房价上涨，房租下跌！一个危险的信号
文|凯风
房价正在企稳，房租却跌了。
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哪些城市房租在跌？
据诸葛找房数据，2020年5月，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所扩大。
国家数据也证明了这一点。
近日发布的物价数据显示，2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。
即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。
具体到核心城市，在受监测的20个大中城市里，17个城市房租出现下跌。
相比一年前，房租跌幅最大的5个城市：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。
这其中，深圳不仅房租走弱，甲级写字楼租金也出现明显下滑，空置率有所提升。
要知道，目前一二线城市房价正在企稳，而深圳、杭州热度居高不下。
前不久，深圳刚因经营贷流入楼市而受到全国关注，从而打响《2020年楼市调控第一枪》，而杭州则出现《6万人抢900多套房》的盛况。
房价涨、房租跌，释放了什么信号？
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为什么会这样？
房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。
房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。
房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。
换言之，房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。
除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。
退一步讲，即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。
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房租下跌，释放了什么信号？
其一，房租受到收入约束。房租下跌，可以视为实体经济的先行指标。
近日，中央提出“六稳”、“六保”，且将“稳就业、保民生”放在关键首位，不是没有原因的。
其二，房租下跌，房价企稳乃至上行，必然带动租金回报率进一步下行。
目前，北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。
如果房价能一路上涨，租金回报率再低都不是问题，不少人直接将房子空置，根本就不在乎租金收益。
然而，楼市只要横盘，房价不涨就是跌。根据李迅雷的研究，房子资金成本、折旧成本超过5%，再加上未来即将落地的房地产税，持有成本远远超过租金回报率。
这样格局下，房价涨幅如果无法与GDP增速同步，就会面临每天实际都在亏钱的局面。
其三，房价可能还会涨，但面对不确定的未来，必须要考虑租金回报率了。
一个连房子都租出不去的区域，自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。
在未来，不产生租金的区域，不仅不适合刚需，同样不适合投资。