案例分析：组屋（HDB）值不值得保留?

本案是根据客户要求分析中峇鲁kim tian地区的4房组屋从投资角度看是否值得保留。

我们抓取kim tian地区近十年的组屋和condo成交数据来做分析，先确定地点范围如图：

然后抓取成交数据：其中组屋用4房数据，condo用3房数据，得出价格趋势如图：

我们可以注意到，从2009年到2018年整个新加坡市场经历了两个牛市（2009-2013，2017-2018）和一个熊市（2013-2017）。其中牛市涨幅condo 47% 是大过 HDB 的36%。

而熊市的表现两者相差不大都是小幅下跌。到了去年的牛市差距又拉开，我们看到condo涨幅16%远远超过HDB 的2%。

那么为什么这一区域组屋牛市表现不如condo？

分析基本原因如下

1.      原本这区组屋价格就已经处于高点，不管是十年前的500K还是目前的近700k，都处于坡县组屋鄙视链的顶端。我们从图中可以看到2012-2018价格变化不大，说明市场长期接近饱和，接盘者的能力有限。

2.      能买得起这一区700k组屋的人，理论上可以负担得起两倍价格的公寓，选择的多样化必定会造成分流。

3.      组屋的流动性和condo比限制多多，比如只有公民家庭可以买、MOP和整套出租的限制。

4.      Condo就没有以上的限制，完全开放市场交易，导致受众大大增加。

5.      这一区的condo供应量，近十年就一个highline residences新盘，三房供应更是有限，导致热销和价格攀升。

综合来看，由于受众和流动性增加导致两轮牛市，特别是第二轮牛市交condo易量和价格远远甩开组屋。

以下数据都是假设分析：

那么假设目前客户组屋贷款还有10w，锁定在CPF里的钱有15w，组屋市价65w。那么卖组屋拿回的现金就有65w-10w-15w=40w。而保留组屋的租金年回报率为4.8%（出租预计月入$2600）。而保留组屋买1.4m的condo要额外支出ABSD 16w，这笔钱相当于无收益，或则提前预支了组屋出租5年的收益。

而如果卖掉组屋拿到40w现金+15w CPF+16w（手上现金）=71w本金，可以用杠杆买入2m的公寓（还得看收入和贷款）。那么这一地区的过去十年condo升值年平均在5%。相比组屋的3.5%左右外加杠杆效应还是有不少优势的。

组屋特别是早期购入那种的缺点其实很明显：没有杠杆，大笔现金和CPF被锁定，只能拿回稳定 的租金收益，碰到牛市眼睁睁看着周围condo涨上去。

优点当然是稳定和安全啦，特别是贷款很少的那种，可以租出去稳定现金流。碰到熊市安全过冬。

不过近些年政府各种政策出手，组屋价格已经越来越稳定，牛熊变化不会很大，自住功能明显压过投资属性。HDB作为新加坡的立国之本和政策典范，这一特性肯定会长久持续下去。

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