形势全面升级！对房价影响有多大？

文|凯风

谁也没想到，2020年竟然以这样的方式开场。

相比2003年，如今的交通基建一日千里，人口流动前所未有之快，移动互联网高度发达，加上每年一度的超级大迁徙正在路上，都决定了这一次的与众不同。

形势全面升级，防控全面升级，对股市、楼市和房价影响有多大？

 01

这方面，2003年可以为我们提供足够多的借鉴。

当时的事件肇始于春节前后，但在一季度与二季度之交方才引爆，到年中随着气候转暖戛然而止。

就在这短短半年多时间，多个行业受到明显影响。

股市首当其冲，但影响在于短期。

当防控升级，经济交流活动随之减少，生产活动同样受到影响，即使基建投资仍能一路当先，但经济增长必然会受到影响，而股市受制于基本面和市场情绪，短期走势难免遭受影响。

在各大行业里，影响最大的当属交通运输、旅游、住宿餐饮、影院娱乐等行业。

这背后的道理显而易见，防控必然以收缩公共活动为代价，日常出行减少，商务差旅锐减，旅游出行更是大减，公共聚会同样减少，这些行业必然首当其中。

这一次也不例外。

这一波的股市大跌，以影院、旅游、航空等概念股跌幅为最，而以医药股涨幅为最，这是最基本的情绪反应，也是基于常识的准确判断。

当然，这些都是短期影响，只要疫情得以控制，这些行业随即就能迎来反弹。

02

那么，这一事件对楼市影响几何？

以2003年为例。当时，我国内地刚刚步入住房商品化之路，全国商品房规模还不算太大，受大形势的影响相对有限，房地产仅在三季度有所下滑，随后就出现明显反弹。

要知道，这一年8月，房地产首次被明确为支柱行业，且银根出现明显宽松。

当疫情消退之后，房价迅速迎来反弹，从全年来看，无论是商品房销售额还是房地产投资，都创出新高。

然而，住房市场化高度发达的香港却受到明显冲击。

从1998年开始，受金融危机影响，香港楼市一泻千里。本来就低迷的楼市，受到当年事件的再度冲击，直跌谷底。

相比于1997年，2003年香港的房价下跌了70%以上。

这意味着1997年买上一套300万的房子，到2003年只值90万。即便卖掉房子，也不足以偿还贷款，有房一族成为名副其实的“负资产者”。

当然，香港当时遭受的是双重冲击，情况相对特殊。

03

这一次会如何？

从短期来看，地产所受影响相对有限，但返乡置业必然彻底凉凉。

返乡置业，可谓是三四五线楼市一年一度的大狂欢。然而，凯风君在《再说一次，过年回家不要乱买房》一文提过，在棚改退潮、三四五线楼市高热消退、大城市化日益明显的多重影响之下，返乡置业正在变成一个鸡肋选项。

如今，遭受黑天鹅剧烈的冲击，返乡置业将连最后的鸡肋都不复存在。

从中期来看，当管控升级，社会交流活动减少，看房买房的人必然随之减少，楼市的开工投资同样会受到影响，这种利空不难想象。

如果问题持续较久，人们对于经济增长的预期随之下降，房地产难免会遭受更多冲击。

一些外来人口众多的城市，可能会面临房价回调和无人接盘的双重困境。

对于处于风暴口的城市来说，无论是短期的经济增长，还是城市形象，都会遭受比一般城市更大的冲击。

毕竟，城市形象的修复，显然不是一日之功。

04

形势变化有多快，市场变化就有多快。

要知道，这一次属于明显的意外事件冲击，所有的影响都局限于短期，不会改变股市、楼市乃至所有行业的基本面。

如果问题迅速得以控制，那么短期利空的行业必然会迎来反弹，这在2003年已经上演过一次。

对于楼市来说，意外事件的冲击有多大，同样要视这一事件的持续时间而定。

时间越短，影响越可忽略不计。时间越长，影响越显著，不仅返乡置业凉凉，楼市小阳春同样会无限推迟。

与2003年不同的是，当时住房商品化刚起步不久，房地产刚被确立为支柱产业，加上中国加入WTO的经济红利正在陆续释放，这为事件结束之后的房价反弹提供坚实支撑。

然而，这一次不同的是，中国房地产已经处于历史高位，居民杠杆率已经超出国际平均水平，部分城市面临相对明显的泡沫风险。

即便短期冲击能够迅速消失，那么楼市想要迎来大反弹，可能性也不大。

毕竟，稳才是主基调，能稳住已属不易。

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