房价上涨，房租下跌！中国楼市惊现诡异一幕
文|凯风
房价在涨，房租却创下了两年来新低。
01
全国房价、房租走势出现明显背离。
近日，国家统计局发布最新70城二手房价数据，44城同比上涨，26城房价同比下跌。
与去年同期相比，全国房价涨幅最高的城市为深圳，广州、北京、上海楼市均呈现复苏势。
在纳入统计的70个城市里，有26个城市房价出现同比下跌：天津、郑州、济南、青岛、贵阳、哈尔滨、太原、石家庄、贵阳等二线城市在列。
这说明，楼市仍旧是大分化走势，有涨有跌。
02
与房价相比，房租却基本都呈现下行走势。
诸葛找房数据显示，11月，全国40大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，创下2019年1月以来的新低。
在纳入统计的40个城市里，有31个城市租金环比下跌。与去年同期相比，深圳、北京、成都、重庆、青岛、佛山、三亚、烟台、威海等城市租金跌幅均超5%。
无论是一线城市，还是二三线城市，房租均出现明显下跌。
根据统计，一线城市同比下跌2.9%，二线城市同比下跌3.1%，三四线城市同比下跌3.32%。
这方面，国家数据也证明了这一点。
2020年11月，全国CPI下降了0.5个百分点，创下2009年以来的新低。
CPI是物价指数，包括衣食住行。其中，房租CPI同比下降0.9%，连续一年处于负增长区间。
当然，正如《中国经济进入“通缩”时代？》一文所论，CPI物价指数里，仅有房租数据，而无房价数据。
房价迟迟未能纳入通胀，这就导致CPI指数与实际感受出现明显背离。
03
这其中，最典型的当属深圳。房价与房租，堪称冰火两重天。
2020年，深圳房价涨幅全国第一，二手房均价已经突破7万，超过北京上海，位居内地之首，直追一水之隔的香港而去。
然而，与房价涨幅遥遥领先相比，深圳无论是房租还是写字楼售价、租金都出现明显下跌，写字楼空置率更是创下新高。
数据显示，相比一年前，深圳房价上涨了14.6%，而房租却下跌了8.26%，写字楼租金下跌6.8%，空置率则攀升到24.5%，远超北上广。
从历史周期来看，深圳房租涨幅远远跑输房价。
据中原数据，从2015年至今，深圳房价上涨了1.6倍，而房租仅仅上涨25%，悬殊之大，令人意外。
深圳如此，其他城市同样突出。
04
房价上涨，房租为何却跌了？
凯风君多次说过，买房和租房，不是同一个人群。房价取决于有钱人，房租取决于普通人。
房价可以无限高，房租却很难一直涨。
房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。房租，始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。
换言之，房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。
当然，这里存在一个例外：除非租房市场形成垄断之势，房租才能出现突然暴涨。
前两年，一些长租公寓通过高进低出、长收短付，借助租金贷，生生把简单的租房交易完成了金融游戏，同时带动了房租的上涨。
然而，今年开始，长租公寓爆雷事件频发不绝，击鼓传花的游戏无以为续，无数年轻人遭遇了人生第一个大坑。
这是租房市场的重新洗牌，也再次证明了一点，租房一旦演变成炒房这样的金融游戏，只会剩下一地鸡毛。
05
房价上涨，房租下跌，有什么影响？
最直观的影响，当属租房回报率再创历史新低。
北上广深的租金回报率均不及2%，深圳、厦门的租金回报率更是只有1.2%，而国际大城市一般都在3-6%。
换言之，在深圳厦门等地，如果单靠出租，一套房子至少需要80年才能回本。
显然，人们对房子趋之若鹜，看中的并非租金回报，而是房价本身的上涨空间。
在许多人看来，只要房价能够一直向上，租金就是年年下跌，都不是什么问题。
虽说房价收入比、租金回报率，在中国楼市里的参考价值不大，但这些指标并非没有意义。
显然，如果一个城市本身没有太多亮点，而房价收入比、租金回报率都明显偏离正常值，甚至超过一线城市，这本身就是值得警惕的信号。
深圳房价与房租的背离，或许有自身逻辑所在。
但对于大多数二线城市来说，房价收入比、租金回报率的严重偏离，恐怕是要付出代价的。
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近日的中央会议首提“需求侧改革”，这与5年前的“供给侧改革”形成明显对应。
2015年开启的供给侧改革，拉开了去库存的大幕。这一次的需求侧改革，对房地产又有多大影响？
根据刘鹤副总理在《人民日报》的文章，需求侧改革的“战略重点”在于扩大内需、促进消费、拓展投资。
无论是扩大内需还是促进消费，房地产都是绕不开的一环，稳定房价、遏制非理性上涨是必然之举。
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