资本“团灭”！留给房地产的时间不多了

文|凯风

千万不要低估政策的威力。

一纸新规，将教育培训行业一网打尽，新东方、好未来、高途三大巨头股价从最高点下跌超过90%，市值暴跌7300亿，资本接近“团灭”，教育“反内卷”展现出前所未有的魄力。

与此同时，“反垄断”大旗席卷而来，阿里巴巴、腾讯、美团等互联网巨头首当其冲，天价罚单重现市场，资本市场风云震荡。

与教育“反内卷”和互联网“反垄断”一道而来的，还有房地产的“反炒房”之战。

近日，《人民日报》头版以《从实际出发加快发展保障性租赁住房，坚定不移全面落实房地产长效机制》为题，报道了此前召开的房地产工作电视电话会议。

随后，住建部、发改委、公安部、国家税务总局等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》：

对房地产市场秩序问题突出，未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责……力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

这一次房地产整治，规格之高、力度之猛、决心之大，可谓前所未有。

其一，相关文件由8部门联合发布，既有住建部等行业主管部门，也有税务、银保监会等财税管理部门，更不乏公安部关键部门。

之所以如此众多的部门参与，是因为房地产牵一发而动全身，覆盖方方面面。房地产不仅仅是住房销售，而且与金融深度捆绑，且与社会民生息息相关，其间不乏违规犯罪行为，需要各部门的密切配合、联合出手。

可见，这是一场针对房地产违法犯罪的协同作战。

其二，房地产市场的主要问题均有涉及，几乎没有漏网之鱼。

这一次整治行动，覆盖房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，将开发商、中介、银行、炒房团等全部纳入其中。

房地产开发，涉及的主要是开发商。诸如违规建设、交房延期、房屋质量问题等均在严打之列。

其中，延期交付、质量问题备受关注，预售制之下，新房所见不能所得，质量问题可谓层出不穷，而延期交付现象更是屡见不鲜。

房屋买卖，针对的是开发商、中介、炒房者、银行等。诸如发布虚假信息、违法挪用交易监管资金，经营贷消费贷违规流入楼市，茶水费、捆绑销售等均在其列。

这一次楼市周期，出现的新现象有二，一个是经营贷违规流入楼市，另一个是各种抱团涨价、中介炒房、控盘炒房等现象开始滋生，这些无一不是违规乃至犯罪行为，自然要在严控之列。

住房租赁，针对的是主要是中介、长租公寓等。这两年，长租公寓频频爆雷，租金贷等问题备受关注，而租赁权益与居住权益的不对等，也让“租购同权”的落地充满着阻碍。

因此，文件提出，采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务，存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。

物业服务，针对的是开发商和物业公司。物业本来是业主的服务者，但一些物业屡屡侵犯业主权益，甚至凌驾于业主之上，以管理者自居，显然有悖于权责关系。

对此，文件提出，未公布相关账单，侵占、挪用业主共有部分经营收益，无正当理由拒不退出物业服务项目均在整治之列。

可以看出，这一轮整治可谓全面覆盖。

其三，问责制度终于来了。

住建部有关负责人在接受央视采访时表示：强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

这意味着，时隔多年之后，房地产问责制度终于卷土重来，谁会成为问责制下的第一案，备受关注。

问责制之所以有存在的必要，在于房地产领域存在典型的央地博弈。

地方政府与房地产存在利益共生关系，房地产拉动经济和卖地财政是依赖所在。与地方政府只顾眼前利益相比，中央看到的是全局和未来，更在乎金融风险，也更在乎实体经济。

这就决定了，一些地方不愿意看到房价下跌，甚至不乏主动下场托底楼市的冲动，对于房价上涨更是睁一只眼闭一只眼，不愿扩大土地供应也不愿出台真正有力度的调控措施。

所以，问责宜早不宜迟。

但任何制度都必须有牙齿，雷声大更要雨点大。

其四，留给房地产的时间不多了，无论开发商还是炒房团，最后的政策红利期即将消失。

根据文件，力争3年左右实现房地产市场秩序明显好转。可见，2024年之前，房地产市场必然要发生翻天覆地的变化。

一些高杠杆高负债房企，如果不能及时转型，很有可能面临覆巢之危。

在中国，见识过互联网平台反垄断和教育培训大整治的威力，就会明白：没有什么是大而不倒的。（参阅《再说一次，不要低估政策的威力》）

更关键的是，未来3年，真正具有杀伤力的不仅是大整治，还有即将落地的房地产税，试点城市即将出炉，一些热点城市首当其冲。

前不久，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

这意味着，房地产税全面落地可能要到2025年之前，而热门城市试点将会很快落地，最早年底、最迟明年。

其五，房地产大整治的目标并非降房价，而是稳，通过稳楼市消化风险。

正如官方多次强调的：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

房住不炒是前提，房不刺激是底线，而稳地价、稳房价、稳预期是长期目标。

毕竟，房价大涨会带来金融风险，而房价大跌也会损及金融和经济体系，稳房价，通过横盘消化楼市风险，无疑折中选择。

稳楼市之下，炒房团必然要严打，而房价暴跌同样不在政策允许范围之内。

了解这一底线，才会明白反炒房战会进行到哪里，才不会在中国的楼市调控格局里迷失。

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