这些二线城市，又开始蠢蠢欲动了

文|凯风

横久必变。

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二线楼市，开始蠢蠢欲动了。

“现在不挂3.5万，就是败家”。近日，武汉光谷多个小区出现抱团涨价现象，有业主在群里呼吁统一挂高价，直呼“3个月干到3万8”，而该小区最高成交价还不到3万。

这不是孤例。光谷多个楼盘挂牌价刷新了历史新高。原本不到3万成交价的楼盘，挂牌价一路攀升，直追5万。

然而，武汉大多数地区仍旧原地踏步，整体房价仍处于高位横盘状态。

与武汉类似，合肥早在去年年底就出现“抱团涨价”现象，今年以来则是变本加厉，有业主高呼“不上4万，天理不容”、 “先挂4万才能站稳3万”……

对此，当地官方已经第一时间做出处理：对发布煽动房价上涨言论的相关人员和自媒体先后进行法制谈话，3人被限制房屋交易，同时下架异常高价的房源。

随后，合肥进一步出台楼市新政。

实行市区学区内成套住房入学年限政策、热门摇号楼盘限售3年、市区2套以上住房限购；

严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

与武汉合肥不同，横盘3年之久的郑州、济南楼市，终于开始出现复苏苗头。

过去几年，郑州、济南楼市一直处于阴跌状态，经过2-3年的横盘，前些年过快上涨的风险得到一定消化。

今年开年以来，郑州、济南新盘去化率明显提升，中心板块热度开始恢复，但尚未出现类似武汉、合肥这样的局部恐慌性抢房现象。

与杭州、东莞、成都、西安这些热门城市相比，这些城市只是出现了局势复苏、个别明显炒作的苗头。

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二线城市为何开始动了？

一个直接原因是城市轮动。

中国楼市，向来有城市轮动之说，这一方面与市场热度的传导不无关系，当一线城市出现抢房效应之后，二线城市难以置身事外。

另一方面则是热门城市调控层层加码，热钱向其他城市扩散导致的结果。

由于这一次并非大水漫灌，虽然资金面宽松，但资金会率先一线和强二线城市，直到这些城市被调控所限，热钱才开始往其他城市流动。

另一个原因则是炒作效应。

这一轮行情，是建立在传统楼市调控并未直接松绑的基础之上的，限购、限价、限贷、限售大门仍旧紧锁。

然而，市场从来不乏偷梁换柱之法。某些城市通过人才松绑悄悄打开限购大门，部分城市则借助经营贷流入楼市极尽炒作之能事。

同时，这一次市场上还出现一个新现象：抱团涨价的泛滥，与炒房团控盘的出现。

在个别一二线城市，抱团涨价屡见不鲜，而类似“ABC”的炒房案例同样层出不穷。

这些炒房团通过10万或更少的定金锁定多个房源，通过控盘涨价，人为制造天价成交案例，抬高整个小区的均价，再转卖给最后的接盘者，丛中渔利。

可见，这轮楼市行情，并非基本面改善所致，也不单纯是资金面松绑的结果，抱团涨价、炒房团控盘在其中的分量不容忽略。

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这一轮楼市行情，还有一个与众不同之处：结构性分化。

这里说的结构性分化，不仅指的是城市分化，有涨有跌，而且连城市内部都出现明显分化，热门区域一飞冲天，边缘区域原地踏步。

冰火两重天，说的就是这一现象。

房价涨穿天际的深圳，南山一路领跑，福田宝安声名大噪，而罗湖盐田多个板块却基本不为所动。

广州也是如此。天河珠江新城直追京沪，黄埔南沙借助人才松绑一路飙升，而番禺、增城、花都、荔湾多个板块却还在原地踏步。

北京、上海同样如此。这两地基本都是学区房蠢蠢欲动，其他板块多数还没回到当初的最高点。

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面对这一形势，2021年的楼市调控全面升级。

我们看到，这一轮楼市调控出现了许多前所未有的新现象：

一是住建部先后上门督导了7个城市：深圳、上海、杭州、无锡、成都、西安、南昌。

这7个城市，前6个都是楼市热门城市，事后无一例外都出台调控。

南昌则因为放开“都市圈购房同权”而被关注，不仅楼市新政遭遇一日游，住建部更是严词表示要“切实提高政治站位”。（参阅《枪打出头鸟！这一次，是二线省会》）

二是银保监会、央行、住建部三部委联合发文，防止经营贷流入楼市。

深圳则进一步表示，每季度都要查违规经营贷、消费贷、信用卡等。

这一举措，是前所未有的。过去，各地基本都是让银行自查经营贷，有城市最终只查出了几千万，相比上千亿的经营贷只是九牛一毛。（参阅《围剿炒房！下一个是谁？》）

所以，这就需要顶层监管，从头查起，而且不能一查了之，政策需要一直紧盯。

三是二手房指导价，开始广泛复制推广了。

目前，已有深圳、成都、无锡、东莞等地将“二手房指导价”列入调控选项，深圳更是以打了7折的指导价，作为贷款依据。

二手房指导价的最大要害，不是限价，而是限贷。

如果未来各地均以打了折扣的指导价作为贷款基准，对楼市的影响可想而知。（参阅《这一次，全国开始学深圳了》）

四是集体供地制度，开始落地。

日前，广州、杭州先后上马集中供地。

广州一次性出让48宗土地，建筑面积超过900多万平，挂牌逾900亿元，达到去年全年的60%以上。

杭州一次性出让57宗住宅地块，合计建筑面积约757.2万方，相当于市场一次性供应7万套房子。

这一政策的用意很清晰，通过集中出让土地，增加开发商制造地王的难度，同时给市场以供应充足的预期。

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所以，2021年无论是刚需还是投资，必须关注的是政策变量。

当调控上不封顶，任何超乎想象的政策都有可能出台。

房价已经出现过热苗头的热门城市，或许还会继续面临更大的强压，二手房指导价只是牛刀小试，更严的政策已在路上。

至于横盘3年乃至更久的城市，修复性上涨则是价值回归的体现。只要不出现炒作苗头，就不必太过担心。

可以料见，未来只会有“结构性牛市”，很难再有全面普涨的行情了。

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