，处于长三角一体化示范区内的嘉兴，以及自成经济副中心的洛阳。

06

不要轻视横盘的威力

房价不涨就是跌，这个常识得到越来越多人的认可。

之所以会这样，是因为房子作为资产，作为占用六个钱包、承受长达20年甚至30年按揭贷款的大笔投资，每天都在产生成本。

对于房子来说，第一大成本是资金成本，这既包括贷款利息，也包括首付资金的潜在理财收益成本。

第二大成本，则是房子的折旧成本。新房一旦交付，就变成二手房，随即就会产生折价，这是无形的“折旧损失”。除了无形折旧之外，还有有形的折旧，房子不断老化，折旧成本不断抬升。

第三大成本，则在于物业费、取暖费以及未来可能落地的房地产税。这是买房的持有成本，只要房子在手，这些成本就难以绕开。

据李迅雷金融与投资统计，在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而租金回报率约为2%。

这意味着，如果房价涨幅低于6%，那么买房其实每年都在亏钱。

所以，未来五年的买房，不仅要将安全性和流动性放在首位，更要考虑到每年的持有成本，这些成本都将转化为损失。

如果没有一次又一次大涨来覆盖，那么这些成本将会成为许多人的难以承受之重。

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